나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [8] 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 3층304호 (새주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14 (문창동))

용도: 아파트 (집합건축물대장상 용도: 아파트(도시형생활주택))

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

토지 지분: 8.6734㎡ (약 2.62평)

건물면적 (전용면적): 26.29㎡ (약 7.95평)

건물 지분: 26.2852㎡ (약 7.95평)

건물 전체 연면적: 1362.98㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접해 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 대상 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 권리 관계

* 2017-06-01: 소유권이전청구권가등기 (매매예약)

* 2019-05-16: 가압류 (길명승, 금631,100,000원)

* 2019-09-09: 압류 (중구)

* 2022-03-21: 소유권이전청구권가등기 지분가처분 (더제이에이치컴퍼니주식회사)

* 2022-07-29: 압류 (대전세무서장)

* 2025-02-19: 임의경매 개시 결정 (채권자: 더제이에이치컴퍼니)

등기부 채권 총액은 631,100,000원입니다.

3.3. 특이 권리 사항

* 유치권: 유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신고된 채권액은 금707,443,536원 및 미지급금 (2022.12.31.부터 연 12% 지연손해금), 금70,000,000원 및 미지급금 (2022.09.09.부터 연 12% 지연손해금)입니다.

* 위반건축물: 집합건축물대장상 옥탑 약 30㎡ 주택 및 옥탑 약 60㎡ 공동주택 무단 증축, 8층 계단실-공동창고/엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거 후 벽 구획 무단 대수선, 8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선 등 위반사항이 있어 위반건축물로 표기되어 있습니다.

* 건축법상 사용승인 관련: 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재되어 있으나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규 작성된 집합건축물대장이 있습니다. 이는 무단 증축 및 대수선으로 인한 위반 건축물 표기와 혼재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건은 숙박시설, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권에 위치하고 있으며, 주거 및 상업 기능이 함께 이루어지는 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 문창초등학교가 인근에 위치합니다.

* 주변에 다수의 숙박시설(호텔, 모텔 등)이 있으며, 이는 상권의 특성을 나타냅니다.

* 대전 중구청, 대전 한밭야구장, 대전 충무체육관, 으능정이 문화의 거리, NC백화점, 대전역, 대전 성심당 본점 등 주요 시설들이 인접해 있습니다. (참고: 제공된 정보에서 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.)

4.3. 건물 내 편의시설

건물 내에는 급탕, 급배수 등 위생설비, 난방설비, 승강기, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있는 것으로 파악됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유치권 관련 위험

유치권의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 유치권자의 권리행사로 인한 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 위반건축물 관련 위험

무단 증축 및 대수선으로 인한 위반건축물은 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한, 향후 재산권 행사(매매, 담보대출 등)에 제약이 따를 수 있습니다. 원상복구 또는 관련 절차 이행에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

5.3. 법적 사용승인 관련 불확실성

건축법상 사용승인 관련 정보의 상충으로 인해 건물 이용 및 법적 안정성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5.4. 기타 잠재 위험

* 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 세입자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 본 건물 8층 일부(공동창고 및 관리사무소)가 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되어 별도 확인이 필요합니다.

* 소유권 대지권 목적인 토지에 가등기, 가압류, 압류 등 다수의 권리 설정이 되어 있어 복잡한 법적 관계가 존재합니다.

6. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치한 아파트(도시형생활주택) 경매 물건입니다. 감정가는 1억 5백만원이나, 미확인 유치권, 다수의 위반건축물 등 심각한 법적 하자 및 잠재적 위험 요소를 다수 내포하고 있습니다. 특히 위반건축물로 인한 이행강제금, 원상복구 비용, 유치권의 법적 성립 여부 및 그에 따른 부담 등이 주요 리스크로 작용할 것으로 예상됩니다. 입찰 전 해당 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 대전광역시 중심 상업/주거 지역에 위치하여 입지 자체는 양호한 편입니다.

* 향후 위반건축물 및 유치권 등 법적 문제를 해결하고 정상화될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 상기 명시된 모든 법적 리스크, 향후 발생 가능한 제반 비용(원상복구 비용, 유치권 해결 비용 등), 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 잠재적 위험 요소를 감안할 때 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다. 정확한 산정은 개별적인 심층 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.