나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502535 [2] 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 제에이동 제지1,1,2,3층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 해밀동 소재 ""해밀고등락교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(다세
대주택3개호)로서, 본건 주위는 공동주택(연립주택 및 다세대형타운하우스 등) 및 단독주택
이 혼재되어 있는 행정중심복합도시내 성숙중인 주거지역으로 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층,지상3층건내 지1,1,2,3층 101호외 2개호로서
(사용승인일: 2023.07.12)
외벽 : 치장벽돌,몰탈위 페인팅 등
내부 : 벽지 및 일부타일 등
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

기호1,2,3 공히 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형, 완경사의 토지로 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지는 폭 8미터 정도의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(행정중시복합도시), 소로2류(접합), 가축사육제한구역
(전부), 상대보호구역, 예정지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을
감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 대전지방법원 2025타경502535 (2)

• 소재지: 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 C동 1층 102호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 1,441,000,000원 (일십사억 사천일백만원)

• 토지면적: 216.68㎡ (약 65.55평)

• 건물면적: 86.45㎡ (약 26.15평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 농업협동조합자산관리회사

• 건축물 정보: 메종블룸, 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 3층 건물 내 1층 102호, 사용승인일 2023년 07월 12일

1.1. 입지조건

• 본건은 세종특별자치시 해밀동 소재 "해밀고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

• 주위는 공동주택(연립주택, 다세대형 타운하우스 등) 및 단독주택이 혼재되어 있는 행정중심복합도시 내 성숙 중인 주거지역입니다.

• 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

• 토지는 대체로 부정형이며 완경사의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

• 본건 단지는 폭 8미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

• 토지이용계획상 제1종 전용주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다.

• 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 행정중심복합도시 내 주거지역 특성상 주거 환경은 양호할 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

• 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

• 등기부등본 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 주식회사 이룩 (2023.08.04.)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2023.08.04., 채권액 3,240,000,000원)

* 압류: 북대전세무서장 (2024.08.23.)

* 임의경매개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (2025.05.23., 사건번호 2025타경502535)

* 압류: 대전광역시 (2025.11.04.)

• 등기부채권 총액은 3,240,000,000원입니다.

• 일반적으로 임의경매는 선순위 권리 외 매각으로 소멸되나, '토지 별도등기' 관련하여 대전광역시에서 2025.12.04. 교부청구서를 제출한 사항은 주의가 필요합니다. 이는 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

• 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

• 본건이 속한 메종블룸은 2023년 07월 12일에 사용 승인된 신축 공동주택(다세대주택)입니다.

• 총 대지면적은 3,265.3㎡이며, 건축면적 1,424.53㎡, 연면적 4,275.86㎡ 규모입니다.

• 총 16세대로 구성되어 있으며, 총 주차대수는 38대입니다.

• 최근 주변 실거래 정보를 보면, 2024년 10월 15일에 동일 단지 또는 유사 단지인 "라포르테세종"에서 전용면적 84.62㎡(약 25.6평)의 연립주택이 7억 6,500만원에 거래되었습니다.

• 본건의 감정가는 14억 4,100만원으로, 최근 실거래가 대비 약 1.9배 높은 수준으로, 시세 차이가 상당하여 추가적인 가격 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

• 행정중심복합도시 내 신축 주거 지역에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

• 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

• 인근에 "해밀고등학교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

• 주거 지역으로서 기본적인 편의시설 및 상업시설은 주변에 분포할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 토지 별도등기: 본건 토지에 대한 별도등기가 있으며, 이에 대해 대전광역시에서 2025.12.04. 교부청구서를 제출한 사실이 있습니다. 이 부분은 경매 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 가능성이 있어, 정확한 법적 검토가 필수적입니다.

• 감정가와 실거래가의 큰 격차: 감정가(14.41억원)와 최근 실거래가(7.65억원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 본건의 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 필요함을 시사하며, 감정가의 적정성 여부를 의심해볼 수 있습니다.

• 임대차 관계 불명확성: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상이고 거주자 부재로 내부 상태 파악이 어려웠던 점을 감안할 때, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

• 본건은 2023년 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 주거 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

• 그러나 '토지 별도등기' 관련 대전광역시의 교부청구서 제출은 본건의 가장 큰 잠재적 리스크이며, 이 부분에 대한 명확한 해소 또는 인수 여부 확인이 선행되어야 합니다.

• 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이를 고려할 때, 시장 가치에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

• 종합적으로 볼 때, '토지 별도등기'의 위험성을 면밀히 분석하고, 실제 시장 가격을 반영한 입찰가 산정이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

• 신축 건물: 비교적 하자 보수 부담이 적고 현대적인 주거 시설을 갖추고 있습니다.

• 입지 조건: 행정중심복합도시 내 주거 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

• 명도 부담 가능성 낮음: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. (단, 대항력 있는 임차인 유무는 별도 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

• 본건의 감정가는 1,441,000,000원입니다.

• 비교 사례로, 2024년 10월에 거래된 전용면적 84.62㎡ 유사 물건이 7억 6,500만원에 거래되었습니다.

• 본건의 건물 면적(86.45㎡)은 비교 사례 면적과 유사합니다.

• '토지 별도등기' 관련 대전광역시의 교부청구서 제출은 중대한 리스크 요인이므로, 이를 고려한 매우 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

• 최근 실거래가를 기준으로 하되, '토지 별도등기' 리스크를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

• 예상 입찰가는 '토지 별도등기' 리스크 해소 가능성 및 최종적인 법적 검토 결과를 바탕으로, 8억 5천만원에서 10억 5천만원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (위험성 감안 시, 보다 보수적인 접근이 권장됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.