나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [19] 대전광역시 중구 문창동 48-3 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (19)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 5층505호 (신주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14 (문창동))

용도: 아파트 (도시형생활주택)

감정가: 113,000,000원

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

토지 지분: 9.3938㎡ (약 2.84평)

건물면적(전용면적): 28.47㎡ (약 8.61평)

건물 지분: 28.4683㎡ (약 8.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

건물 전체 연면적: 1362.98㎡ (약 412.29평)

건물 전체 토지면적: 335㎡ (약 101.34평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 4월 26일

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업지대로서 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주상복합지대로서 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로: 본건 건물은 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

* 유치권: 유한회사 유금으로부터 금 707,443,536원 외 미지급금 및 금 70,000,000원 외 미지급금에 대하여 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신고된 유치권 금액이 감정가를 현저히 초과하므로 매우 주의해야 합니다.

* 위반건축물: 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 옥탑 약 30㎡ 및 약 60㎡의 무단 증축, 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽 구획 등 무단 대수선으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다.

* 토지 별도 등기: 본건은 소유권 대지권의 목적인 토지에 대하여 갑구에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등이, 을구에 근저당 등이 등기되어 있어 복잡한 권리 관계가 존재합니다.

* 임차인 현황: 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (합계 0원).

* 점유 관계: 8층 일부(집합건축물대장상 공동창고 및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되었습니다. 본건 진행 시 별도 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 (구체적인 내용은 제공되지 않았습니다).

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 숙박시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상권 지역입니다.

* 주요 용도: 현재 집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소로, 기호(5)~기호(33)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 배후 수요: 주변의 주거 밀집 지역 및 상업 시설 이용자들을 통한 배후 수요가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 문창초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 대전천과 대전역이 가까워 접근성이 양호합니다. 또한, 주변 상가 및 도심 접근성을 통해 마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 시내버스승강장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 교육: 문창초등학교가 인접하여 도보 통학이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 신고된 유치권 금액이 감정가를 현저히 초과하고 성립 여부가 불분명하여, 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 경우 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물: 옥탑 무단 증축 및 무단 대수선으로 인해 위반건축물로 등재되어 있어, 관련 행정 조치(이행강제금, 원상복구 명령 등)가 발생할 위험이 있습니다.

* 토지 별도 등기: 토지에 설정된 다수의 권리(가등기, 가압류, 압류, 근저당 등)는 건물 소유권 및 향후 법적 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축물 사용승인 관련 이력: 등기사항전부증명서상 '사용승인 받지 않은 건물'이라는 내용과 집합건축물대장상 '사용승인되어 신규작성'이라는 내용이 상충될 수 있으나, 후자의 내용이 현재 건물 상태를 반영하는 것으로 보입니다.

* 내부 확인 불가: 이해관계인 부재로 현장 조사 시 내부 구조, 설비, 이용 상태 등을 확인하지 못했습니다. 따라서 예상치 못한 하자가 존재할 가능성이 있습니다.

* 8층 일부 점유: 8층 공동창고 및 관리사무소 부분이 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되어, 해당 부분에 대한 추가 확인 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 도시형생활주택(아파트)으로, 일반상업지역 내 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 소재합니다. 감정가는 1억 1천 3백만원 수준이나, 유치권 신고액이 감정가를 훨씬 초과하고 성립 여부가 불분명하여 매우 높은 위험 부담을 안고 있습니다. 또한, 위반건축물 등재 및 토지 별도 등기 또한 잠재적 리스크로 작용합니다. 인수되는 임차 보증금은 없으나, 유치권 등 복잡한 권리 관계를 낙찰자가 부담하거나 해결해야 할 가능성이 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 대전 중구 중심부 인근으로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 비교적 양호한 편입니다.

* 건물 상태: 2019년 사용승인된 신축 건물로, 구조적 노후도는 낮은 편입니다.

* 잠재 가치: 만약 유치권, 위반건축물 등 주요 리스크를 성공적으로 해결한다면, 정상적인 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 매우 신중하게 접근해야 합니다. 감정가 113,000,000원 외에, 유치권으로 신고된 금액(707,443,536원 + 70,000,000원 + 미지급금 및 지연손해금)이 감정가를 훨씬 상회하고 있습니다. 이 유치권의 성립 여부 및 낙찰자가 부담해야 할 실제 금액을 파악하는 것이 최우선이며, 만약 유치권이 유효하여 낙찰자가 이를 해결해야 한다면 본 물건은 사실상 경매 참여 대상에서 제외될 수 있습니다. 위반건축물 원상복구 비용, 토지 별도 등기 관련 해결 비용, 명도 비용 등 추가적인 제반 비용을 고려할 때, 현재 정보만으로는 합리적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서 관련 전문가와 심도 깊은 상담을 통해 유치권의 실체 및 법적 효력을 명확히 규명한 후, 리스크 대비 수익률을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 현 시점에서는 보수적인 관점에서 접근하며, 유치권 해결 가능성에 따라 입찰가 산정이 크게 달라질 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.