나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [10] 대전광역시 중구 문창동 48-3 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [10] 대전광역시 중구 문창동 48-3 4층401호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경501585
• 주소: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 4층401호
• 용도: 도시형생활주택

대전지방법원 경매9계 2025타경501585 | 소재지: 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 4층401호 | 감정가: 150,000,000원 | 최저가: 73,500,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 대전지방법원 2025타경501585 (10) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (10)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 4층401호

용도: 아파트

감정가: 150,000,000원

토지면적: 12.12㎡ (약 3.67평)

토지지분: 12.1215㎡ (약 3.67평)

건물면적: 36.73㎡ (약 11.11평)

건물지분: 36.7348㎡ (약 11.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권

1.2. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 문창동에 소재하며, 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능을 함께 수행하는 일반적인 지역 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 역시 보통 수준입니다. 본건은 도시형생활주택 및 근린생활시설 용도로 이용 중인 토지 위에 건축된 건물입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOO입니다.

가장 주목해야 할 권리 사항은 유치권입니다. 유한회사 유금으로부터 금707,443,536원 및 미지급금(2022.12.31.부터 연12% 지연손해금), 금70,000,000원 및 미지급금(2022.09.09.부터 연12% 지연손해금)에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 또한, 소유권 이전 청구권 가등기, 가압류, 압류 등 다수의 권리 설정이 되어 있으며, 을구에는 근저당 등도 설정되어 있습니다. 토지 및 건물에 대한 권리 관계는 복잡하게 얽혀 있으며, 경매 절차를 통해 정리될 것으로 예상되나, 유치권의 성립 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 문창동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 형태를 띠고 있습니다. 인근에 다양한 근린생활시설과 주택 등이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 특히, 숙박시설과 다세대주택, 단독주택이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재하며, 근린생활시설로서의 기능도 수행하고 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로, 상권 활성화 측면에서는 일반적인 수준으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

주변에 문창초등학교가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다. 대중교통으로는 시내버스 승강장이 가까이 있어 시내 이동이 용이합니다. 생활 편의시설로는 근린생활시설이 인근에 분포하고 있습니다. 급탕, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 위반건축물 해당 여부와 불분명한 유치권입니다.

첫째, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 집합건축물대장상 옥탑 증축, 계단실 및 엘리베이터홀, 관리사무실 간 벽 철거 및 구획 변경, 내력벽 철거 등 다수의 무단 증축 및 대수선으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 건축물대장상 하자로서, 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재나 법적 문제로 이어질 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

둘째, 유한회사 유금으로부터 제기된 거액의 유치권(약 7억원 이상)의 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 적법하게 성립된 경우, 낙찰자가 인수하거나 별도로 해결해야 할 수 있으며, 이는 상당한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

셋째, 임대 관계가 불분명하며, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 이용 상태 등을 정확히 파악하기 어려웠습니다. 또한, 8층 일부(공동창고 및 관리사무실)가 특정 호실에서 점유 중인 것으로 파악되며, 본건 진행 시 별도 확인이 필요합니다.

넷째, 토지 등기사항전부증명서상 소유권이전청구권 가등기, 가압류, 압류 등 다양한 권리 제한이 등재되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

다섯째, 본건은 주변 시설에 대한 정보는 있으나, 지도 검색 등을 통한 혐오시설의 존재 여부는 제공된 정보만으로는 확인되지 않습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구라는 입지 조건과 아파트 및 근린생활시설로의 활용 가능성을 가지고 있습니다. 감정가 1억 5천만원은 해당 면적과 지역을 고려할 때 비교적 낮은 수준으로 보일 수 있으나, 심각한 수준의 위반건축물 상태와 불분명한 거액의 유치권이 존재하는 점은 매우 신중한 접근을 요구합니다. 법적으로 명확히 해결되지 않은 하자들은 향후 막대한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 투자를 고려하신다면, 해당 물건의 하자 보수 비용, 유치권 문제 해결 방안, 건축법상 위반 사항에 대한 정확한 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 잠재적 가치와 위험이 공존하는 물건입니다.

투자를 고려하신다면, 다음과 같은 관점에서 접근해 볼 수 있습니다.

첫째, 위반 건축물에 대한 원상복구 또는 법적 해결 가능성 및 예상 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

둘째, 유치권의 성립 여부와 그 금액, 그리고 해결 방안에 대한 전문가의 정밀한 법률 분석이 필수적입니다.

셋째, 경매 절차를 통해 이러한 위험 요소들이 얼마나 해소될 수 있는지, 그리고 최종 인수 비용이 얼마가 될지를 산정하여 시세 대비 저평가된 가치를 찾아야 합니다.

본건은 명확한 리스크 관리가 동반된다면, 저가 매수의 기회가 될 수 있으나, 리스크 분석 없이 섣불리 접근할 경우 상당한 손실을 감수해야 할 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

법원 정보

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