나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [27] 대전광역시 중구 문창동 48-3 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.
4.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (27)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 7층703호

신주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14 (문창동) 703호

용도: 아파트 (집합건축물대장상 공동주택, 도시형생활주택)

건물 층수: 8층 건물 내 7층

사용승인일: 2019년 4월 26일

1.2. 면적 정보

전용면적: 14.54㎡ (약 4.4평)

토지 지분 면적: 4.80㎡ (약 1.45평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 64,000,000원

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO (등기부상 더제이에이치컴퍼니로 추정)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업지대의 일반적인 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주상복합지대로서 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 다음과 같은 권리들이 등기되어 있습니다.

* 소유권이전청구권가등기 (2017.06.01)

* 3번가등기 소유권이전청구권 가처분 (2022.03.21)

* 가압류 (2019.05.16, 채권자: 길명승, 금액: 631,100,000원)

* 주택임차권 (2022.03.07, 임차인: 김수연, 금액: 15,000,000원)

* 압류 (2022.07.29, 채권자: 대전세무서장)

* 임의경매 (2025.02.19, 채권자: 더제이에이치컴퍼니)

등기부채권 총액은 646,100,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김수연)

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2019-02-20

* 확정일자: 2019-10-01

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음

* 예상배당금: 1,362,919원

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건의 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 가처분 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 유치권 신고가 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대전광역시 중구 문창동 일대는 숙박시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 공존하는 곳입니다. 인근에 문창전통시장이 소재하여 지역 주민들의 생활 편의를 제공합니다.

4.2. 주변 상업시설

본건 인근에 문창전통시장이 위치해 있으며, 다양한 소규모 점포 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. (검색 결과: "문창동 상점가"가 골목형상점가로 등록 추진 중이라는 내용이 확인됩니다.)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 문창초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 시내버스 승강장 이용이 가능합니다.

* 기타: 대전선병원이 가까이 위치하여 의료 접근성이 좋습니다.

5.2. 주변 혐오시설

본건 주변에 인근 지역에 영향을 미칠 만한 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확하게 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 관련 문제

* 위반건축물: 본 건은 집합건축물대장상 옥탑 무단 증축(약 30㎡, 60㎡) 및 내부 구조 변경(벽 철거 등)으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이로 인해 이행강제금 부과, 철거 명령 등 행정 제재의 대상이 될 수 있습니다.

* 사용승인 관련: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 언급이 있으나, 집합건축물대장상 2019년 4월 26일 사용승인으로 신규 작성되었다는 점을 고려하면, 최초 사용승인 이후의 위반사항으로 판단됩니다.

6.2. 법적 권리 문제

* 유치권: 유한회사 유금으로부터 약 7억 7천만원 이상(지연손해금 포함)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 인정될 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 상당한 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다.

6.3. 기타 확인 사항

* 임대 관계 미상: 현장 조사가 어려워 이해관계인 부재 등으로 내부 구조, 이용 상태 등에 대한 정확한 확인이 제한적이었습니다.

* 점유 관련: 본 건물 8층 일부(집합건축물대장상 공동창고 및 관리사무실)가 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건은 보통 수준입니다. 그러나 건물 자체에 대한 건축법 위반 사항이 다수 존재하며, 특히 수억원대에 달하는 유치권 신고가 있어 그 성립 여부에 따라 매수인이 상당한 재산상 손해를 입을 수 있는 매우 높은 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 중대한 위험 요소들을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대전 중구 지역 내 위치.

* 인근에 전통시장, 초등학교, 병원 등 생활 편의시설이 소재.

* 감정가가 낮게 책정되어 있어, 위험 요인이 해결될 경우 시세차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

상기 물건은 약 7억 7천만원 이상의 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명한 매우 중대한 위험이 있습니다. 또한, 위반건축물로서 철거, 이행강제금 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이러한 심각한 리스크를 고려할 때, 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다.

만약 유치권이 인정될 경우, 본건의 입찰은 극도로 신중해야 하며, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰하거나, 유치권 문제를 완전히 해결한 후에 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 유치권의 성립 여부 및 그 금액, 위반건축물 관련 부담 비용 등을 모두 고려하여 보수적으로 산정되어야 합니다. 잠재적 위험 부담을 고려하여, 감정가(64,000,000원)의 30~40% 수준인 약 22,400,000원에서 25,600,000원 사이에서 매우 신중하게 검토될 수 있습니다. 그러나 이는 매우 투기적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의 후 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.