나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [5] 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [5] 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층301호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경501585
• 주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 3층301호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 3층301호 | 감정가: 147,000,000원 | 최저가: 72,030,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전지방법원 2025타경501585 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (5)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층301호

용도: 도시형생활주택(원룸형)

감정가: 147,000,000원

토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적 추정): 36.73㎡ (약 11.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 부정형의 평지이며, 현재 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접해 있어 도로 상태는 양호한 편입니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류에 접해 있으며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.

주요 권리 사항으로는 유한회사 유금으로부터 약 7억 7백만원 및 미지급금, 약 7천만원 및 미지급금에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 중요한 쟁점입니다.

또한, 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등이 경료되어 있으며, 을구에는 근저당 등이 등기되어 있어 복잡한 권리 관계를 확인해야 합니다. 말소기준 권리를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

주의사항으로는, 본건은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임에도 불구하고, 2019년 4월 26일 건축과-16599호에 의거 사용승인되어 신규 집합건축물대장이 작성된 것으로 보입니다. 더불어, 2019년 11월 18일 건축과-47642호에 의거 옥탑 무단 증축(약 30㎡ 주택, 약 60㎡ 공동주택), 8층 계단실/공동창고/관리사무실 간의 벽 철거 및 재구획 등 다수의 무단 대수선으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 대전광역시 중구 문창동 일대는 문창초등학교를 중심으로 주거와 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 다양한 형태의 주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 또한, 대중교통망이 비교적 잘 갖추어져 있어 접근성이 좋습니다. 이러한 입지 조건은 지역 내에서 안정적인 상권 형성에 기여할 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕의 8층 건물로, 2019년 4월 26일에 사용승인이 되었습니다. 본건은 이 중 2층 201호에 해당합니다. 건물 외벽은 석재 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지와 일부 타일로, 창호는 새시로 마감되었습니다. 집합건축물대장상 일부 호실은 사무소로, 다수의 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다. 급탕, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있는 것으로 탐문되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 여러 가지 심각한 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 첫째, 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태에서 사용승인이 처리된 정황과 관련하여 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다. 둘째, 옥탑 증축 및 내부 구조 변경 등 다수의 위반 건축물로 표기되어 있어, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적인 제재가 가해질 수 있습니다. 셋째, 약 7억 7천만원 이상의 고액 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 부담 또는 해결 비용이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 넷째, 8층 일부 호실에 대한 점유 관계가 불분명하며, 본건 소유권 대지권에 대한 가등기, 가압류, 압류 등 복잡한 권리 관계가 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구에 위치하여 입지 자체는 나쁘지 않으나, 사용승인 관련 의혹, 다수의 위반 건축물 표기, 불확실한 고액 유치권 등 중대한 법적, 행정적 리스크를 다수 내포하고 있습니다. 이러한 문제들은 물건의 가치를 현저히 낮출 수 있으며, 취득 후 상당한 추가 비용과 법적 분쟁의 가능성이 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

본건에 대한 투자를 고려한다면, 무엇보다 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 유치권 성립 여부, 위반 건축물에 대한 행정 처분 현황, 명도 대상자의 점유 관계 등을 전문가와 함께 면밀히 검토해야 합니다. 만약 법적 문제를 해결할 수 있는 방안이 마련되고, 해당 지역의 수요를 고려한 합리적인 활용 계획이 수립된다면, 잠재적인 투자 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 이러한 리스크를 감안하여 매우 신중하게 가격을 책정하고 접근해야 합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계