나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [5] 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (5)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층301호

용도: 아파트 (도시형생활주택)

감정가: 147,000,000원

토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

건물면적: 36.73㎡ (약 11.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물로 2019년 4월 26일 사용승인되었습니다.

총 29세대가 거주할 수 있는 공동주택(아파트, 도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

전용면적은 36.73㎡ (약 11.11평)이며, 전체 건물 연면적은 1362.98㎡입니다.

본건의 분양면적은 제공된 정보에서 직접적으로 확인되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주변은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측 및 남서측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 속하며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 5월 16일 접수된 길명승의 가압류(갑5)로 추정됩니다.

이에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 소유권이전청구권 가등기 (갑3, 2017.06.01) 및 가처분 (갑3-6, 2022.03.21): 말소기준권리보다 선순위인 이들 권리는 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높습니다. 이는 향후 소유권 이전 과정에서 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 유치권: 유한회사 유금으로부터 7억원 이상의 채권을 근거로 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우 매수인이 인수해야 하며, 이는 상당한 금전적 부담이 될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

현재 파악된 임차인 정보는 없으나, 임대차 관계가 미확인된 상태이므로 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

문창초등학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역으로, 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

다세대주택, 단독주택, 숙박시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 도시 생활권을 형성하고 있습니다.

4.2. 교통 접근성

시내버스승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용은 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑, 식사 등의 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 문창초등학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 (High Risk)

유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으며, 신고 채권액이 7억원 이상으로 매우 높습니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하나, 만약 성립된다면 인수 시 막대한 추가 비용이 발생합니다.

6.2. 위반건축물

집합건축물대장상 옥탑 무단 증축 및 내부 대수선 등 다수의 위반 건축물로 표기되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 시정 명령 등의 행정 제재 대상이 될 수 있으며, 향후 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

소유권이전청구권 가등기 및 가처분이 선순위로 존재하여, 매각 이후에도 소유권에 대한 법적 다툼이 발생할 소지가 있습니다.

6.4. 임대차 관계 불확실성

임차인 현황 및 보증금 정보가 명확하지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 사용승인 관련 (주의)

등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 언급이 있으나, 집합건축물대장상 2019년 4월 26일 사용승인되어 신규 작성된 것으로 보입니다. 그러나 위반건축물 사항이 더욱 중요하게 고려되어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 아파트로, 감정가는 147,000,000원입니다.

입지 자체는 주거 및 상업 혼합 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하고 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

그러나 본 물건은 유치권 신고 (7억원 이상), 다수의 위반건축물 표기, 선순위 가등기 및 가처분 등 인수되는 권리 등 심각한 잠재적 리스크를 다수 포함하고 있습니다.

특히 유치권의 성립 여부와 인수 비용, 위반건축물에 대한 이행강제금 부과 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

이러한 위험 요소들을 감안할 때, 본 건은 신중하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되지 않으면 투자에 매우 신중해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 경쟁력

높은 위험 요소를 감안할 때, 시세 대비 상당한 할인율이 적용된 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

8.2. 잠재적 개발 가능성

대전 도심 내 상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 리스크 해소 시 정상화

유치권 및 위반건축물 관련 문제를 해결할 경우, 일반적인 주거용 또는 상업용 건물로 활용하여 수익을 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원.

본 물건은 인수되는 유치권 (7억원 이상 추정), 선순위 가등기 및 가처분, 위반건축물로 인한 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 정상적인 시세 대비 상당한 할인율을 적용하더라도, 이러한 위험 요소를 모두 감안한 신중한 입찰가가 산정되어야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 유치권 성립 여부, 위반건축물 관련 비용, 소유권 관련 법적 리스크 해소 방안 등에 대한 상세한 추가 조사와 전문가의 정밀한 분석이 반드시 필요합니다.

제공된 정보만으로는 안전하고 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.