나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [3] 대전광역시 중구 문창동 48-3 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.집합건축물대장상 사무소임.
2.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
3.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
4.현황조사보고서상 주식회사 포스에이건설에서 2층 5세대 전부에 대하여 유치권을 행사중이라는 기재가 있음(2층 5세대중 205호는 매각대상 아님).
5. 본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

감정가: 56,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3, 2층 203호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 사무소로 표기됨)

토지면적: 6.51㎡ (약 1.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 6.513699999999999㎡

건물지분: 19.74㎡

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2019년 04월 26일 (건축과-16599호 의거)

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건

층수: 지하 1층, 지상 8층

본건 위치: 해당 건물 2층 203호

건물전체 연면적: 1362.98㎡ (약 412.26평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 소재 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지대로서 일반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 등이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구/구역: 방화지구

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m) 접합 (문창2, 문창5)

* 제한사항: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2017-06-01: 소유권이전청구권가등기 (김원곤 외 2명)

* 2019-05-16: 가압류 (길명승, 금631,100,000원) - 말소기준권리

* 2019-09-09: 압류 (중구(대전광역시))

* 2022-03-21: 소유권이전청구권가등기분할가처분 (김오정)

* 2022-07-29: 압류 (대전세무서장)

* 2025-02-19: 임의경매개시결정 (더제이에이치컴퍼니, 금900,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사포스에이건설 (203호)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2018-01-02

* 확정일자: 2019-09-05

* 배당신고일자: 2025-05-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2019년 05월 16일자 길명승의 가압류입니다. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리(예: 2017-06-01자 소유권이전청구권가등기)는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다. 그러나 담보가등기의 경우 매각으로 소멸될 수 있으며, 그 성립 여부 및 효력에 대한 법적 검토가 필수적입니다. 본건의 경우 '선순위가등기'가 존재하며, 그 처리 여부에 따라 낙찰자의 인수 부담이 달라질 수 있습니다. 또한, 유치권 등 미등기 권리도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 다세대주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 금실빌라(386-22): 76.51㎡, 2026년 1월 거래, 130,000,000원 (약 169.9만원/㎡)

* 문창빌라(33-23): 40.7㎡, 2026년 1월 거래, 56,000,000원 (약 137.6만원/㎡)

* 영진빌라(112-19): 48.14㎡, 2025년 12월 거래, 150,000,000원 (약 311.6만원/㎡)

본건은 전용면적 19.74㎡(약 5.97평)이며 감정가는 56,000,000원입니다. 이는 단위 면적당 약 283.7만원 수준으로, 주변 다세대주택 시세(평균 약 206.4만원/㎡)보다는 높은 편에 속하나, 영진빌라의 사례와 비교하면 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다. 다만, 본건은 도시형생활주택으로 분류되며, 등기부상 '사무소'로 표기된 점, 다수의 권리관계 및 위반건축물 등재 사실은 시세 반영 시 추가적인 고려가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 혐오시설

본건 인근에는 문창초등학교 등 교육시설과 주거, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 가능합니다.

혐오시설의 경우, 현장에서의 직접적인 확인이 필요합니다. 주변 환경 분석 결과, 즉각적으로 인근에 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 파악되지 않으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 지역을 면밀히 조사할 것을 권고합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 유치권: 유한회사 유금으로부터 금707,443,536원 등에 대한 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 또한, 주식회사 포스에이건설에서 2층 5세대 전부(205호 제외)에 대해 유치권을 행사 중이라는 기재가 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 효력 관계는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 선순위 가등기: 2017년 06월 01일 설정된 김원곤 외 2명의 소유권이전청구권가등기가 말소기준권리(2019.05.16. 가압류)보다 선순위에 존재합니다. 이러한 선순위 가등기는 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 되는데, 본건의 가등기 성격(담보가등기인지, 소유권이전청구권가등기인지 등) 및 제척기간 경과 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있어 법적 검토가 반드시 필요합니다.

* 위반건축물: 집합건축물대장상 ①옥탑 약30㎡ 주택 무단증축, ②옥탑 약60㎡ 공동주택 무단증축, ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획 무단대수선, ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선 등 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 건축물 사용 제한 등의 불이익을 초래할 수 있습니다.

* 별도등기: 등기사항전부증명서상 별도 등기된 사항이 있습니다. (예: 갑구상 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등, 을구상 근저당 등).

6.2. 물리적 리스크

건물 자체는 2019년 사용 승인으로 비교적 신축이나, 무단 증축 및 대수선된 부분의 구조적 안전성이나 마감 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대관계 미상: 본건은 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 내부 구조, 설비, 현상, 이용 상태 등이 일반적인 기준에 의거하여 조사되었습니다.

* 8층 점유: 8층 일부(공동창고 및 관리사무소)가 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구의 상업지역 내에 위치한 도시형생활주택(사무소)으로, 비교적 최근인 2019년에 사용 승인을 받은 건물입니다. 교통 및 입지 조건은 양호한 편이나, 다수의 권리관계(선순위 가등기, 압류, 가압류, 가처분)와 더불어 유치권 신고, 위반건축물 등재 등 복합적인 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 유치권의 성립 여부와 선순위 가등기의 처리 방안이 본건의 가치 및 낙찰자의 부담을 결정짓는 매우 중요한 요소가 될 것입니다. 위반건축물 상태는 추후 행정적 제재나 원상복구 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 장점:

* 대전 중심부 상업지역 내 위치하여 접근성 및 잠재적 활용도 우수.

* 2019년 사용 승인으로 비교적 신축 건물.

* 인수되는 보증금 부담 없음 (0원).

* 단점:

* 선순위 가등기, 유치권 등 복잡하고 불확실한 권리관계.

* 건축법상 위반건축물로 등재되어 있어 행정 제재 및 원상복구 위험.

* 건축물대장상 '사무소' 용도로 표기되어 있어 주거용 활용 시 제약 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 56,000,000원으로 평가되었으나, 상술한 바와 같이 복잡한 권리관계, 특히 성립 여부가 불분명한 유치권 및 선순위 가등기 존재, 위반건축물 등재로 인한 불확실성이 매우 높습니다. 이러한 리스크를 고려할 때, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁, 원상복구 비용, 미해결 권리 인수 등에 대한 충분한 검토와 대비가 필요합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 42,000,000원 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 감정가의 약 75% 수준이며, 충분한 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.