나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [16] 대전광역시 중구 문창동 48-3 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (16)

물건종별: 아파트 (집합건축물)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3, 5층 502호 (대전광역시 중구 인창로28번길 14, 5층 502호)

감정평가액: 165,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 12.64㎡ (약 3.82평)

토지 지분: 12.6409㎡ (약 3.82평)

건물면적: 38.31㎡ (약 11.59평) - 전용면적

건물 지분: 38.3088㎡ (약 11.59평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황

건축물 용도: 공동주택 (아파트, 도시형생활주택)

총 층수: 지하 1층, 지상 8층 (사용승인일: 2019년 4월 26일)

본건 소재층: 지상 5층 502호

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

외벽: 석재외장 및 드라이비트 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감

창호: 새시 창호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다. 전체적인 주거 및 상업지대로서의 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주상지대로서의 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 외 권리

본건은 집합건물로서 건물등기사항전부증명서 및 토지등기사항전부명령상 소유권 이전 청구권 가등기, 가압류, 압류 등의 권리가 존재합니다.

3.2. 유치권

유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신고된 채권액은 금707,443,536원 및 미지급금(2022.12.31.부터 연 12% 지연손해금)과 금70,000,000원 및 미지급금(2022.09.09.부터 연 12% 지연손해금)입니다. 유치권은 경매 낙찰자가 인수해야 하는 권리이며, 채권의 변제 여부에 따라 명도에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 효력은 낙찰자가 부담할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 상담이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 보고서상 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 문창동 일대는 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 인근에 문창초등학교가 소재하여 교육 환경이 갖춰져 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 건축물 업종

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소로, 기호(5)~기호(33)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 본건 502호는 도시형생활주택(원룸형)으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 문창초등학교가 소재하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량으로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용 시 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

5.3. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재

유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수하게 될 경우 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 위반건축물 등재

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 다음과 같은 무단 증축 및 대수선으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다.

* 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조 (2019년) 무단증축

* 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트 (2019년) 무단증축

* 지상 8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획 무단대수선

* 지상 8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선

이러한 위반건축물 등재는 향후 건물 철거, 시정 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.3. 사용승인 관련 사항

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 등기사항전부증명서 내용이 있으나, 건축과-16599 (2019.04.26.) 호에 의거 사용승인되어 신규 작성된 집합건축물대장이 존재하는 상황입니다. 이는 건축물 관리 대장과 등기부등본 간의 잠재적 불일치 가능성을 시사하며, 상세한 확인이 필요합니다.

6.4. 건축물대장과의 차이

집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 위반건축물로 표기된 내용이 존재합니다.

6.5. 임대 관계 미상

현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 임대 관계가 불명확한 점이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 감정가는 165,000,000원입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 본건은 유치권 신고가 있고, 다수의 위반건축물 등재 사항이 존재하여 명도 및 법적 이슈 발생 가능성이 매우 높습니다. 특히 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 부담해야 할 위험이 크며, 위반건축물에 대한 시정 및 제재 가능성도 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주거 및 상업지대 혼재로 인한 기본적인 입지 조건 보유.

* 낙찰 후 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있음 (단, 유치권 존재).

* 상대적으로 낮은 경쟁률 예상 (유치권 및 위반건축물 문제로 인한).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 165,000,000원이나, 유치권의 불확실성과 위반건축물 등재로 인한 상당한 위험 부담이 존재합니다. 또한, 해당 물건의 경우 인수해야 할 임차인 보증금은 없으므로, 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

상기 입찰가는 유치권의 성립 여부, 위반건축물 해소 비용, 향후 명도 절차 및 소요 시간 등을 고려하여 잠정적으로 산정한 금액입니다. 최종 입찰가는 법률 전문가와의 상담을 통해 유치권 관련 사항 및 위반건축물 처리 방안에 대한 면밀한 분석 후에 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.