나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [18] 대전광역시 중구 문창동 48-3 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (18)

* 소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3, 5층 504호

* 신주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14 (문창동)

* 용도: 아파트 (도시형생활주택)

* 감정가: 109,000,000원

* 토지 면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

* 토지 지분: 8.6734㎡ (약 2.62평)

* 건물 면적 (전용면적): 26.29㎡ (약 7.95평)

* 건물 지분: 26.2852㎡ (약 7.95평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주상지대로서 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태: 본건은 부정형의 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(문창2, 문창5)에 접해 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 상 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보와 검색 결과에 따르면, 본건 주변에는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다. 이는 일반적인 도심지 내 주거 및 상업 복합 지역의 환경으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 자료에는 '지상권 개요'에 대한 언급이 있으나, 구체적인 정보는 명시되지 않았습니다.

* 인수되는 권리 (유치권): 본건은 유한회사 유금으로부터 금707,443,536원 및 미지급금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대한 지연손해금 등 상당 금액에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다. 그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 이에 따라 낙찰자가 유치권 관련 채무를 인수하거나 별도로 해결해야 할 위험이 존재합니다.

* 토지 별도등기: 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 근저당 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다. 이러한 권리들은 일반적인 경매 절차에서 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 가등기 등 일부 권리는 말소되지 않고 인수될 가능성도 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 사용승인 및 위반건축물: 본 건물은 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재되어 있으나, 2019.04.26. 건축과-16599호에 의거 사용승인되어 신규 집합건축물대장이 작성되었습니다. 그럼에도 불구하고, 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 옥탑 무단증축(약 30㎡, 약 60㎡) 및 지상 8층 계단실, 엘리베이터홀, 공동창고, 관리사무실 간의 갑종방화문 철거 후 벽 구획, 내력벽 철거 등 다수의 무단 대수선으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 건물 사용 및 처분에 제약을 초래할 수 있으며, 향후 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 법적 제재가 발생할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

2. 상권분석

* 본건은 대전광역시 중구 문창동 일대의 상업 및 주거 복합지대에 위치하고 있습니다.

* 주변으로 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 다수 분포하고 있어 지역 상권의 활성도는 보통 수준으로 판단됩니다.

* 다양한 업종의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 쇼핑, 외식 등 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 도시형생활주택 및 사무실 용도로 이용되는 건물 특성상, 지역 내 직장인 및 거주민을 대상으로 한 상권 형성이 예상됩니다.

1.5. 생활정보

2. 생활정보

* 교육시설: 인근에 문창초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 시내버스승강장이 가까이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 설비: 탐문 결과, 급탕, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 파악되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 유치권: 유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁 및 상당한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 위반건축물: 옥탑 무단증축 및 다수의 무단 대수선으로 인한 위반건축물 등재는 건축물대장에 명확히 기록되어 있습니다. 이는 철거 명령, 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등 중대한 법적 제재로 이어질 수 있습니다.

* 토지 별도등기: 토지에 설정된 가등기, 가압류, 압류 등 다수의 권리는 소멸될 가능성이 높으나, 일부는 인수될 수 있어 향후 소유권 관련 분쟁이나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대관계 미상: 인수 보증금은 0원으로 파악되었으나, 임대차 현황이 미상이므로 내부 사정이나 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다.

* 8층 일부 점유: 8층 공동창고 및 관리사무소 부분이 '기호(30)'에 의해 점유 중인 것으로 탐문되므로, 점유자와의 관계 및 명도 가능성을 별도 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

2. 종합 의견

* 본건은 대전광역시 중구에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 감정가는 109,000,000원입니다.

* 주거 및 상업지대에 속해 있어 입지 조건은 보통 수준이며, 주변 교통 및 생활 편의 시설 이용도 양호한 편입니다.

* 그러나 유치권 신고, 위반건축물 등재, 토지 별도등기 등 다수의 중대한 리스크 요인이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 특히 유치권의 성립 여부와 위반건축물에 대한 법적 제재 가능성, 토지의 권리 관계는 낙찰 후 큰 부담으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 조사와 전문가 상담이 필수적입니다.

* 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 도심지 내 위치: 대전광역시 중구라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 저평가 가능성: 다수의 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 8평의 소형 주택으로, 1인 가구 수요 등을 고려한 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 고려: 본건의 잠재적 가치를 현재 시세와 비교하여 투자 메리트를 판단할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 109,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 유치권, 위반건축물, 토지 별도등기 등의 위험 부담을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히 유치권 해결 비용, 위반건축물 관련 이행강제금 및 시정 비용, 토지 권리 관계 해결 비용 등을 보수적으로 산정하여 입찰가를 정하는 것이 바람직합니다.

* 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 유치권의 성립 여부가 불분명하므로 이에 대한 소요 비용 및 발생 가능한 손해액을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 결론적으로, 본건의 투자 가치는 이러한 위험 요인을 상쇄할 만한 가격 경쟁력이 있을 때 의미가 있으며, 철저한 사전 조사를 통해 잠재적 위험을 최소화할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.