나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [12] 대전광역시 중구 문창동 48-3 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [12] 대전광역시 중구 문창동 48-3 4층403호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경501585
• 주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 4층403호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 4층403호 | 감정가: 61,000,000원 | 최저가: 29,890,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전지방법원 2025타경501585 (12) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (12)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 4층 403호

용도: 아파트 (도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중)

감정가: 61,000,000원

토지 면적: 4.80㎡ (약 1.45평)

토지 지분: 4.7973㎡ (약 1.45평)

건물 면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

건물 지분: 14.5384㎡ (약 4.40평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 대전광역시 중구 문창동에 위치하며, 문창초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 소재지 인근에는 다수의 모텔 및 숙박 시설(호텔 띠아모, 네오텔, 호텔 썸 등)이 있으며, 지역 내 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 해당 지역에서 특별히 검색된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 유치권 신고가 있는 물건입니다. 유한회사 유금으로부터 금 707,443,536원 및 미지급금(2022.12.31.부터 연 12% 지연손해금)과 금 70,000,000원 및 미지급금(2022.09.09.부터 연 12% 지연손해금)에 대하여 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 유치권의 성립 요건으로는 채권의 변제기가 도래하고, 목적물을 적법하게 점유하며, 채권과 목적물 사이에 견련관계가 있어야 합니다. 경매개시결정의 기입등기 이전에 유치권을 취득해야 낙찰자에게 대항할 수 있으며, 이후에 취득한 경우 대항력이 없을 수 있습니다. 따라서 본 건의 유치권 성립 여부는 법적 판단이나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

또한, 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으며, 옥탑 무단증축 및 내부 구조 변경 등 건축법 위반 사항이 확인되었습니다. 이러한 위반 건축물 등재는 향후 건축물 관리 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

기타 참고사항으로, 본건의 소유권 대지권 목적 토지에 별도등기(갑구: 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등, 을구: 근저당 등)가 되어 있어, 이에 대한 권리관계도 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건은 일반상업지역에 속하며, 주위 환경은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 문창초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 대전 도시철도 1호선 중구청역과도 비교적 가까운 편으로, 역세권 상권의 가능성도 있습니다. 또한, 대전 시내 주요 도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다. 주변으로 다수의 모텔 및 숙박업소가 분포하고 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 파악됩니다.

1.5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트조 평슬라브 지붕 8층 건물로, 2019년 4월 26일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재외장 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다. 건물 내에는 급탕, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

건축물 현황상 기호(1)~(4)는 사무소, 기호(5)~(33)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다. 도시형생활주택은 1~2인 가구를 대상으로 공급되는 주거 형태이며, 대전 지역에서는 아파트 대비 미분양이 발생하는 등 양극화 현상이 나타나기도 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 유치권 성립 불분명: 유한회사 유금으로부터 거액의 유치권이 신고되었으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

2. 위반 건축물: 옥탑 무단증축, 내부 구조 변경 등 위반 건축물로 표기되어 있어, 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정 처분이 발생할 수 있습니다. 이는 건물 가치 하락 및 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

3. 건물 사용승인 미비 (초기): 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 명시되었으나, 이후 신규 작성된 집합건축물대장상 2019.04.26.에 사용승인된 것으로 기록되어 있습니다. 이 부분은 등기부등본과 건축물대장의 차이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

4. 임대 관계 미상 및 점유 현황: 임대 관계가 확인되지 않았으며, 8층 일부(공동창고 및 관리사무소)는 특정 호실에서 점유 중인 것으로 탐문되었습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 토지 관련 권리 제한: 토지 대지권 목적 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등이 등기되어 있습니다. 이러한 권리 제한 사항은 경매 절차 진행 및 물권 취득에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전 중구 문창동에 위치하며, 도시형생활주택 및 사무실 등으로 이용되는 집합건물입니다. 입지 조건은 양호한 편으로, 인근에 학교 및 편의시설이 있으며 교통 접근성도 나쁘지 않습니다. 그러나 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 가장 큰 문제는 유치권의 성립 여부가 불분명하다는 점과 위반 건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이로 인해 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. 또한, 토지 관련 등기상의 권리 제한도 존재합니다. 따라서 본 물건은 현장 방문을 통한 철저한 조사와 권리 분석, 그리고 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 비교적 낮은 감정가: 6,100만원의 감정가는 소액 투자를 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

2. 도심지 내 입지: 대전 중구라는 도심지에 위치하여 잠재적인 임대 수요 및 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

3. 도시형생활주택/원룸 시장: 1~2인 가구 증가 추세에 따라 도시형생활주택의 수요는 꾸준히 존재할 수 있습니다.

4. 권리 분석 및 리스크 해소 능력: 유치권 문제 및 위반건축물 등 복잡한 권리 관계와 하자 사항을 명확히 분석하고 해결할 수 있는 경험과 전문성이 있다면, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계