나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [15] 대전광역시 중구 문창동 48-3 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (15)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 5층501호

용도: 아파트 (도시형생활주택)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 155,000,000원

토지면적: 12.39㎡ (약 3.75평)

토지지분: 12.3889㎡ (약 3.75평)

건물면적: 37.55㎡ (약 11.36평) (전용면적 추정)

건물지분: 37.5454㎡ (약 11.36평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 문창동에 위치하며, 문창초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지대로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 해당 지역의 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 폭 8~10m의 소로2류(문창2, 문창5)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

더OOOOOOOOOOOOO

3.2. 유치권

유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신고된 채권액은 금 707,443,536원 및 미지급금(2022.12.31.부터 연 12% 지연손해금), 금 70,000,000원 및 미지급금(2022.09.09.부터 연 12% 지연손해금)입니다.

3.3. 기타 권리 사항

본건의 소유권 대지권 목적 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등 및 근저당 등의 별도 등기가 존재합니다. 그러나 통상적으로 부동산 임의경매 절차를 통해 이러한 권리들은 매각으로 소멸될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 등기부상 또는 조사상 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대전 중구 문창동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 주변의 다양한 상업시설은 지역 주민들의 생활 편의를 지원하며, 소규모 점포 및 서비스업종이 활성화될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 본건의 주 용도가 아파트(도시형생활주택)임을 고려할 때, 일반적인 주거지 상권으로 보는 것이 타당합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며, 사용승인일은 2019년 4월 26일입니다. 외벽은 석재 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시로 구성되어 있습니다.

본건 501호는 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 집합건축물대장상으로는 일부 층이 사무소로도 이용된 기록이 있습니다. 건물에는 급탕, 급배수, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 조사되었습니다.

5.2. 설비 내역

건물 내에는 일반적인 공동주택에 필요한 위생설비(급탕, 급배수), 난방설비, 승강기 설비, 소방설비 등이 설치되어 있으며, 기계식 주차 설비도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다. 구체적으로는 ① 옥탑 약 30㎡ 주택 무단증축, ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 무단증축, ③ 지상 8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획하는 무단대수선, ④ 지상 8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선 등의 위반 사항이 등재되어 있습니다.

6.2. 사용승인 관련 복잡성

본건은 건축법상 사용승인 관련하여 복잡성이 있습니다. 등기사항전부증명서상으로는 건축법상 사용승인이 없는 건물로 기재되어 있었으나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인을 받아 신규 집합건축물대장이 작성된 이력이 있습니다. 즉, 2019년 4월 26일자로 사용승인이 되었으나, 이후 위반 건축물 사항이 발생한 것으로 추정됩니다.

6.3. 유치권 성립 여부 불분명

유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 법률적 성립 여부는 불분명하므로 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 건물 내부 확인 어려움

현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 인해 본건의 내부 구조, 설비, 현상, 이용 상태 등을 정확히 파악하기 어려웠습니다. 일반적인 이용을 기준으로 조사되었으므로, 입찰 전 내부 확인이 가능한 경우 반드시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 감정가는 155,000,000원입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있으나, 다수의 위반건축물 등재, 유치권 신고, 내부 확인의 어려움 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 위반건축물에 대한 행정처분 가능성 및 유치권의 법적 효력 여부는 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있는 주요 사안입니다.

8. 투자 포인트

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 시세 비교를 통해 가격적인 메리트가 있을 경우 접근 가능합니다.

* 입지 조건: 대전 시내에 위치하여 주거 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 소형 평수: 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 적합한 소형 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하기 위한 충분한 시장 시세 및 정확한 권리 분석 자료가 부족합니다. 따라서 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 입찰 희망 시, 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 권리 분석 결과, 건물 하자 보수 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.