나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [4] 대전광역시 중구 문창동 48-3 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.집합건축물대장상 사무소임.
2.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
3.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
4.현황조사보고서상 주식회사 포스에이건설에서 2층 5세대 전부에 대하여 유치권을 행사중이라는 기재가 있음(2층 5세대중 205호는 매각대상 아님).
5. 본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 2층204호

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (4)

용도: 도시형생활주택

건물면적: 34.56㎡ (약 10.45평)

토지면적: 11.40㎡ (약 3.45평)

감정가: 93,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하며, 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지역임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 도로: 본건 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접해있음.

1.1. 1. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 (2019년 4월 26일 사용승인).

* 내부: 집합건축물대장상 사무소 (1~4호) 및 도시형생활주택(원룸형) (5~33호)으로 이용 중임. 본건(204호)은 도시형생활주택으로 분류됨.

* 설비: 급탕, 급배수, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차설비 등이 갖추어진 것으로 탐문됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 5월 16일자 길명승 가압류 (갑5)

* 선순위 권리: 2017년 6월 1일자 김원곤 외 2명 명의의 소유권이전청구권 가등기 (갑3)가 존재하며, 이는 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높음. 이는 본 경매 물건의 가장 큰 위험 요인임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 예정임.

* 기타 권리: 2022년 3월 21일자 김오정의 3번가등기 소유권이전청구권더제이에이치컴퍼니 지분가처분 (갑3-6) 등이 등기부에 기재되어 있음. 등기부채권 총액은 631,100,000원임.

* *임차인 현황:*

* (204) 주식회사포스에이건설: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2018.01.02, 확정 2019.09.05, 배당신고 2025.05.15. 대항력 없음.

* (204) 최병철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.08.26. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.2. 1. 유치권 및 특이사항

* 유치권: 유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명함. 또한, 현황조사보고서상 주식회사 포스에이건설에서 2층 5세대 전부에 대해 유치권을 행사 중이라는 기재가 있음. 낙찰 후 유치권 관련 법적 분쟁이 발생할 수 있음.

* 위반건축물: 집합건축물대장상 옥탑 무단증축 및 내부 대수선 등 위반건축물로 표기됨. 이는 이행강제금 부과 및 원상복구 비용 발생 가능성을 내포함.

* 별도등기: 소유권 대지권 목적인 토지에 소유권이전청구권 가등기, 가압류, 압류 등이 별도로 등기되어 있음.

1.3. 상권분석

* 본건은 문창초등학교 인근 주거 및 상업 혼재 지역에 위치하여, 지역 내 거주민 및 유동인구를 대상으로 하는 상권으로 볼 수 있음.

* 도시형생활주택 및 사무실로 활용 가능한 점을 고려할 때, 소규모 임대 수익을 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 편의시설은 일반적인 수준으로 분포되어 있을 것으로 예상됨.

* 교육시설: 문창초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준임.

* 기타: 대전 시내에 위치하여 주요 시내 접근성은 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 가등기 인수: 2017년 6월 1일자 소유권이전청구권 가등기(갑3)가 말소기준권리보다 선순위로, 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높아 가장 큰 위험 요소임.

* 유치권: 유한회사 유금 및 포스에이건설의 유치권 신고/행사로 인해 법적 분쟁 및 추가 부담 가능성이 있음.

* 위반건축물: 옥탑 무단증축 및 대수선으로 인한 위반건축물 등재는 이행강제금 및 원상복구 비용 부담으로 이어질 수 있음.

* 건물 사용승인 관련 불명확성: 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 사용승인 관련 내용이 일부 상충될 수 있어 추가 확인 필요 (단, 감정평가서상 사용승인일은 2019.04.26로 명시됨).

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 중구 문창동 소재 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2019년 사용승인)임에도 불구하고 감정가 93,000,000원으로 책정되어 있음.

* 그러나 선순위 가등기, 유치권, 위반건축물 등 다수의 중대한 권리 및 하자 사항이 존재하여, 낙찰 시 상당한 추가 비용 발생 및 법적 분쟁 가능성이 매우 높은 고위험 물건임.

* 특히 선순위 가등기가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 경우, 해당 가등기 금액 또는 그 이상의 가치 부담이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 법적 검토 및 예상 인수 금액 산정이 필수적임.

* 부동산 임의경매에서는 법원이 매각으로 소멸시키지 않는 권리는 낙찰자가 인수하게 되므로, 본 물건의 경우 선순위 가등기 인수가 유력함.

1.7. 투자 포인트

* 감정가가 주변 유사 물건 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되어 있을 가능성 (주요 하자를 반영한 것으로 추정).

* 건물의 신축 연도(2019년)를 고려한 잠재적 가치.

* (주의) 상기 투자 포인트는 매우 높은 리스크를 동반하므로, 위험 대비 수익률 분석이 필수적임.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 93,000,000원

* 주변 시세 (참고):

* 금실빌라(386-22, 76.51㎡, 1996년식): 130,000,000원 (2026.01)

* 문창빌라(33-23, 40.7㎡, 2002년식): 56,000,000원 (2026.01)

* 영진빌라(112-19, 48.14㎡, 1991년식): 150,000,000원 (2025.12)

* 분석: 본건(34.56㎡, 2019년식)은 면적이 작고 신축 연도가 빠르지만, 문창빌라(40.7㎡, 2002년식, 56,000,000원)와 비교 시 감정가가 높음. 이는 권리 관계 및 하자(선순위 가등기, 유치권, 위반건축물)를 반영한 것으로 해석됨.

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 선순위 가등기 인수 예상 금액 (정확한 파악 필수)

* 유치권 관련 소송 비용 및 합의금 예상

* 위반건축물 원상복구 및 이행강제금 예상

* 예상 입찰가:

* 본 물건은 인수해야 할 부담이 매우 크므로, 신중한 접근이 필요함.

* 보수적으로, 선순위 가등기 및 기타 부담을 제외한 순수 부동산 가치와 예상되는 법적 절차 비용을 고려하여 감정가의 70% ~ 80% 수준인 6,500만원 ~ 7,400만원 선에서 검토해 볼 수 있음.

* 단, 이는 일반적인 참고치이며, 선순위 가등기 인수 금액, 유치권 해결 방안 등에 따라 입찰가는 크게 변동될 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 외부 검색 결과, 해당 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.