나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501967 [10] 대전광역시 동구 판암동 289-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 판암동 소재 ‘판암동성당’ 동측에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 주택, 전 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 완경사 세장형, 사다리 부정형 등의 토지로서, 전, 주거용 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(8,10,17,18)은 맹지이며, 기호(1,2,5,16,20,21)는 노폭 약 3m 내외의 비포장도로에, 기호(7,9,12)는 노폭 약 3m 내외의 시멘트 등의 포장도로에, 기호(3,4,22)는 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에, 기호(6,14,19)는 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.
(후첨 '지적개황도' 등 참조)

토지이용계획 및 제한상태

(1,10,17) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 역사문화환경보존지역(문화재로부터300m내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(2) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(3,4,5,7,9,11,12,22) :도시지역, 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(6) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(8) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재로부터300m내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(14) :도시지역, 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 중로1류(폭 20m~25m)<도시개발법>, 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(16) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(18) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(19) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(20) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(21) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

제시목록 외의 물건

-.기호(1)-㉠, 기호(6)-㉡, 기호(9)-㉢-1, 기호(7)-,㉢-2,㉢-3, 기호(12)-㉣,㉤, 기호(16)-㉥의 제시외건물이 소재하며, 기호(1,6)은 토지의 가격에 미치는 영향이 미미하다고 판단되며, 기호(7,12,16)은 제시외건물로 영향을 받는 토지의 단가를 병기하오니, 경매진행시 참고바람.

-.기호(1,2,6,8,10,16,17,18 ,19,20,21)의 지상 활잡목은 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

-.기호(20)에 분묘1기가 소재하며, 이로 인해 토지의 가격에 영향을 미치는 경우 분묘소재부분의 단가를 병기하오니, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

기호(11)은 공부상 전이나, 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로,

-.기호(18,19,21)은 용도지역이 2이상인 필지로서, 주된 용도지역을 기준으로 이를 감안하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

-.기호(10)은 위치가 특정되지 않은 지분토지로서, 토지 전체를 기준하되 제시지분(이용우 지분 148/178)만을 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(13) : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 주택 건으로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감으로 관리상태 다소 불량시됨.

기호(15) : 벽돌 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로서,
외 벽 : 벽돌쌓기, 모르타르 위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 알루미늄새시 등 마감으로 관리상태는 보통시됨.

이용상태

기호(13)은 주택으로, 기호(15)는 주상용(1층 석유판매취급소, 2층 주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 및 위생설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

기호(12)-㉣,㉤의 제시외건물이 소재하며, 기호(15)의 제시외구조물(차양 등)은 기호(15) 건물에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각.
2.참고사항 있음[판암2지구 사업개요 : 대전광역시 고시 제2023-172호(고시일 2023.09.14.)]
3.목록 15 주상용(1층 석유판매취급소, 2층 주택)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경501967 (10)

* 소재지: 대전광역시 동구 판암동 289-4

* 용도: 단독주택 (1층 석유판매취급소, 2층 주택으로 이용 중)

* 감정가: 525,033,600원

* 토지면적: 176.00㎡ (약 53.24평)

* 건물면적: 72.40㎡ (약 21.91평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사 외 다수 (등기부상 채권 총액 600억원)

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 동구 판암동 소재 ‘판암동성당’ 동측에 위치합니다.

* 주위환경: 근린생활시설, 아파트단지, 주택, 전 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행 횟수 등으로 보아 교통사정은 보통 수준입니다.

* 토지형태: 인접 필지 대비 완경사 세장형, 사다리 부정형 등의 토지로서, 전, 주거용 등으로 이용 중입니다.

* 도로상태: 필지별로 노폭 약 3m 내외에서 20m 내외의 다양한 도로에 접하고 있습니다. 일부 필지(기호 8,10,17,18)는 맹지에 해당하므로, 지적개황도 등 참조가 필요합니다.

* 이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등 복합적인 용도 지역에 걸쳐 있습니다.

* 본 물건은 판암2지구 도시개발구역(대전광역시 고시 제2023-172호)에 포함되어 있으며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 일부 필지는 역사문화환경보존지역(문화재로부터 300m 내) 및 중점경관관리구역에 속해 있습니다.

* 일부 필지는 준보전산지로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전(매매): 1996-04-02 (김경동)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사(360억원), 대전판암주거제일차주식회사(180억원), 흥국아이비투자주식회사(60억원) 등 다수 설정 (등기부상 채권 총액 600억원).

