나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [14] 대전광역시 중구 문창동 48-3 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전광역시 중구 문창동 48-3, 4층 405호에 소재한 아파트(도시형생활주택)로, 사건번호는 대전지방법원 2025타경501585 (14)입니다. 건물 동측으로는 인창로28번길 14 (문창동)으로도 불립니다. 감정평가액은 111,000,000원이며, 토지면적은 9.39㎡(약 2.84평), 건물면적은 28.47㎡(약 8.61평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 더OOOOOOOOOOOOO입니다. 건물의 사용승인일은 2019년 4월 26일이며, 구조는 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물입니다. 본 건 아파트의 전용면적은 28.47㎡(약 8.61평)이며, 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 문창동, 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지대로 형성되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 상황 또한 보통입니다. 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 (405) 장문석이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 전입일자는 2019년 3월 26일입니다. 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

그러나 본 건과 관련하여 유치권 신고(유한회사 유금)가 존재하며, 이는 낙찰자가 인수할 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 해당 유치권은 금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022년 12월 31일부터 연 12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022년 9월 9일부터 연 12%의 지연손해금에 관한 것으로, 그 성립 여부는 불분명합니다.

또한, 본건 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등 및 근저당 등 별도 등기가 존재하여 권리 관계가 복잡한 점도 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 대전광역시 중구의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다양한 종류의 근린생활시설과 주거 시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 집합건축물대장상 일부 호실은 사무소로, 다수는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있어, 소형 임대수익형 부동산으로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 문창초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 시설 접근이 용이합니다. 탐문 조사 결과, 건물에는 급탕, 급배수 등 위생설비, 난방설비, 승강기, 소방설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 파악되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 유치권: 유한회사 유금으로부터 상당한 금액의 유치권 신고가 접수되었으며, 성립 여부가 불분명하여 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물: 건축물대장상 옥탑 무단 증축(약 30㎡, 약 60㎡) 및 내부 대수선(계단실, 엘리베이터홀, 공동창고, 관리사무실 등)으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 철거 명령, 시정 조치 등 행정적 제재 및 재산권 행사 제한으로 이어질 수 있습니다.

* 건축법상 사용승인 관련: 건축법상 정식 사용승인을 받지 않은 건물이라는 언급이 있으며, 특정 행정명령에 의거 집합건축물대장이 신규 작성되었다는 점은 건축 관련 법규 준수 및 하자 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 별도 등기: 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등이 존재하여, 토지 소유권 문제 발생 시 복잡한 법적 분쟁이 야기될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에 기재된 임차인 외에 미확인 임대 관계가 존재할 가능성이 있습니다. (단, 기재된 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 감정가는 1억 1천1백만 원입니다. 입지 조건 및 교통 상황은 보통 수준이나, 상당한 법률적, 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 유치권 신고, 위반건축물 등재, 토지 별도 등기 등은 낙찰 후 상당한 추가 비용과 법적 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 사안입니다. 이러한 위험 요소들을 면밀히 검토하고 해결 방안 및 예상 비용을 산출한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 다수의 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 일반적인 투자 관점에서 접근하기보다는 법률적, 행정적 문제 해결 능력과 이에 따른 추가 비용 부담을 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 유치권 및 위반건축물 관련 문제 해결 가능성을 면밀히 분석하여, 향후 발생할 수 있는 추가 비용을 고려한 실질적인 투자 가치를 산정해야 합니다.

* 소형 면적이라는 점을 활용하여, 법적 문제를 해결했을 경우 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있으나, 이는 매우 불확실합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 111,000,000원

본 물건은 유치권(약 7억 7천만 원 이상 + 지연손해금), 위반건축물로 인한 이행강제금 및 시정 비용, 토지 별도 등기 등 파악되지 않은 추가적인 법적, 행정적 비용이 상당할 것으로 예상됩니다. 따라서 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 이러한 중대한 권리 및 하자 물건은 유찰 가능성이 높으며, 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 리스크들을 해소하기 위한 총 예상 비용을 감안하여 감정가보다 훨씬 낮은 수준에서 접근해야 할 것입니다. 매우 보수적으로 접근해야 하는 물건으로, 전문가와 상세한 상담 후 결정하시기를 권고합니다.

주변 지역의 일반적인 시세 및 본 건의 특수성을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현재로서는, 법적 검토 및 추가 비용 산출 없이는 입찰가 제시가 어렵습니다.

주변 지역에서 확인된 혐오시설은 없으나, 상업 및 주거 혼재 지역의 특성상 일부 시설은 개인에 따라 불편함을 느낄 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.