나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [17] 대전광역시 중구 문창동 48-3 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (17)

물건명: 대전광역시 중구 인창로28번길 14 (문창동) 5층 503호

용도: 아파트 (도시형생활주택)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

감정가: 63,000,000원

1.2. 면적 정보

건물면적(전용면적): 14.54㎡ (약 4.39평)

토지면적(토지 지분): 4.80㎡ (약 1.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

아파트 전용면적은 14.54㎡이며, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 건물 현황

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 04월 26일

총 층수: 8층 (본건은 5층)

건물 전체 면적: 1,362.98㎡

토지 전체 면적: 335㎡

1.4. 입지조건

1.4. 1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동에 소재하며, 문창초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업지대로서 일반적인 주위환경은 보통입니다.

1.4. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.4. 3. 도로상태

본건은 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하고 있으며, 도로상태는 양호합니다.

1.4. 4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(문창2, 문창5) 접합, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리분석

1.5. 1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요:'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 2. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.5. 3. 유치권

유한회사 유금으로부터 거액의 유치권(금707,443,536원 및 미지급금, 금70,000,000원 및 미지급금)이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본 건의 중요한 인수 또는 부담 가능성이 있는 권리이므로 신중한 검토가 필요합니다.

1.5. 4. 기타 등기사항

본 건 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등이 등기되어 있습니다.

1.6. 상권분석

1.6. 1. 주변 상업시설

본건 주변으로는 숙박시설, 근린생활시설 등 다양한 상업시설이 분포하고 있습니다.

1.6. 2. 건물 이용현황

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소로, 기호(5)~기호(33)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 본건(503호)은 도시형생활주택으로 사용될 것으로 보입니다.

1.6. 3. 주거 및 상업 기능

본건이 위치한 지역은 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 일반적인 상권 분석 결과는 보통입니다.

1.7. 생활정보

1.7. 1. 교육시설

단지 인근에 문창초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.7. 2. 편의시설

주변에 다양한 상점, 식당, 편의점 등 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통입니다.

1.7. 3. 교통 접근성

인근 시내버스승강장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 원활한 편입니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1. 건축법 위반 사항

본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다. 구체적으로는 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조 무단증축, 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트 무단증축, 8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획하는 무단대수선, 8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선 등이 포함됩니다. 이로 인해 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

1.8. 2. 사용승인 관련 불분명한 사항

등기사항전부증명서 상 건축법상 사용승인이 받지 않은 건물이라는 내용이 기재되어 있으나, 건축물대장상 사용승인일이 2019.04.26로 등재되어 있어, 사용승인 여부 및 효력에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 3. 유치권 존재

유한회사 유금으로부터 거액의 유치권이 신고되었으며, 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 하는 상당한 부담이 될 수 있습니다.

1.8. 4. 내부 상태 및 점유 여부

임대관계 및 정확한 내부 구조, 설비, 이용 상태는 이해관계인 부재 등으로 일반적인 기준에 따라 외부 관찰 및 탐문 조사로 파악되었습니다. 8층의 일부(공동창고 및 관리사무소)가 타 호실(기호30)에서 점유 중인 것으로 탐문되어, 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구의 주상복합 지역에 위치한 아파트(도시형생활주택)입니다. 비교적 양호한 입지조건과 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나, 상당한 금액의 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명한 점, 건축물대장상 다수의 위반건축물로 등재되어 있는 점, 그리고 토지 관련 가압류, 가등기 등이 존재하는 점은 본건의 낙찰 및 향후 관리에 중대한 영향을 미칠 수 있는 리스크 요인입니다. 특히 유치권과 위반건축물 문제는 명확한 법률 검토와 추가적인 확인 절차가 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

* 부동산 임의경매로 진행되어 채권자/채무 관계가 명확한 편입니다.

* 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 대전 시내 상업 및 주거지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 63,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 신고된 유치권의 금액 및 성립 가능성 (약 7억원 이상)

* 위반건축물 해소 비용 및 이행강제금 예상액

* 토지 관련 추가 등기 사항(가등기, 가압류 등) 해결 비용

* 내부 수리 및 원상복구 비용

* 향후 명도 진행 가능성 및 소요 비용

* 해당 지역 시세 및 유사 물건 비교

상기 위험 요소를 충분히 반영하고, 최대한 보수적으로 접근하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 유치권 미해결 시 인수 부담이 크므로, 입찰 전 반드시 유치권 성립 여부 및 해소 방안에 대한 면밀한 법률 검토를 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.