나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [17] 대전광역시 중구 문창동 48-3 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [17] 대전광역시 중구 문창동 48-3 5층503호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경501585
• 주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 5층503호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 5층503호 | 감정가: 63,000,000원 | 최저가: 30,870,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전지방법원 2025타경501585 (17) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (17)

* 소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 5층503호

* 용도: 집합건축물 (도시형생활주택(원룸형) 및 사무소)

* 감정가: 63,000,000 원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

* 토지 면적: 4.80㎡ (약 1.45평)

* 토지 지분: 4.7973㎡ (약 1.45평)

* 건물 면적: 14.54㎡ (약 4.40평) - 단위 면적 기준

* 건물 지분: 14.5384㎡ (약 4.40평) - 단위 면적 기준

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물

* 사용승인일: 2019년 4월 26일

1.3. 입지 조건

* 주변 환경: 대전광역시 중구 문창동, 문창초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거 및 상업지대입니다. 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주상지대로서의 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로 조건: 본건은 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

1.4. 권리 분석

* 등기부상 권리 내역: 본 건 토지에는 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 근저당 등 다수의 권리가 설정되어 있습니다.

* 특이 권리: 유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신고된 유치권 금액은 금 707,443,536원 및 미지급금, 금 70,000,000원 및 미지급금입니다.

* 주의 사항 (위반건축물):

1. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규 작성된 집합건축물대장상에 표기되어 있습니다.

2. 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트 무단증축 ③ 지상 8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상 8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기되어 있습니다.

1.5. 상권 분석

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로 2류(폭 8m~10m) 2개 노선에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 상권 특성: 주위로 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상권 형성 내지는 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 생활 정보

* 주변 편의 시설: 본건 인근에는 문창초등학교가 위치하고 있으며, 소규모 시장 및 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 있습니다. 종합병원 등 대형 의료시설은 시내 중심가 이용이 필요할 것으로 보입니다.

* 혐오 시설 유무: 현재 파악된 정보상 본건 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 법규/행정 리스크:

* 건축법상 사용승인 관련 불확실성 및 위반건축물 등재로 인한 행정적 제재 가능성이 있습니다.

* 무단 증축 및 대수선된 부분이 많아 철거 또는 원상복구 명령 대상이 될 수 있습니다.

* 권리 리스크:

* 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 그 금액이 상당하여 낙찰자가 인수할 경우 큰 부담이 될 수 있습니다.

* 가등기, 가압류, 압류, 근저당 등 다수의 권리가 설정되어 있어 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 현장 확인의 어려움:

* 임대 관계가 불분명하며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 이용 상태 등 정확한 파악이 어려웠습니다.

* 8층 일부(공동창고, 관리사무소)가 특정 호실(기호 30)에서 점유 중인 것으로 탐문되어 별도 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

* 총평: 본건은 소액으로 접근 가능한 경매 물건이나, 상당한 규모의 유치권 신고, 다수의 등기부상 권리 설정, 그리고 건축법상 위반건축물 등재와 사용승인 관련 불확실성 등 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부와 위반건축물 관련 문제는 본건 진행에 있어 매우 중요한 변수가 될 것입니다.

1.9. 투자 포인트

* 주요 고려사항:

* 매우 낮은 감정가(6300만원)로 소액 투자 진입이 가능합니다.

* 일반상업지역 내 위치하여 잠재적인 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 하지만, 위반건축물 문제 해결 비용, 유치권 해결 방안, 명도 문제 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 잠재적 가치:

* 모든 리스크를 성공적으로 해소하고 정상적인 사용이 가능해진다면, 낮은 취득 가격 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 상업지역 내에서의 소형 투자로서의 가치 상승 여지가 있으나, 이는 철저한 사후 관리에 달려있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계