나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [18] 대전광역시 중구 문창동 48-3 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [18] 대전광역시 중구 문창동 48-3 5층504호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경501585
• 주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 5층504호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 5층504호 | 감정가: 109,000,000원 | 최저가: 53,410,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (18)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 5층504호

용도: 아파트 (도시형생활주택/원룸형)

감정가: 109,000,000원

토지면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

토지지분: 8.6734㎡ (약 2.62평)

건물면적: 26.29㎡ (약 7.96평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 대전광역시 중구 문창동에 위치하며, 주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지대입니다. 문창초등학교 북측 인근에 자리하고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 남동측 및 남서측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차가 원활할 것으로 보입니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m) 구역에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 '더OOOOOOOOOOOOO'입니다.

특이사항으로 유치권 신고가 있습니다. 유한회사 유금으로부터 금707,443,536원 및 미지급금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대한 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

또한, 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 표기되어 있으나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규 작성된 집합건축물대장이 있습니다.

집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 옥탑 무단증축, 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획하는 무단대수선, 내력벽 철거 무단 대수선 등 위반건축물로 표기되어 있습니다.

본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등 및 근저당 등이 별도로 등기되어 있습니다.

1.4. 건물 및 내부 상태

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로, 2019년 4월 26일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소로, 기호(5)~기호(33)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 본건 504호는 원룸형 주택으로 추정됩니다.

내부 설비로는 급탕, 급배수 등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어진 것으로 탐문되었습니다.

1.5. 주변 상권 및 생활 정보

주위 환경은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다. 인근에 문창초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 지역 상권이 발달하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 시내버스 승강장이 소재하여 시내 접근성이 좋습니다. 건물 자체에는 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 검색 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 경매 물건의 가장 큰 리스크 요인은 다음과 같습니다.

첫째, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점과 집합건축물대장상 명확한 위반건축물(무단증축, 무단대수선)로 표기되어 있다는 점입니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 건물 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

둘째, 유한회사 유금으로부터 거액의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으며, 이는 명도 및 소유권 행사에 큰 장애물이 될 수 있습니다.

셋째, 8층 일부(공동창고 및 관리사무소)가 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되며, 임대 관계는 미상입니다. 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 내부 구조, 설비, 이용 상태 등을 정확히 파악하기 어려웠던 점을 고려할 때, 명도 및 내부 상태 확인에 어려움이 있을 수 있습니다.

넷째, 소유권 대지권 목적 토지에 가등기, 가압류, 압류, 근저당 등 다수의 권리가 설정되어 있어 복잡한 권리 관계가 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 경우, 여러 심각한 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

그럼에도 불구하고, 만약 유치권의 성립이 부인되거나 해결되고, 위반건축물 문제가 적법하게 처리된다면, 대전광역시 중구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 아파트(도시형생활주택)로서 잠재적인 가치를 지닐 수 있습니다.

특히, 본건은 일괄 매각 대상이므로 토지 지분까지 취득하게 됩니다.

입지적인 장점과 잠재적 시세 차익을 고려하되, 모든 위험 요인을 철저히 분석하고 해결 방안을 강구할 수 있는 전문가의 조언 또는 충분한 조사 후에 입찰을 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 아파트(도시형생활주택) 경매 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 다수의 심각한 권리 및 건축 관련 하자가 존재하는 고위험 물건입니다.

특히, 불분명한 유치권 존재, 위반건축물 등재, 사용승인 미비 가능성 등의 문제는 낙찰 후 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

따라서 본건은 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 면밀히 파악하고, 해결 가능성을 검토한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다. 일반적인 투자 목적보다는 적극적인 권리 분석 능력과 문제 해결 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계