나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [13] 대전광역시 중구 문창동 48-3 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (13)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 4층404호 (대전광역시 중구 인창로28번길 14)

건물명칭: (정보 없음)

용도: 아파트 (도시형생활주택)

층수: 8층 건물 중 4층

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 107,000,000원

토지면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

토지 지분: 8.6734㎡ (약 2.62평)

건물면적 (전용면적): 26.29㎡ (약 7.95평)

건물 지분: 26.2852㎡ (약 7.95평)

분양면적: 제공되지 않음 (주거공용면적 정보 부족)

1.3. 매각 관련 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 문창동에 위치하며, 문창초등학교 북측 인근입니다.

주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 2개 노선에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없습니다. (다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용이 없어 확인 필요)

3.2. 말소되는 권리

일반적인 임의경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 유치권 등 특이사항은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인의 보증금 및 차임 정보는 제공되지 않았습니다.

3.4. 특이사항 및 유치권

유한회사 유금으로부터 금 707,443,536원 및 미지급금, 금 70,000,000원 및 미지급금에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다.

유치권의 성립 여부는 불분명하며, 이에 대한 법적 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대전광역시 중구 문창동 일대는 숙박시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다. 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 일반적인 상권 수준을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 시내버스 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 문창초등학교 인근에 위치하고, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 기반시설: 급탕, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 옥탑 부분의 무단 증축(약 30㎡, 약 60㎡) 및 지상 8층 계단실, 엘리베이터홀, 공동창고, 관리사무실 간 무단 대수선으로 인해 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과 또는 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 유치권 성립 여부

유한회사 유금 측에서 상당한 금액의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 적법하게 성립될 경우, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있어 철저한 검토가 필요합니다.

6.3. 사용승인 관련 불명확성

등기사항전부증명서상 "건축법상 사용승인 받지 않은 건물"이라는 내용이 있으나, 집합건축물대장상 2019년 4월 26일 사용승인을 받은 것으로 기재되어 있습니다. 이로 인한 법적 하자의 유무 및 정확한 건축물 상태에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

6.4. 기타 공부와의 차이

8층 공동창고 및 관리사무소 일부를 특정 호수(기호(30))에서 점유 중인 것으로 추정되며, 이에 대한 별도 확인이 필요합니다. 또한, 본건의 소유권 대지권 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 근저당 등 다수의 별도 등기가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구의 상업지역에 위치한 도시형생활주택(아파트)으로, 감정가는 1억 7백만 원입니다. 8층 건물 중 4층 404호이며, 전용면적 약 8평입니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

그러나 본 건은 유치권 신고, 위반건축물 등재, 사용승인 관련 불명확성 등 다수의 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 면밀한 상태 확인, 등기부등본 및 건축물대장 등 공부 확인, 그리고 유치권의 성립 여부에 대한 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 필수적입니다. 이러한 리스크가 해소되거나 합리적으로 관리될 수 있는지 여부가 투자 가치를 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 대전광역시 중심 상업지역에 위치하여 잠재적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 주거 공간에 대한 수요를 고려해볼 수 있습니다.

* 리스크 요인을 해소할 경우, 시세 대비 저가로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 유치권, 위반건축물 등 상당한 위험 요소를 내포하고 있어, 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

따라서, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 유치권 성립 여부 및 관련 법적 비용

* 위반건축물 관련 이행강제금 및 철거 비용

* 명도 진행 시 발생 가능한 추가 비용

* 수리 및 내부 상태 복구 비용

* 정확한 시세 조사

상기 리스크 요인을 면밀히 분석하고, 전문가와 상담 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.