나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [21] 대전광역시 중구 문창동 48-3 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

이 보고서는 대전지방법원 2025타경501585 (21) 사건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (21)

* 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14 (문창동) 6층602호

* 건물구분: 집합건축물

* 용도: 아파트(도시형생활주택)

* 감정가: 168,000,000원

* 토지 면적: 12.64㎡ (약 3.82평)

* 건물 면적: 38.31㎡ (약 11.59평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2019년 4월 26일

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물

* 해당 호수: 6층 602호

1.2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 중구 문창동에 위치하며, 문창초등학교 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 등기부상 권리:

* 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등 다양한 권리 설정이 토지에 되어 있습니다.

* 을구에는 근저당 등이 설정되어 있습니다.

* 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다 (단, 지상권은 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 본건에는 해당 사항 없습니다).

* 유치권:

* 유한회사 유금으로부터 금 707,443,536원 및 미지급금(2022.12.31.부터 연 12% 지연손해금), 금 70,000,000원 및 미지급금(2022.09.09.부터 연 12% 지연손해금)에 대하여 유치권이 신고되었습니다.

* 다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 입찰 전 반드시 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 (602) 박

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2019년 9월 24일

* 확정일자: 2019년 10월 8일

* 배당신고일자: 2025년 5월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 (602) 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 3일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 총 인수 보증금: 0원

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 대전광역시 중구 문창동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 상권으로 형성되어 있습니다. 인근에 문창초등학교가 있으며, 다양한 상업 시설들이 밀집해 있어 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다. 주상복합 지역으로서의 일반적인 상권 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 문창초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변시설: 일반적인 주거 및 상업지역의 특징을 보이며, 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 미사용승인 건물: 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 명시되어 있으나, 2019년 4월 26일 건축과-16599호에 의거 사용승인되어 신규 작성된 집합건축물대장이 존재합니다. 이는 법적 하자 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 불확실한 유치권: 유한회사 유금으로부터 고액의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 소송 등 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

* 위반건축물: 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 다음과 같은 무단 증축 및 대수선 사항이 위반건축물로 표기되어 있습니다.

* 옥탑 약 30㎡ 주택 무단 증축 (경량철골조, 2019년)

* 옥탑 약 60㎡ 공동주택 무단 증축 (철근콘크리트, 2019년)

* 8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽 구획 무단 대수선

* 8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선

이러한 위반건축물은 이행강제금 부과, 사용 제한, 원상복구 명령 등 법적 제재의 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 미확인 점유: 8층 일부(집합건축물대장상 공동창고 및 관리사무소)가 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되었습니다. 실제 점유 관계 및 명도 절차에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 미확인 임대차 관계: 본건은 임대관계가 미상이며, 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 이용 상태 등에 대한 정확한 파악이 어려웠습니다. 입찰 전 현장 재확인 및 관련 정보 수집이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 감정가는 168,000,000원입니다. 입지적으로는 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역에 속하며, 교통 및 교육 환경은 보통 수준입니다.

그러나 본 건은 여러 중대한 하자 및 리스크를 안고 있습니다. 특히, 불확실한 유치권의 존재, 위반건축물 등재, 그리고 미사용승인 건물이라는 점은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 높습니다. 임차인들의 대항력이 없으며 인수 보증금도 없는 상황이나, 이들의 점유 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

이러한 위험 요소를 고려할 때, 본 물건은 단순 시세 차익만을 노리는 투자보다는 명확한 법률 검토와 철저한 현장 조사를 바탕으로, 잠재적 문제 해결 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 위반건축물 및 유치권 문제 해결 시 가치 상승 잠재력: 만약 제기된 유치권 문제가 법적으로 해결되고 위반건축물에 대한 시정 조치가 이루어진다면, 물건의 가치는 재평가될 수 있습니다.

* 입지 조건: 대전 중구의 중심부에 위치하며, 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 현재 감정가는 이러한 위험 요소를 반영한 것으로 볼 수 있으며, 리스크 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 168,000,000원을 기준으로, 제기된 유치권 액수(약 7.7억 원 이상)와 위반건축물로 인한 이행강제금 및 원상복구 비용, 그리고 법적 분쟁 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

현재로서는 이러한 추가 비용 및 리스크를 정량화하기 어려워 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 본 물건에 관심 있는 투자자는 반드시 전문가와 함께 상세한 권리 분석, 법률 자문, 현장 실사 및 예상 복구 비용 산출을 진행한 후, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞는 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.