* 근저당권부채권 질권 설정: 염규환 (20억원)

* 임의경매개시결정: 2025-03-13 (채권자: 조촌 12명)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 해당 내역 없음)

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황: 유근수 (전입일자 2018-04-25). 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 유근수는 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 임대 관계는 미상입니다. 보증금액이 명시되지 않았더라도 해당 임차인으로 인한 명도 또는 금전적 부담 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 권리분석 요약:

* 등기부상 대부분의 권리(근저당 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 임차인 유근수의 경우 대항력 유무에 따라 인수 여부가 결정될 수 있으며, 보증금 0원이라는 점이 특이하므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 물건 용도: 1층 석유판매취급소(주유소), 2층 주택으로 이용되는 주상용 건물입니다.

* 주변 상권: 근린생활시설, 주택, 아파트단지가 혼재된 지역입니다.

* 개발 호재: 판암2지구 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 및 가치 상승 가능성이 기대됩니다 (대전광역시 고시 제2023-172호 참조).

* 특이사항: 주유소로서의 운영 지속 가능성과 인근 주거 지역의 소비력을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 상권 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사와 상세한 상권 데이터 분석이 요구됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 이용 시 도로망 접근성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 주거 단지에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 상세 정보는 부족합니다.

* 교육시설: 주변에 주택 및 아파트 단지가 있어 교육 시설 접근성은 보통 수준일 것으로 추정됩니다.

* 환경: 주택지대 및 근린생활시설과 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 문제: 대항력 있는 임차인(유근수)이 보증금 0원으로 되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 본 건의 가장 중요한 투자 리스크 요인입니다.

* 복잡한 토지 권리 및 이용: 다수의 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별 용도지역, 지적 현황, 도로 접합 여부 등이 상이하여 권리관계 및 이용에 복잡성이 있습니다. 일부 맹지가 포함되어 있습니다.

* 도시개발구역 지정: 판암2지구 도시개발구역에 포함되어 있어, 향후 개발 계획에 따라 건축 제한, 토지 이용 제한, 강제 수용 등 개발 관련 리스크가 발생할 수 있습니다. (대전광역시 고시 제2023-172호 참조)

* 제시 외 건물 및 지장물: 제시외 건물, 활잡목, 분묘 등이 소재하며, 일부는 토지 가격에 영향을 미칠 수 있으므로 상세 확인이 필요합니다. (특히 기호 20번 필지의 분묘 1기)

* 공부와의 차이: 기호(11) 필지는 공부상 전이나 현황 도로로 이용 중입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 드러난 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 판암동에 위치한 주상용 단독주택으로, 1층 주유소, 2층 주택으로 현재 이용 중입니다. 판암2지구 도시개발구역에 포함되어 있어 향후 개발 잠재력이 기대되지만, 복잡한 토지 권리관계, 일부 맹지 포함, 그리고 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 등재되어 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 감정가는 5억 2,503만원 수준이나, 등기부상 채권 총액이 600억원에 달하는 점을 고려하면 경매 진행 과정에서의 변동 가능성도 존재합니다. 제공된 JSON 정보는 본 건과 직접 비교가 어려운 다세대 주택으로, 본 물건의 가치 판단에는 제한적입니다. 따라서 본 물건의 가치는 향후 개발 계획 확정 및 임차인 명도 문제 해결 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 주상용 건물로서의 활용 가능성: 1층 주유소 및 2층 주택 형태로 현재 이용 중이며, 향후에도 이러한 복합 용도로 활용 시 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 판암2지구 도시개발구역의 잠재적 가치: 대규모 개발 사업 지역에 속해 있어, 개발 완료 시 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 토지 면적: 176㎡ (약 53평)의 토지 면적을 보유하고 있어, 향후 재건축 또는 개발 시 유리한 조건입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터는 본 건과 직접적인 비교가 어려운 다세대 주택으로, 시세 분석에 한계가 있습니다. 따라서 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(525,033,600원)를 기준으로, 본 건이 가진 여러 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 복잡한 토지 권리, 도시개발구역 내 규제 등)을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적인 접근 시: 감정가의 70~80% 수준 (약 3억 6천 7백만원 ~ 4억 2천만원)

* 개발 잠재력 및 시장 상황을 고려 시: 감정가의 80~90% 수준 (약 4억 2천만원 ~ 4억 7천만원)

현 시점에서는 임차인 명도에 따른 예상 비용, 추가적인 법적 검토 비용, 그리고 향후 개발 계획 변동성 등을 감안할 때, 감정가 대비 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

따라서 예상 입찰가는 약 3억 7천만원 ~ 4억 2천만원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.