나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [11] 대전광역시 중구 문창동 48-3 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (11)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 4층402호

용도: 아파트 (도시형생활주택)

감정가: 164,000,000원

토지면적: 12.64㎡ (약 3.82평)

토지지분: 12.6409㎡ (약 3.82평)

건물면적: 38.31㎡ (약 11.59평)

건물지분: 38.3088㎡ (약 11.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

건축물대장상 사용승인일: 2019년 4월 26일

총 층수: 8층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 일반적인 주거 및 상업지대로서의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주상지대 특성상 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 대전역 및 중앙로역(1호선) 등 시내 주요 교통망과의 접근성도 양호한 편입니다.

* 도로상태

본건 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m) 2개에 접해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

문창초등학교가 인접해 있으며, 인근에 문창전통시장 등 생활 편의 시설이 소재합니다. 또한, 다수의 호텔 및 모텔 등이 위치하고 있어 상업 활동이 이루어지는 지역임을 알 수 있습니다.

* 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 1번 근저당(주택임차권, 2020.08.14.)이 본건 경매의 말소기준권리입니다.

* 소멸 대상 권리

본 경매로 인해 다음의 권리들은 말소될 예정입니다.

* 갑구 3번 소유권이전청구권가등기 (2017.06.01.)

* 갑구 3-6번 3번가등기소유권이전청구권 지분가처분 (2022.03.21.)

* 갑구 5번 가처분 (2019.01.18.)

* 갑구 6번 가압류 (2019.05.16.)

* 갑구 11번 압류 (2022.07.29.)

* 갑구 18번 임의경매 (2025.02.19.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 없으며, 기타 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 윤지혜

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2019.08.28

* 확정일자: 2019.01.14

* 배당신고일자: 2025.03.17

* 대항력: 없음

* 비고: 미배당 보증금 매수인 인수 예상 배당금 20,000,000원.

* 인수 보증금 합계: 0원. 윤지혜 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 없으나, 배당 현황에 따라 미배당금이 발생할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 예상 배당금이 보증금과 일치하여 인수 보증금은 0원입니다.

* 특이사항 (유치권)

유한회사 유금으로부터 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신고된 유치권 채권액은 금 707,443,536원 및 미지급금(2022.12.31.부터 연 12% 지연손해금), 금 70,000,000원 및 미지급금(2022.09.09.부터 연 12% 지연손해금)으로 매우 높은 금액입니다.

1.4. 상권분석

* 일반 상권

본건이 위치한 대전광역시 중구 문창동은 대전의 구도심(원도심)에 해당하며, 은행동-대흥동-선화동 일대와 함께 주요 상권의 일부를 이룹니다. 현재는 대형 쇼핑몰보다는 전통시장, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로 분석됩니다.

* 주요 상권 특징

* 문창전통시장 등 지역 기반 상권이 존재합니다.

* 주변에 숙박시설(호텔, 모텔)이 다수 분포하고 있어, 유동인구가 꾸준한 편입니다.

* 전반적으로 소규모 점포 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설

문창초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설

문창전통시장 등 생활 편의시설이 가까이 있으며, 일반적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성

시내버스 승강장이 인접해 있고, 대전역 및 시내 주요 도로 접근이 용이하여 교통이 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고

유한회사 유금의 유치권 신고액이 약 7억 7천만원 이상으로 매우 크며, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 부담 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 위반건축물 등재

집합건축물대장 상 옥탑 무단증축(약 30㎡, 약 60㎡), 계단실 및 엘리베이터홀 내부 구획 변경, 내력벽 철거 등 다수의 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이로 인해 행정기관으로부터 시정 명령, 이행강제금 부과 등의 제재가 따를 수 있습니다.

* 건축법상 사용승인 관련

건축물대장상 사용승인이 2019년 4월 26일자로 신규 작성(집합건축물대장)되었으나, 등기사항전부증명서상 '건축법상 사용승인 받지 않은 건물임'이라는 문구가 기재되어 있어, 사용승인 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 건축물대장상 사용승인일이 기재되어 있어 혼동 가능성 있음)

* 임대차 정보 불확실성

임대관계가 불명확하며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 이용 상태 등을 정확히 파악하기 어려웠습니다. 8층 일부(공동창고 및 관리사무소)가 기호(30)에서 점유 중이라는 탐문 내용도 있어, 입찰 전 임대차 관계 및 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 감정가는 164,000,000원입니다. 건물의 전용면적은 약 11.59평(38.31㎡)입니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 문창초등학교 및 문창전통시장 등이 인근에 있어 생활 편의성이 있습니다. 교통 또한 시내버스 승강장 및 주요 도로 접근성이 양호합니다.

그러나 본건의 가장 큰 문제는 유치권 신고와 위반건축물 등재입니다. 유치권 채권액이 매우 높고 성립 여부가 불확실하여 낙찰 후 인수될 가능성을 배제할 수 없으며, 위반건축물 등재로 인한 행정 제재(이행강제금 등) 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인 윤지혜는 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담은 없어 보입니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 감정가 및 면적을 고려할 때, 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 경우 소액 투자 또는 1인 가구 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 도심 입지: 대전 도심 내에 위치하여 기본적인 수요가 기대됩니다.

* 상권 활성화 가능성: 지역 상권 내에 위치하고 있어, 향후 상권 변화에 따른 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 높은 금액의 유치권 신고와 위반건축물 등재라는 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 특히 유치권이 실제로 성립될 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 상당할 수 있습니다. 또한, 위반건축물로 인한 시정 조치 및 이행강제금 또한 추가적인 비용 발생 요인입니다.

따라서, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 약 114,800,000원 ~ 131,200,000원

최종 입찰가는 본건에 대한 철저한 현장 조사, 유치권 성립 여부 및 위반건축물 관련 상세 확인, 유사 물건 시세 비교 분석 등을 통해 보수적으로 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.