나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501967 [9] 대전광역시 동구 판암동 230-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 판암동 소재 ‘판암동성당’ 동측에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 주택, 전 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 완경사 세장형, 사다리 부정형 등의 토지로서, 전, 주거용 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(8,10,17,18)은 맹지이며, 기호(1,2,5,16,20,21)는 노폭 약 3m 내외의 비포장도로에, 기호(7,9,12)는 노폭 약 3m 내외의 시멘트 등의 포장도로에, 기호(3,4,22)는 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에, 기호(6,14,19)는 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.
(후첨 '지적개황도' 등 참조)

토지이용계획 및 제한상태

(1,10,17) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 역사문화환경보존지역(문화재로부터300m내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(2) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(3,4,5,7,9,11,12,22) :도시지역, 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(6) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(8) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재로부터300m내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(14) :도시지역, 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 중로1류(폭 20m~25m)<도시개발법>, 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(16) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(18) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(19) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(20) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(21) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

제시목록 외의 물건

-.기호(1)-㉠, 기호(6)-㉡, 기호(9)-㉢-1, 기호(7)-,㉢-2,㉢-3, 기호(12)-㉣,㉤, 기호(16)-㉥의 제시외건물이 소재하며, 기호(1,6)은 토지의 가격에 미치는 영향이 미미하다고 판단되며, 기호(7,12,16)은 제시외건물로 영향을 받는 토지의 단가를 병기하오니, 경매진행시 참고바람.

-.기호(1,2,6,8,10,16,17,18 ,19,20,21)의 지상 활잡목은 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

-.기호(20)에 분묘1기가 소재하며, 이로 인해 토지의 가격에 영향을 미치는 경우 분묘소재부분의 단가를 병기하오니, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

기호(11)은 공부상 전이나, 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로,

-.기호(18,19,21)은 용도지역이 2이상인 필지로서, 주된 용도지역을 기준으로 이를 감안하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

-.기호(10)은 위치가 특정되지 않은 지분토지로서, 토지 전체를 기준하되 제시지분(이용우 지분 148/178)만을 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(13) : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 주택 건으로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감으로 관리상태 다소 불량시됨.

기호(15) : 벽돌 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로서,
외 벽 : 벽돌쌓기, 모르타르 위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 알루미늄새시 등 마감으로 관리상태는 보통시됨.

이용상태

기호(13)은 주택으로, 기호(15)는 주상용(1층 석유판매취급소, 2층 주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 및 위생설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

기호(12)-㉣,㉤의 제시외건물이 소재하며, 기호(15)의 제시외구조물(차양 등)은 기호(15) 건물에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각, 목록 12 지상 제시외 건물 ㉣(창고 등 15㎡), ㉤(창고 등 40㎡) 포함.
2.참고사항 있음[판암2지구 사업개요 : 대전광역시 고시 제2023-172호(고시일 2023.09.14.)]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경501967 (9)

* 소재지: 대전광역시 동구 판암동 230-12

* 용도: 단독주택

* 감정가: 270,160,400원

* 토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

* 건물면적: 45.16㎡ (주요 건물, 약 13.66평)

* 제시외 건물면적: 55.00㎡ (창고 등)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사 외 다수

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 동구 판암동 소재 ‘판암동성당’ 동측에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 주택, 전 등이 소재하는 기존 주택지대입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통 사정은 보통으로 보입니다.

* 형태 및 이용상태: 인접 필지 대비 완경사를 이루는 세장형 및 사다리 부정형 토지로서, 현재 전 및 주거용으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 일부 필지는 맹지이며, 일부는 노폭 약 3m 내외의 비포장 및 포장도로, 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로, 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등 복합적인 용도지역에 걸쳐 있으며, 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(일부), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 개발 계획: 본건 소재지 일원은 판암2지구 도시개발구역으로 지정되어 개발이 진행 중이며, 이는 지역 가치 상승의 잠재 요인으로 작용할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지 및 건물 등기부에는 최무영, 김철순 명의의 소유권 이전 등기가 되어 있습니다.

