나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [10] 대전광역시 중구 문창동 48-3 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
2.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
3.본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (10)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3, 4층 401호

용도: 아파트 (도시형생활주택)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

건물면적(전용면적): 36.73㎡ (약 11.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 문창동 소재 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

본건은 다수의 권리 제한이 등기되어 있으나, 경매를 통해 대부분 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 631,100,000원입니다.

* 임차인 현황

- 본건 401호에는 임차인 이 이 거주 중인 것으로 확인됩니다.

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024년 2월 15일

- 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 및 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다.

주변에 근린생활시설, 주택 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

다만, 숙박시설 등이 혼재하고 있어 상권의 성격은 다소 복합적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 시내버스승강장 인근 소재 (보통 수준)

* 교육: 문창초등학교 인근 위치

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

* 건물 내 시설: 급탕, 급배수, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등 (탐문)

6. 잠재적 리스크

* 위반 건축물: 본건은 건축물대장상 다수의 무단 증축 및 대수선으로 인한 위반 건축물로 표기되어 있습니다. 옥탑 무단 증축(약 30㎡, 약 60㎡) 및 내부 구조 변경(계단실, 엘리베이터홀, 공동창고, 관리사무실 간 벽 철거 등) 사항이 확인됩니다. 이는 향후 건축 관련 법규 위반에 따른 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 유치권 신고: 유한회사 유금으로부터 총 707,443,536원 및 70,000,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권의 성립 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으며, 이는 명도 및 소유권 확보에 큰 장애가 될 수 있습니다. (지연손해금률 연 12%)

* 사용승인 미확인: 최초 사용승인을 받지 않은 건물이나, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 신규 작성된 집합건축물대장이 있습니다. 건축 관련 행정 처리 및 법규 준수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 본건의 정확한 임대차 현황 및 내부 구조, 이용 상태 등은 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 인해 일반적인 이용을 기준으로 파악되었으므로, 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 대전광역시 중구의 일반상업지역에 위치한 도시형생활주택(아파트)으로, 입지 자체는 양호한 편입니다. 그러나 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 등재되어 있고, 다수의 위반 건축물 사항이 존재하며, 불분명한 유치권 신고가 있다는 점은 매우 중대한 리스크 요인입니다. 이러한 법적, 행정적 문제들은 향후 재산권 행사 및 활용에 큰 제약을 줄 수 있으며, 명도 과정에서도 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 따라서 본 건은 법률 및 건축 전문가의 면밀한 검토와 함께, 유치권 성립 여부에 대한 철저한 조사가 선행된 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 잠재적 가치 상승: 위반 건축물 및 유치권 문제 해결 시, 정상적인 건물로 활용 가능성이 있으며, 준수한 입지 조건으로 인해 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 상업 및 주거 복합 지역: 다양한 용도로 활용 가능한 지역에 위치하여 잠재 수요층이 존재합니다.

* 저가 매수 기회: 위 리스크 요인으로 인해 경매 참여 경쟁률이 낮아질 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 150,000,000원에서 위에서 언급된 잠재적 리스크(위반 건축물, 불분명한 유치권, 사용승인 관련 문제 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 유치권의 성립 여부 및 규모, 위반 건축물 관련 이행강제금 규모 등에 따라 실질적인 취득 가치가 크게 변동될 수 있습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가는 이러한 핵심 리스크에 대한 면밀한 법률 및 현장 조사를 완료한 후에 결정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 감정가의 60~70% 수준을 초기 고려 범위로 제시할 수 있으나, 이는 최종 결정 전 전문가와 반드시 재협의해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.