나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [3] 대전광역시 중구 문창동 48-3 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [3] 대전광역시 중구 문창동 48-3 2층203호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경501585
• 주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 2층203호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 2층203호 | 감정가: 56,000,000원 | 최저가: 27,440,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전지방법원 2025타경501585 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (3)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 2층203호

용도: 근린생활시설

감정가: 56,000,000원

토지 면적: 6.51㎡ (약 1.97평)

건물 면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

유치권: 존재 (성립 여부 불분명)

1.2. 입지 조건

위치 및 주위 환경: 본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지대를 형성하고 있습니다. 주위 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 주상지대입니다.

도로 상태: 북동측 및 남서측으로 포장된 도로에 접하고 있어 차량의 접근 및 이용에 무리가 없는 보통 수준의 도로 상태를 보입니다.

1.3. 권리 분석

유치권: 본 건에는 유치권이 존재합니다. 유한회사 유금으로부터 금707,443,536원 및 미지급금에 대한 유치권이 신고되었으며, 또한 주식회사 포스에이건설에서 2층 5세대 전체에 대해 유치권을 행사 중인 것으로 조사되었습니다. 다만, 이러한 유치권들의 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있으니 신중한 검토가 필요합니다.

기타 권리 사항: 본 건의 토지 대지권 목적이 되는 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으며, 을구에는 근저당 등 추가적인 등기가 설정되어 있습니다. 이러한 복잡한 권리 관계는 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본 건은 근린생활시설 및 도시형생활주택이 혼합된 건물 내 구분 건물로, 주변의 주거 단지와 상업 시설을 기반으로 한 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 문창초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 등 유동인구 확보에도 유리한 입지입니다.

1.5. 생활 정보

건물 현황: 본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로, 2019년 4월 26일에 사용승인되었습니다. 본 건(205호)은 집합건축물대장상 용도가 사무소로 기재되어 있으나, 건물 전체는 사무소 및 도시형생활주택(원룸형) 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

설비 현황: 건물 내에는 급탕, 급배수 등 기본적인 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

유치권 관련: 다수의 유치권이 신고 및 행사되고 있으나 그 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

위반건축물: 옥탑 무단 증축, 내부 대수선 등 명확한 위반건축물로 등재되어 있어, 관련 법규 위반에 따른 이행강제금 부과 및 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

공부와의 차이: 집합건축물대장상 위반건축물로 표기된 부분(옥탑 무단 증축, 내부 구조 변경 등)과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재하므로, 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

추가 등기: 토지 대지권에 가등기, 가압류, 압류 등 다수의 권리 변동 사항이 등기되어 있어 권리 관계가 매우 복잡하며, 소유권 취득에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

내부 확인 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 건물의 내부 구조, 설비, 이용 상태 등을 정확하게 파악하는 데 한계가 있었습니다. 이는 실제 물건의 가치 평가 및 향후 활용 계획 수립에 어려움을 줄 수 있습니다.

점유 관계: 8층 공동창고 및 관리사무소 일부가 타 호실(기호30)에서 점유 중인 것으로 탐문되었습니다. 이는 점유자 간의 이해관계 조정이 필요할 수 있음을 시사합니다.

주변 시설: 주변에 숙박시설들이 소재하고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 근린생활시설로, 5,600만원의 감정가를 제시하고 있습니다. 주변 입지 및 교통 상황은 보통 수준이며, 건물 자체는 2019년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 해당합니다.

그러나, 본 건은 복수의 유치권 신고 및 행사, 등기부상 가등기, 가압류, 압류 등 복잡한 권리 관계, 그리고 명확한 위반건축물 등재 사실로 인해 잠재적 위험 요소가 매우 높은 물건입니다.

특히 유치권의 최종적인 처리 문제와 위반건축물에 대한 이행강제금 및 원상복구 비용은 낙찰자가 신중하게 검토하고 부담해야 할 부분입니다. 내부 확인이 어렵다는 점 또한 추가적인 리스크로 작용합니다.

따라서, 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 권리 분석 및 현장 확인을 철저히 수행하여 잠재적 위험 요소에 대한 정확한 파악이 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 신중한 결정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

저가 매수 기회: 현재 제시된 감정가 5,600만원은 복잡한 권리 관계와 위반건축물 문제를 고려할 때, 시세 대비 저렴한 가격으로 진입할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

입지: 문창초등학교 인근으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역에 위치하고 있어, 지역 내 수요를 확보하기에 유리합니다.

잠재적 가치: 만약 유치권 문제가 명확히 해결되고 위반건축물에 대한 법적 조치가 완료된다면, 건물 자체의 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계