나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [2] 대전광역시 중구 문창동 48-3 2층202호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-03-31
물건 개요
나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [2] 대전광역시 중구 문창동 48-3 2층202호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2025타경501585
- 주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 2층202호
- 용도: 도시형생활주택
대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 2층202호 | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 64,190,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (2)
소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 2층202호
토지면적: 15.08㎡ (약 4.56 평)
건물면적: 45.70㎡ (약 13.82 평)
감정가: 131,000,000원
용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 사무소)
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물 일괄매각
1.2. 입지조건
주위환경:
본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.
교통:
차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주상복합지대로서의 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
주변 시설:
가까운 거리에 문창초등학교가 있으며, 인근에 편의점, 다양한 식당 등의 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 또한, 일부 숙박시설이 인접해 있습니다.
혐오시설 유무:
주변 지역에 대한 지도 및 관련 정보 검색 결과, 본건으로부터 가깝게 위치한 대규모의 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 지역은 주로 주거, 상업, 교육 시설이 혼합된 형태를 보입니다.
1.3. 권리분석
매각물건 현황:
본건은 집합건물로서 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.
등기부상 권리관계:
소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 근저당 등 다수의 권리가 설정되어 있습니다.
주요 권리 분석:
채권자: 더OOOOOOOOOOOOO (임의경매)
유치권 (Lien):
유한회사 유금으로부터 금707,443,536원 및 미지급금, 그리고 금70,000,000원 및 미지급금에 대해 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.
현황조사보고서상 주식회사 포스에이건설에서 2층 5세대 전부(205호 제외)에 대해 유치권을 행사 중이라는 기재가 있습니다. 유치권의 성립 및 효력 범위에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.
기타 권리:
토지 등기부상 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 근저당 등 여러 제한 물권이 존재합니다.
1.4. 건물 및 토지 현황
건물 구조 및 상태:
본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 제2층 제201호입니다. 2019년 4월 26일에 사용승인을 받았으며, 외벽은 석재외장 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시 등으로 마감되어 있습니다.
건물 이용현황:
집합건축물대장상 기호(1)부터 기호(4)까지는 사무소로, 기호(5)부터 기호(33)까지는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 본건(201호)은 사무소로 등재되어 있습니다.
토지 이용현황:
본건 토지는 부정형 평지로, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.
공부상 차이 (위반건축물):
집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 옥탑 약 30㎡ 및 옥탑 약 60㎡의 무단 증축, 지상 8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획하는 무단 대수선, 지상 8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 등의 무단 대수선으로 인해 위반건축물로 표기되어 있습니다.
1.5. 상권 분석
지역 특성:
본건이 위치한 지역은 문창초등학교 인근에 자리한 일반상업지역으로, 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 상권입니다.
상권 현황:
소규모 상점, 식당, 사무실 등이 밀집해 있으며, 인근의 다세대 주택 및 도시형 생활주택 거주자들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능하여 기본적인 상권 활동은 이루어지고 있습니다.
1.6. 생활 정보
편의 시설:
인근에 문창초등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근이 용이합니다. 생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설(편의점, 식당 등)이 잘 갖추어져 있습니다.
1.7. 잠재적 리스크
권리 문제:
1. 유치권 신고가 다수 있으며, 그 성립 여부 및 금액이 불확실하여 명도 및 소유권 확보에 난항을 겪을 수 있습니다.
2. 토지 등기부상 다수의 가등기, 가압류, 압류, 근저당 등이 설정되어 있어 복잡한 권리 관계가 예상됩니다.
건축물 문제:
1. 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 무단 증축 및 대수선으로 인해 건축법상 문제가 존재하며, 이로 인한 이행강제금 부과 및 철거 명령 등의 행정 제재가 있을 수 있습니다.
2. 최초 사용승인 관련 문제가 있었던 기록이 있으며, 이후 발생한 위반사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.
기타:
1. 임대 관계가 미상이며, 내부 구조 및 현황 파악에 어려움이 있었습니다.
2. 8층 일부(공동창고, 관리사무소)가 타인(기호(30))에 의해 점유 중일 가능성이 있습니다.
3. 본 건은 205호를 제외한 2층 5세대 일부에 유치권 행사가 추정되므로, 실제 점유 현황 및 명도 대상 범위를 정확히 파악해야 합니다.
1.8. 종합 의견
본건은 대전광역시 중구에 위치한 근린생활시설(사무소)로, 감정가는 1억 3천1백만 원입니다. 문창초등학교 인근의 일반상업지역에 위치하여 입지 자체는 양호한 편이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준입니다.
그러나 본건은 다수의 유치권 신고, 복잡한 등기부상 권리 관계, 그리고 가장 큰 문제점으로 지적되는 위반건축물 등재라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부와 그 효력 범위, 그리고 위반건축물로 인한 법적·행정적 문제 해결 방안에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다.
1.9. 투자 포인트
1. 가격 메리트: 위반건축물 및 유치권 등 명확한 리스크 요인으로 인해 일반적인 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.
2. 입지: 문창초등학교 인근의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.
3. 활용 가능성: 위반건축물 문제를 해결하고 유치권 문제를 정리한다면, 사무실 또는 도시형 생활주택(원룸형)으로 활용하여 임대 수익을 창출할 수 있습니다.
본건 투자를 고려하신다면, 상기 명시된 리스크에 대한 면밀한 법률적, 행정적 분석과 함께 명도 계획을 철저히 수립하는 것이 필수적입니다. 전문가와 함께 현장 조사 및 권리 관계 분석을 심도 있게 진행하시기를 권장합니다.
법원 정보
대전지방법원 경매9계