나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [22] 대전광역시 중구 문창동 48-3 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (22)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 6층603호 (대전광역시 중구 인창로28번길 14)

용도: 아파트 (도시형생활주택)

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 (사용승인일: 2019.04.26.)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 63,000,000원

토지 면적: 4.80㎡ (약 1.45평) / 토지 지분: 4.7973㎡

건물 면적 (전용면적): 14.54㎡ (약 4.40평) / 건물 지분: 14.5384㎡

건물 총면적 (전체): 1,362.98㎡ (약 412.29평)

토지 총면적 (전체): 335㎡ (약 101.34평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주거 및 상업지대로서 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주상지대로서 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 명확히 명시된 사항은 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 인근에 주택 밀집 지역과 상업 시설이 공존하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

문창초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 8층 건물이며, 급탕, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등을 갖춘 것으로 탐문되었습니다.

건물 내부 이용 상태는 일부가 사무소로, 다수는 도시형생활주택(원룸형)으로 구분되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 관련 위반 사항

등기사항전부증명서 상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.

집합건축물대장 상 옥탑 무단 증축 및 내부 구조 변경 등 위반건축물로 표기되어 있으며, 이는 향후 철거 명령 등 행정 제재로 이어질 수 있습니다.

6.2. 유치권 문제

유한회사 유금으로부터 상당한 금액의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 법적 제한

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.

토지에는 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등의 별도 등기가 되어 있어 추가적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아파트(도시형생활주택) 용도의 소형 주거 공간이지만, 사용승인 미비, 위반건축물 등재, 불분명한 유치권 신고 등 상당한 법적 리스크를 안고 있습니다.

감정가는 6,300만원으로 비교적 낮게 책정되었으며, 입지 조건은 준수한 편이나, 위반건축물 해소 및 유치권 문제 해결 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 명도 및 재산권 행사에 상당한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 잠재적인 시세 차익 가능성이 있습니다.

대전광역시 중심 지역 내 소형 주거 공간으로서의 수요가 있을 수 있습니다.

위반건축물 및 유치권 관련 문제가 해결될 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 63,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 위반건축물 및 유치권 등 상당한 리스크를 보유하고 있어, 실제 가치 산정에 신중을 기해야 합니다. 법적 문제 해결 비용, 명도 비용, 향후 건축물 관련 이행강제금 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 40,000,000원 ~ 55,000,000원

(본 입찰가는 잠재적 리스크를 충분히 고려한 참고용이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 추가 조사 결과를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.