나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [22] 대전광역시 중구 문창동 48-3 6층603호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [22] 대전광역시 중구 문창동 48-3 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 6층603호 | 감정가: 63,000,000원 | 최저가: 30,870,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전지방법원 2025타경501585 (22) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

물건명: 대전광역시 중구 문창동 48-3 6층603호

용도: 아파트 (집합건축물대장상 도시형생활주택)

감정가: 63,000,000원

토지면적: 4.80㎡ (약 1.45평)

토지지분: 4.7973㎡ (약 1.45평)

건물면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

건물지분: 14.5384㎡ (약 4.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

1.2. 권리분석

본건은 유치권이 신고되어 있으며, 그 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다. 유치권 신고자는 유한회사 유금으로, 총 707,443,536원 및 70,000,000원에 대한 지연손해금을 주장하고 있습니다. 또한, 본건 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태로 신규 작성되었으며, 집합건축물대장상 다수의 무단 증축 및 대수선으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다. 등기부등본상 소유권 이전 청구권 가등기, 가압류, 압류 등이 설정되어 있어 복잡한 권리관계가 예상됩니다.

1.3. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 문창동에 소재하며, 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 본건이 속한 토지는 부정형의 평지로, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 조건은 양호합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류에 해당하며 가축사육제한구역입니다.

1.4. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로, 2019년 4월 26일에 사용승인되었습니다. 본건(6층 603호)은 그 중 한 호실로, 전용면적 약 4.40평(14.54㎡)입니다. 외벽은 석재 외장 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다. 건물 내에는 급탕, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 지역은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 및 상업지대입니다. 따라서 다양한 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주상복합 형태로 상권이 형성되어 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 문창초등학교와 인접하여 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 주변의 다양한 근린생활시설과 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 유치권의 존재입니다. 유치권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 유치권 관련 분쟁 및 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다. 또한, 건축법상 사용승인을 받지 않았고, 다수의 무단 증축 및 대수선으로 인한 위반건축물 표기는 건물 활용 및 재산권 행사에 큰 제약이 될 수 있습니다. 8층 일부(공동창고, 관리사무소)가 타 호실(30호)에서 점유 중인 것으로 탐문되어 별도 확인이 필요하며, 임대 관계 역시 미상으로 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다. 토지 자체에도 소유권 이전 청구권 가등기, 가압류, 압류 등 다수의 제한 물권이 설정되어 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 감정가는 낮으나, 유치권, 위반건축물, 건축법상 미사용승인 등 중대한 권리 및 법적 하자를 다수 포함하고 있습니다. 특히, 유치권과 위반건축물 문제는 낙찰 후 상당한 추가 비용과 법적 분쟁을 야기할 수 있는 치명적인 단점입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 명확한 권리 분석과 추가적인 현장 조사를 통해 하자를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

본건은 낮은 감정가로 인해 잠재적 투자 가치가 있어 보일 수 있으나, 언급된 다수의 위험 요소를 고려할 때 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 만약 유치권 및 위반건축물 관련 문제를 명확히 해결할 수 있는 방안이 있다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수도 있습니다. 하지만, 이러한 문제 해결에는 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음을 명심해야 합니다. 투자 결정 전, 반드시 법률 전문가와 상의하여 모든 위험 요소를 철저히 검토하시기 바랍니다.

법원 정보

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