나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [7] 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [7] 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층303호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경501585
• 주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 3층303호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 3층303호 | 감정가: 60,000,000원 | 최저가: 29,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1.1. 대전지방법원 2025타경501585 (7) 물건 보고서

1.2. 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층303호 아파트(도시형생활주택) 경매 물건 분석

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 경매 컨설턴트의 관점에서 작성되었습니다.

1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (7)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층303호

용도: 아파트 (집합건축물대장상 사무소, 도시형생활주택(원룸형)으로도 이용)

감정가: 60,000,000원

토지면적: 4.80㎡ (약 1.45 평)

토지지분: 4.7973㎡ (약 1.45 평)

건물면적: 14.54㎡ (약 4.40 평) (전용면적 기준, 분양면적 별도 명시 없음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 중구 문창동, 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지대로 형성되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 또한, 본건 건물은 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

- 유치권: 유한회사 유금으로부터 금 707,443,536원 및 미지급금, 금 70,000,000원 및 미지급금에 대하여 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 법적 다툼의 소지가 있습니다.

- 위반건축물: 건축물 현황도상 옥탑 무단 증축(약 30㎡, 약 60㎡) 및 8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽 구획, 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 등 무단 대수선으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 건축물대장상 명확히 기재되어 있으며, 이에 따른 이행강제금 부과 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

- 사용승인: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 등기사항전부증명서 내용과 달리, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규 집합건축물대장이 작성되었습니다. 다만, 이후 무단 증축 및 대수선으로 위반건축물에 해당합니다.

- 기타 권리관계: 본건 토지에는 소유권 이전 청구권 가등기, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으며, 을구에는 근저당 등 설정되어 있어 복잡한 권리관계가 존재합니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 지역은 대전의 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 주거 시설과 함께 숙박시설 등이 분포하고 있습니다. 원룸형 도시형생활주택 및 사무소로 이용되는 점을 감안할 때, 1인 가구 또는 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 문창초등학교가 있어 주거 환경으로서의 기능도 일부 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

- 교육시설: 문창초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

- 교통: 차량 접근이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

- 편의시설: 건물 내에는 급탕, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어진 것으로 탐문되었습니다.

6. 잠재적 리스크

- 유치권 문제: 성립 여부가 불분명한 유치권으로 인해 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

- 위반건축물: 무단 증축 및 대수선으로 인한 위반건축물 등재는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등으로 인해 추가 비용 발생 또는 건물 가치 하락의 위험이 있습니다.

- 복잡한 권리관계: 토지에 설정된 가등기, 가압류, 압류 등은 명확한 권리 분석 및 해소 방안 마련이 필요하며, 소유권 이전 과정에서 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

- 임대관계 및 점유 상태 불확실: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 상태, 설비 현황, 정확한 이용 상태 및 임대차 관계를 파악하기 어려웠습니다. 또한, 8층 일부가 기호(30)에서 점유 중이라는 탐문 결과가 있어 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다.

- 혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 직접적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하며, 교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 유치권, 다수의 위반건축물 등재, 복잡한 토지 권리관계 등 다수의 중대한 권리 및 하자 사항을 내포하고 있습니다. 이러한 문제들은 낙찰 후 상당한 추가 비용과 시간, 법적 분쟁 가능성을 수반할 수 있습니다. 따라서 본건은 권리 분석 및 하자 보수에 대한 전문적인 지식과 상당한 자본 투자가 가능한 투자자에게만 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 저평가 가능성: 복잡한 권리관계와 위반건축물 이슈로 인해 시세 대비 낮게 감정가가 책정되었을 가능성이 있습니다.

- 입지 조건: 대전 도심 지역에 위치하여 향후 도시 개발이나 지역 가치 상승에 따른 잠재력을 기대할 수 있습니다.

- 소액 투자 기회: 감정가가 상대적으로 낮아 소액으로 부동산 경매 시장에 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

- 하자 보수 및 권리 정리를 통한 수익 창출: 유치권 해소, 위반건축물 원상복구 또는 양성화, 복잡한 권리관계 정리 등을 성공적으로 수행할 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계