* 다수의 근저당권이 설정되어 있으며, 총 채권액은 600억원에 달합니다. 주요 근저당권자로는 엠씨아이대부주식회사, 대전판암주거제일차주식회사, 흥국아이비투자주식회사가 있습니다.

* 2025년 1월 22일자로 9번 근저당권부채권 질권설정 (염규환)이 있습니다.

* 2025년 3월 13일, 조촌 12명 외 다수가 채권자로 하여 임의경매가 개시되었습니다.

* 임차인 현황:

* 최윤하: 보증금 25,000,000원, 차임 0원. 2012년 4월 18일 전입, 2022년 11월 14일 확정일자, 2025년 4월 7일 배당신고. 대항력이 있습니다.

* 권리분석 결과, 임차인 최윤하의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 보증금 25,000,000원 중 예상 배당금이 23,000,000원으로, 2,000,000원이 미배당될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황상 등기부에는 명시된 지상권이 없습니다.)

* 물건명세서 비고: 일괄매각이며, 제시외 건물(창고 등)이 포함됩니다. 판암2지구 사업개요 참고 사항이 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 (다세대 주택 사례):

* 판암스마트빌 (2016년식, 63.94㎡): 2025년 11월, 15,150만원

* 더헤븐빌 (2018년식, 27.76㎡): 2025년 11월, 15,800만원

* 판교빌라 (1996년식, 57.08㎡): 2025년 10월, 9,500만원

본건은 단독주택으로, 위에 제시된 다세대 주택 사례와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 하지만 판암동 일대의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 270,160,400원으로, 이는 토지 132.00㎡와 건물 45.16㎡(주건물) 및 55.00㎡(제시외)를 포함한 가격입니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 근린생활시설, 아파트단지, 주택, 전 등이 혼재된 기존 주택지대로서 생활 편의 시설 이용은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 판암IC가 가까워 광역 교통 접근성도 양호합니다.

* 개발 잠재력: 판암2지구 도시개발사업으로 인한 지역 발전 및 인프라 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 600억원에 달하는 총 채권액은 경매 절차 및 낙찰 후 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 최윤하 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 보증금 중 일부(약 2,000,000원)가 미배당될 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 다수의 제시외 건물 및 분묘: 제시외 건물(창고 등)과 분묘 1기가 소재하며, 이는 정리 및 활용에 추가적인 비용이나 노력이 필요할 수 있습니다.

* 복합적인 토지이용계획: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등이 복합적으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 기호(11) 필지가 공부상 전이나 현황 도로로 이용 중입니다.

* 높은 감정가 대비 낮은 주변 시세 (다세대 비교 시): 제시된 다세대 주택 시세와 비교했을 때 본건 단독주택의 감정가가 상대적으로 높게 느껴질 수 있으나, 토지 면적 및 용도(단독주택)를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 판암동에 위치한 단독주택으로, 판암2지구 도시개발사업 예정지에 포함되어 있어 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 교통 및 주변 환경도 양호한 편입니다. 그러나 600억원에 달하는 높은 채권 총액, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성, 제시외 건물 및 분묘 존재 등 고려해야 할 리스크 요인들이 존재합니다. 또한, 토지이용계획이 복합적이고 일부 제한 사항이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 판암2지구 도시개발사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 단독주택 부지로서의 활용 가능성 및 주변 주택지대의 안정성.

* 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라 접근성.

9. 예상 입찰가

감정가는 270,160,400원입니다. 본건은 토지 132.00㎡를 포함한 단독주택으로, 주변 다세대 주택의 거래 사례만으로는 정확한 시세 판단이 어렵습니다. 다만, 제시된 리스크 요인(높은 채권 총액, 임차인 보증금 인수 가능성, 제시외 건물 등)과 향후 개발 가능성을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수해야 할 보증금이 0원으로 처리된다는 점을 감안하더라도, 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성은 주의 깊게 살펴야 합니다.

이러한 점들을 고려하여, 감정가의 약 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 감정가 80% 수준: 약 216,000,000원

이는 보수적인 예측이며, 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황, 물건의 정확한 현황 조사 결과, 추가적인 시세 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.