나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [7] 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (7)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층303호 (대전광역시 중구 인창로28번길 14, 303호)

용도: 아파트 (도시형생활주택)

감정가: 60,000,000원

토지면적: 4.80㎡ (약 1.45평)

토지지분: 4.7973㎡ (약 1.45평)

건물면적: 14.54㎡ (약 4.40평) - 전용면적 기준

건물지분: 14.5384㎡ (약 4.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 및 상업지대로서 일반적인 주위 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권이전청구권가등기 (2017.06.01)

* 소유권이전청구권가처분 (2022.03.21)

* 가압류 (2019.05.16, 631,100,000원)

* 압류 (2022.07.29)

* 임의경매 (2025.02.19)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인된 바 없습니다. (통상적인 경우 지상권 등이 인수될 수 있으나, 본건은 특이사항 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* (303) 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-23

* 대항력: 없음

* 특이사항: 인수되는 보증금은 없으며, 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 유치권: 유한회사 유금으로부터 약 7억 7천만원 이상(미지급금 및 지연손해금 포함)의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재하므로, 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대전광역시 중구의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치하고 있어 일반적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 유동인구 및 소비 활동 가능성이 있습니다.

* 보다 상세한 상권 분석을 위해서는 주변의 업종 분포, 경쟁 현황, 배후 수요 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 분석이 요구됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 문창초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 시내버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주거 환경: 주변은 주택 및 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 옥탑 무단 증축 및 내부 대수선 등으로 인해 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이로 인해 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 법적 제재가 발생할 수 있습니다.

* 불분명한 유치권: 유치권 성립 여부가 불확실하여 낙찰자가 이를 인수하게 될 경우 상당한 금전적 손실을 볼 위험이 있습니다. 유치권의 법적 효력 및 인수 여부에 대한 정확한 판단이 필수적입니다.

* 건축법상 사용승인 미비: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 이후 사용승인되어 집합건축물대장이 신규 작성되었으나, 위반건축물 사항과 연관되어 추후 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 구조: 8층 건물 내 303호이며, 옥탑 불법 증축 등 위반 사항이 건물 전체에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구에 소재한 아파트(도시형생활주택)로, 감정가는 6천만원 수준입니다. 입지 및 교통 환경은 보통 수준으로 평가되나, 여러 심각한 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 다수의 위반건축물 사항과 성립 여부가 불분명한 유치권은 본건의 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 위반 사항 시정 비용, 유치권 인수 금액, 그리고 명도 관련 제반 사항에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 6천만원으로 책정된 감정가는 소액 투자를 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 소형 면적: 14.54㎡ (약 4.40평)의 전용면적으로 1인 가구 등 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 만약 위반 건축물 문제를 해결하고 유치권 관련 사항을 명확히 정리할 수 있다면, 향후 부동산 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다. (단, 이는 불확실성이 매우 높습니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 60,000,000원

* 고려사항:

* 위반건축물 관련 이행강제금 및 원상복구 예상 비용

* 불확실한 유치권 인수 시 발생 가능한 금전적 부담

* 잠재적인 명도 저항 및 기타 법적 비용

* 상기한 여러 위험 요소를 고려할 때, 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 매우 어렵습니다.

* 따라서, 감정가 대비 보수적인 접근이 필수적입니다. 모든 위험 요소를 완벽하게 해소할 수 있다는 확신이 없는 한, 감정가의 50% ~ 70% 수준인 약 30,000,000원에서 42,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 주의: 유치권 및 위반건축물 관련 사항에 대한 추가적인 법률 및 현장 조사가 최우선이며, 그 결과에 따라 예상 입찰가는 크게 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.