나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [11] 대전광역시 중구 문창동 48-3 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [11] 대전광역시 중구 문창동 48-3 4층402호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경501585
• 주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 4층402호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 4층402호 | 감정가: 164,000,000원 | 최저가: 80,360,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전지방법원 2025타경501585 (11) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (11)

용도: 아파트 (도시형생활주택(원룸형))

감정가: 164,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3, 4층 402호

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일: 2019.4.26)

주위환경: 문창초등학교 북측 인근, 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등 혼재

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.64㎡ (약 3.82평) / 토지 지분: 12.6409㎡ (약 3.82평)

건물면적: 38.31㎡ (약 11.59평) / 건물 지분: 38.3088㎡ (약 11.59평)

*비고: 제공된 건물면적(38.31㎡)은 전용면적으로 간주하여 기재합니다.*

1.4. 경매 구분 및 채권자

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO (구체적인 채권자명은 비공개 처리)

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 문창동, 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 상태입니다.

주변에는 문창 드라이브인 세븐호텔, 호텔 띠아모, 네오텔 등 다수의 숙박시설이 위치하고 있으며, 상업지대임을 알 수 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 권리 관계는 다음과 같습니다.

갑구에는 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등 다수의 권리 변동 사항이 확인됩니다.

을구에는 근저당 등 담보권이 설정되어 있습니다.

유치권 관련하여, 유한회사 유금으로부터 상당한 금액(금707,443,536원 및 미지급금, 금70,000,000원 및 미지급금)에 대한 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수하거나 별도의 법적 검토가 필요합니다.

또한, 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도 등기(가등기, 가압류, 압류 등)가 되어 있어 토지 사용 및 처분에 관한 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역에 자리하고 있어, 기본적인 생활 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다.

인근에 문창초등학교가 위치하여 학생 및 학부모 등 잠재적인 수요층이 존재합니다.

다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 상권 활성화의 가능성이 있습니다.

주변에 모텔, 호텔 등 숙박시설이 밀집해 있어 관련 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

건물은 2019년 4월 26일 사용승인을 받은 8층 건물입니다.

집합건축물대장상 건물은 일부 사무소와 다수의 도시형생활주택(원룸형)으로 구성되어 있습니다.

급탕, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

교육 시설로는 문창초등학교가 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 건축법상 사용승인 관련 복잡한 이력이 존재합니다. 등기사항전부증명서상 사용승인 미필 건물로 표기되었던 이력이 있으며, 이후 사용승인이 되었으나 건축 관련 기록에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

둘째, 유치권 성립 여부가 불분명한 채권이 존재합니다. 유한회사 유금으로부터 신고된 유치권은 상당한 금액으로, 그 성립 여부에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있어 주의가 요구됩니다.

셋째, 위반 건축물 등재로 인한 행정 제재 위험이 있습니다. 옥탑 무단 증축, 내부 구조 변경 등 여러 건의 무단 대수선으로 인해 위반건축물로 표기되어 있으며, 이는 이행강제금 부과나 철거 명령 등의 대상이 될 수 있습니다. 대전시 자체적으로도 다가구 주택 등의 건축법 위반 사례를 적발하고 있어, 관련 법규 위반에 대한 관리가 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

넷째, 내부 현황 및 실제 점유 관계에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 이해관계인 부재 등으로 내부 구조, 설비, 이용 상태 등을 일반적인 추정에 의존하였으며, 8층 일부는 타 점유자가 있는 것으로 탐문되어 실제 내부 상태 및 점유 관계 확인이 필수적입니다.

다섯째, 토지 대지권 관련 별도 등기 사항으로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 토지에 설정된 가등기, 가압류, 압류 등이 추후 토지 사용 및 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구의 준수한 입지에 자리하고 있으며, 건물 자체는 비교적 최근인 2019년에 사용승인을 받았습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다.

하지만 유치권의 성립 여부, 다수의 위반 건축물 등재, 토지 대지권에 대한 별도 등기 등 해결해야 할 복잡한 법적, 행정적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 또한, 내부 현황 및 실제 점유 관계에 대한 명확한 파악이 어려운 점도 투자 결정 시 신중을 기해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

이 물건은 위반 사항 해소 및 권리 관계 정리를 통해 정상적인 건물로 활용 가능할 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 매수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

해당 지역의 도시 개발 계획이나 재개발 추진 현황 등을 면밀히 파악하여 미래 가치를 고려한 투자 전략을 수립할 수 있습니다.

단, 본 물건은 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 충분한 현장 조사와 법률 및 건축 전문가의 상세한 자문을 거친 후 신중하게 투자 결정을 내려야 합니다. 특히 유치권 문제 해결 방안과 위반 건축물에 대한 처리 계획을 구체적으로 수립하는 것이 중요합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계