나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [12] 대전광역시 중구 문창동 48-3 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 대전광역시 중구 문창동 48-3번지 4층 403호에 소재하는 아파트(도시형생활주택)입니다.

건물의 사용승인일은 2019년 4월 26일이며, 신규 건축물대장이 작성되었습니다.

새 주소는 대전광역시 중구 인창로28번길 14 (문창동)입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 4.80㎡ (약 1.45평)이며, 토지 지분 면적은 4.7973㎡ (약 1.45평)입니다.

건물 면적은 14.54㎡ (약 4.40평)이며, 건물 지분 면적은 14.5384㎡ (약 4.40평)입니다.

본 건은 전용면적으로 제공된 14.54㎡를 기준으로 하며, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 명시되지 않았습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가는 61,000,000원입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산 임의경매이며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주위에는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건은 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 양호한 편입니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m) 2개 노선에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

본건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상인 부동산 임의경매 물건입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

감정평가서 요약에 따르면, 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 사항은 없으나, 등기사항전부증명서상 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 근저당 등이 있는 것으로 확인됩니다. 이러한 권리들은 통상 매각으로 소멸될 예정이나, 구체적인 권리관계는 법원 집행 절차에 따라 달라질 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 현황상 대항력 있는 임차인은 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 주변에 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

단지 인근에 문창초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

건물 내 기호(1)호부터 (4)호까지는 사무소로, 기호 (5)호부터 (33)호까지는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 본건 403호는 도시형생활주택으로 분류됩니다.

내부적으로 급탕, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 집합건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있습니다. 주요 위반 내용은 다음과 같습니다.

* 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조 무단증축

* 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트 무단증축

* 지상 8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획 무단대수선

* 지상 8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선

이러한 위반 건축물 등재는 건물 사용 및 관리에 제약을 줄 수 있으며, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 유치권

유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 접수되었으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다. 신고된 채권액은 금 707,443,536원 및 미지급금 (2022.12.31.부터 연 12% 지연손해금)과 금 70,000,000원 및 미지급금 (2022.09.09.부터 연 12% 지연손해금)입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 미사용승인 건물

등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재되어 있으나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규 집합건축물대장이 작성되었습니다. 이는 초기 사용승인 과정에 문제가 있었거나, 추후 보완되었음을 시사하며, 건축 관련 서류 및 승인 절차에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 중구의 주거 및 상업 복합 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 6,100만 원입니다. 하지만, 건물 자체의 위반건축물 등재, 불분명한 유치권 신고, 그리고 최초 사용승인 관련 이슈 등 상당한 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 문제점들이 경매 가치에 반영되어 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 심각한 권리 및 하자 사항들을 고려할 때, 유찰을 거듭할 경우 상당한 가격 메리트를 가질 수 있습니다.

* 도심 내 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 수요는 존재합니다.

* 문제 해결 시 가치 상승 잠재력: 위반건축물 해소, 유치권 문제 해결 등을 통해 정상적인 건물 가치를 회복할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 61,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 여러 리스크 요인을 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 관계로, 입찰가는 주로 감정가 대비 할인율을 적용하여 결정될 것입니다.

잠재적 리스크의 중대성을 감안할 때, 일반적인 경매 물건보다 더 높은 할인율이 적용될 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 본건의 예상 입찰가는 40,000,000원에서 50,000,000원 사이로 추정해 볼 수 있습니다. 이는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정해야 하며, 상기 금액은 단순 참고용입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.