나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [9] 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (9)

물건종별: 아파트 (집합건물)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3, 3층 305호 (대전광역시 중구 인창로28번길 14)

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84 평)

건물면적: 28.47㎡ (약 8.61 평) (전용면적)

감정가: 110,000,000원

매각조건: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 대전광역시 중구 문창동에 소재하며, 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업지대로서의 일반적인 주위 환경을 형성하고 있습니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 주상복합지대의 일반적인 대중교통 사정을 갖추고 있습니다.

도로: 본건 토지는 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하고 있어 차량의 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

등기부 현황: 소유권이전청구권가등기, 소유권이전청구권가처분, 가압류, 압류 등이 다수 등기되어 있습니다. 본 건과 관련하여 등기부채권 총액은 631,100,000원입니다.

말소기준권리: 2017년 6월 1일 접수된 소유권이전청구권가등기(갑3)가 말소기준권리가 될 것으로 보이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의사항:

* 유치권 신고: 유한회사 유금으로부터 채권액 금707,443,536원 및 지연손해금, 금70,000,000원 및 지연손해금에 대하여 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이 부분은 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 중대한 사항입니다.

* 위반건축물: 집합건축물대장상 옥탑 무단 증축, 내력벽 철거 등 대수선으로 인해 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이로 인해 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고 및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되나, 이에 대한 자세한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주요 용도: 본 건물은 건축물대장상 도시형생활주택(원룸형) 및 일부 사무실로 이용 중입니다.

지역 특성: 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼합되어 있어, 기본적인 상권 수요는 형성되어 있는 지역입니다.

5. 생활정보

주변 시설: 문창초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 주거 및 상업지대로서 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 지도 및 관련 자료 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 관련: 약 7억 7천만원 이상의 채권을 근거로 한 유치권 신고는 매우 높은 잠재적 위험 요소입니다. 유치권의 성립 여부, 대항력 유무, 해결 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

위반건축물 관련: 무단 증축 및 대수선으로 인한 위반건축물 등재는 건축법 위반에 해당하며, 철거 명령, 이행강제금 부과 등 행정적 불이익이 발생할 수 있습니다.

건축법상 사용승인 관련: 건축물대장상 사용승인 관련 내용이 있으나, 위반건축물 표기된 점으로 보아 건축법상 하자가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

내부 상태 미확인: 이해관계인 부재 등으로 내부 구조, 설비, 이용 상태 등에 대한 정확한 확인이 어려웠으므로, 실제 현황과 다를 수 있습니다.

8층 일부 점유: 8층 공동창고 및 관리사무소 부분의 점유자와의 관계 및 명도 절차에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 아파트(도시형생활주택)로, 현재 감정가는 1억 1천만원입니다.

권리 관계가 복잡하며, 특히 거액의 유치권 신고와 위반건축물 등재라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.

유치권의 법적 효력 및 위반건축물에 대한 행정 제재 여부는 본건의 가치에 결정적인 영향을 미칠 것이므로, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려했을 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

대전 중구 지역의 주거 및 상업 혼합 지역으로, 입지 자체는 무난한 편입니다.

감정가가 1.1억 원으로 비교적 낮아 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다.

만약 유치권 및 위반건축물 문제를 성공적으로 해결할 수 있다면, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 유치권, 위반건축물 등 해결해야 할 명확하고 중대한 법적, 행정적 리스크가 다수 존재합니다. 특히 유치권 관련 채권액이 감정가를 크게 상회하므로, 해당 유치권의 법적 효력 및 인수 여부에 따라 물건의 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 위반건축물 해소 비용, 유치권 문제 해결 비용 등을 모두 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰 전 반드시 법률 전문가 및 현장 답사를 통해 정확한 현황을 파악하고, 모든 리스크를 해소하는 데 소요될 비용을 산정한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.