나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [2] 대전광역시 중구 문창동 48-3 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.집합건축물대장상 사무소임.
2.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
3.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
4.현황조사보고서상 주식회사 포스에이건설에서 2층 5세대 전부에 대하여 유치권을 행사중이라는 기재가 있음(2층 5세대중 205호는 매각대상 아님).
5. 본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 경매 물건은 대전지방법원 2025타경501585 (2) 사건으로, 대전광역시 중구 문창동 48-3 2층202호에 소재하고 있습니다.

본 건물의 용도는 도시형생활주택이나, 집합건축물대장상 사무소로 표기된 부분도 있습니다.

감정평가액은 131,000,000원입니다.

토지 면적은 15.08㎡ (약 4.56평)이며, 건물 면적은 45.70㎡ (약 13.81평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 더OOOOOOOOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2019년 4월 26일에 사용승인되었습니다.

집합건축물대장상 총 연면적은 1362.98㎡ (약 412.57평)이고, 토지 면적은 335㎡ (약 101.34평)입니다.

해당 호수는 2층 202호입니다.

2. 입지조건

본 건은 대전광역시 중구 문창동에 위치하며, 문창초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로서 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 역시 보통 수준입니다.

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접해 있어 도로 상태는 양호한 편입니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 철저한 분석이 요구됩니다.

말소기준권리는 2019년 5월 16일자 길명승의 가압류입니다.

소유권이전청구권가등기(2017년 6월 1일자)가 말소기준권리보다 앞서 존재하므로, 본 가등기 권리자가 본등기를 경료할 경우 낙찰자의 소유권에 영향을 미칠 수 있습니다.

유치권 신고가 다수 존재합니다. 유한회사 유금은 707,443,536원 및 70,000,000원에 대한 지연손해금에 대해 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 또한, 현황조사보고서상 주식회사 포스에이건설이 2층 5개 호실 전부(205호 제외)에 대해 유치권을 행사 중이라는 기재가 있습니다.

본건에는 집합건물 등기부상 소유권이전청구권 가등기, 가압류, 압류, 가처분, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다.

일반적으로 임의경매에서 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸되나, 소유권이전청구권 가등기와 같이 선순위로 존재하는 권리는 주의가 필요합니다.

임차인 현황으로는, (202) 김 임차인은 보증금 0원, 차임 0원이며 전입일자는 2023년 7월 7일이고 대항력은 없습니다.

(202) 주식회사포스에이건설 임차인은 보증금 10,000,000원, 차임 0원이며 전입일자는 2018년 1월 2일, 확정일자는 2019년 9월 5일이고 배당신고일자는 2025년 5월 15일이며 대항력은 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 문창동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 복합 상권입니다.

주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 분포하고 있어 생활 편의 시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

본건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 1월 31일, 76.51㎡ (구 23평) 규모의 금실빌라(386-22)가 130,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 1월 20일, 40.7㎡ (구 12.3평) 규모의 문창빌라(33-23)가 56,000,000원에 거래되었습니다.

2025년 12월 8일, 48.14㎡ (구 14.5평) 규모의 영진빌라(112-19)가 150,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 45.70㎡ (약 13.81평)으로, 문창빌라와 영진빌라의 거래 면적과 유사합니다.

신축 연도를 고려할 때, 잠재적 시장 가치는 감정가인 131,000,000원 수준 또는 그 이상도 기대해 볼 수 있으나, 아래 설명될 권리관계 및 위반건축물 사항이 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 대전광역시 중구 문창동에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

인근 문창초등학교를 비롯하여 교육 시설 이용이 가능하며, 상업 지역에 인접하여 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

다만, 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다. 옥탑 부분 무단 증축 및 지상 8층 계단실, 엘리베이터 홀, 공동창고, 관리사무실 간의 구조 변경 등 무단 대수선 행위가 적발되었습니다. 이로 인해 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정적 조치가 발생할 수 있으며, 건축물 사용 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

또한, 집합건축물대장상 사무소로 표기된 부분과 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 부분이 혼재되어 있어, 실제 이용 형태와 공부상 내용 간의 차이가 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다수의 심각한 잠재적 리스크를 내포하고 있어 투자 시 극히 주의해야 합니다.

첫째, 대규모 유치권이 신고 및 행사되고 있어 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 할 법적, 재정적 부담이 매우 클 수 있습니다. 유치권 금액이 7억원 이상으로 감정가보다 현저히 높습니다.

둘째, 소유권이전청구권 가등기가 선순위로 존재하여, 매각 후 본등기가 실행될 경우 소유권 확보에 치명적인 문제가 발생할 수 있습니다.

셋째, 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재 및 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

넷째, 집합건축물대장상 사무소로 표기된 부분과 실제 주거용(도시형생활주택)으로 이용될 가능성이 혼재되어 있어, 용도 관련 법규 적용 및 민원 발생 가능성이 있습니다.

다섯째, 현장조사 시 이해관계인 부재 등으로 인해 내부 구조, 설비, 이용 상태 등에 대한 정확한 확인이 어려운 부분이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 중구 문창동에 위치한 도시형생활주택(일부 사무소 표기)으로, 비교적 신축 건물이라는 장점은 있으나, 심각한 권리상의 하자 및 건축 관련 위반 사항을 다수 포함하고 있어 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

선순위 가등기, 다수의 유치권, 위반건축물 등재 등은 부동산 거래 과정에서 매우 민감한 사안이며, 낙찰 후 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

이러한 리스크들을 충분히 인지하고, 철저한 법률 및 현장 실사를 통해 정확한 권리 관계와 해결 방안을 파악한 후에 입찰 여부를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

- 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로서, 노후도가 낮은 편입니다.

- 대전 시내 상업 및 주거 지역에 위치하여 잠재적인 임대 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 가등기, 대규모 유치권, 위반건축물 등 심각한 리스크를 내포하고 있어, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

유치권의 금액이 매우 크고, 선순위 가등기는 소유권 확보에 직접적인 위협이 될 수 있다는 점을 감안할 때, 이러한 위험 요소를 상쇄할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 유사 물건의 거래 사례와 본건의 면적, 신축 연도를 고려하되, 상기 리스크 요인들을 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

본 예상 입찰가는 투자자의 위험 감수 수준, 유치권 및 가등기 해결 가능성에 대한 자체 판단, 그리고 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

매각으로 인해 인수하게 될 수 있는 불명확한 권리 및 부담에 대한 충분한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.