나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [9] 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [9] 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층305호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경501585
• 주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 3층305호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 3층305호 | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 53,900,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (9)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층305호

용도: 아파트 (집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소, 기호(5)~기호(33)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임을 참고하시기 바랍니다.)

감정가: 110,000,000원

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

토지지분: 9.3938㎡ (약 2.84평)

건물면적: 28.47㎡ (약 8.61평)

건물지분: 28.4683㎡ (약 8.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 중구 문창동에 소재하며, 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

주의사항에 유치권 신고(유한회사 유금으로부터 금707,443,536원 및 미지급금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여)가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 인수 또는 해결 여부를 별도로 확인해야 할 중요한 사항입니다.

또한, 토지 등기사항전부증명서 상 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등과 같은 권리관계가 별도 등기되어 있어, 이에 대한 철저한 분석과 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 대전광역시 중구 문창동 일대는 대전 구도심에 속하며, 오래된 도심 지역의 특성을 가지고 있습니다. 과거부터 이어져 온 문창전통시장과 같은 전통적인 상업 시설과 함께, 모텔 등 숙박 시설이 다수 분포하는 지역입니다. 최근에는 골목형상점가 조성 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있으나, 대전의 다른 신흥 상권에 비해 개발이 더디고 오래된 상권의 성격이 강합니다. 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트조 평스라브 지붕 8층 건물 내 일부이며, 사용승인일은 2019년 4월 26일입니다.

내부 이용 상태는 집합건축물대장상 일부는 사무소로, 대부분(기호 5~33)은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다.

위생, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어진 것으로 파악됩니다.

주변에 문창초등학교가 소재하고 있으며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 여러 가지 공부상의 위반 사항 및 불분명한 권리 관계에 있습니다.

1. 건축법상 사용 승인을 받지 않은 건물임에도 불구하고, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용 승인되어 신규 작성된 집합건축물대장이 존재합니다.

2. 집합건축물대장상 옥탑 무단 증축, 계단실 및 엘리베이터 홀 관련 무단 대수선 등 건축법 위반 사항이 다수 적발되어 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있습니다.

3. 유한회사 유금으로부터 상당 금액의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 위험이 존재합니다.

4. 임대 관계 미상이며, 본건 진행 시 내부 구조, 설비, 이용 상태 등에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

5. 건물 8층 일부(공동창고 및 관리사무소)는 타인이 점유 중인 것으로 탐문되며, 이에 대한 확인이 요구됩니다.

6. 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등 다수의 권리 제한이 설정되어 있어, 인수 여부 및 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 도시형생활주택 또는 사무실로 이용 가능한 구분 건물입니다. 감정가는 1억 1천만원으로, 28.47㎡ (약 8.61평)의 면적을 고려할 때 비교적 낮은 수준입니다. 그러나 건축법상 위반 건축물 등재, 불분명한 유치권 신고, 토지의 다수 권리 제한 등 해결해야 할 중대한 리스크 요인이 다수 산재해 있습니다. 특히 위반 건축물로 인한 행정적 제재 가능성, 유치권 관련 법적 분쟁 가능성, 토지의 복잡한 권리 관계 등을 면밀히 분석하고, 매수인이 모든 위험을 감수할 수 있는지 신중하게 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 낮은 감정가와 향후 지역 개발 또는 재건축 가능성에 대한 기대감에 있습니다.

1. 면적 대비 낮은 감정가: 1억 1천만원의 감정가는 향후 발생할 수 있는 문제 해결 비용을 고려하더라도 잠재적인 수익성을 기대하게 할 수 있습니다.

2. 구도심 재활성화 가능성: 대전 구도심 지역의 순차적인 재개발 또는 상권 활성화 계획이 진행될 경우, 본건의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 소액 투자의 기회: 상대적으로 낮은 감정가로 인해 소액으로 부동산 투자를 고려하는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

단, 위에서 언급된 복합적인 위험 요인들(위반건축물, 유치권, 토지 권리 관계 등)을 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사를 통해 인수 여부 및 예상되는 추가 비용을 명확히 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계