나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502535 [3] 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 제에이동 제지1,1,2,3층 제103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 해밀동 소재 ""해밀고등락교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(다세
대주택3개호)로서, 본건 주위는 공동주택(연립주택 및 다세대형타운하우스 등) 및 단독주택
이 혼재되어 있는 행정중심복합도시내 성숙중인 주거지역으로 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층,지상3층건내 지1,1,2,3층 101호외 2개호로서
(사용승인일: 2023.07.12)
외벽 : 치장벽돌,몰탈위 페인팅 등
내부 : 벽지 및 일부타일 등
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

기호1,2,3 공히 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형, 완경사의 토지로 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지는 폭 8미터 정도의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(행정중시복합도시), 소로2류(접합), 가축사육제한구역
(전부), 상대보호구역, 예정지역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을
감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502535 (3)

* 소재지: 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 제에이동 제지1,1,2,3층 제103호 (건축물대장상 C동 103호)

* 건물명: 메종블룸

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1,448,000,000원 (14억 4800만원)

* 토지면적: 205.71㎡ (약 62.23평)

* 건물면적: 75.58㎡ (약 22.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 해밀동 소재 "해밀고등락교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 공동주택(연립주택, 다세대형 타운하우스 등) 및 단독주택이 혼재된 행정중심복합도시 내 성숙 중인 주거지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 역시 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 본건 단지는 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 소로2류(접합), 가축사육제한구역(전부), 상대보호구역, 예정지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 08월 04일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 주요 권리 현황:

* 소유권보존: 주식회사이룩 (2023.08.04)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2023.08.04, 채권최고액 3,240,000,000원)

* 압류: 북대전세무서장 (2024.08.23)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025.05.23, 사건번호 2025타경502535)

* 압류: 대전광역시 (2025.11.04)

* 등기부채권 총액: 3,240,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 거주자 부재로 인해 내부 상태는 도면 및 표준적인 이용 상황을 감안하여 평가되었습니다.

1.3. 상권분석

* 건축물 정보: 본건 건물은 메종블룸으로, 2023년 07월 12일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 3층 건물입니다. 건축물 총괄표제부 상으로는 총 5개동, 16세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 38대입니다.

* 주변 환경: 본건이 속한 해밀동은 행정중심복합도시 내 계획된 주거 지역으로, 주변에 연립주택 및 타운하우스 등 유사 주거 시설과 함께 형성되어 있어 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

* 개발 계획: 행정중심복합도시의 일환으로 지역 개발이 진행 중인 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "해밀고등락교"와 가까운 거리에 위치하며, 주변 단지들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 교육 시설: "해밀고등락교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 기타: 행정중심복합도시의 특성상, 계획된 도시 인프라를 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기 및 교부청구서: 본건 토지에 별도 등기가 존재하며, 이와 관련하여 대전광역시에서 2025년 12월 04일 교부청구서를 제출한 사실이 있습니다. 이는 토지 소유권에 영향을 미치거나 추가적인 법적, 금전적 부담을 야기할 수 있는 중대한 사안이므로, 입찰 전 반드시 해당 내용에 대한 상세한 확인과 소명이 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 불명확하고 내부 확인이 어려웠다는 점은 잠재적인 명도 관련 문제 또는 건물 내부에 예상치 못한 하자가 존재할 가능성을 시사합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정평가액은 14억 4800만원인데 반해, 제공된 JSON 정보에 따르면 유사 단지(라포르테세종, 84.62㎡)의 최근 매매가가 2024년 10월 기준 7억 6500만원으로, 감정가와 시장 시세 간에 상당한 차이가 발생하고 있습니다. 이러한 가격 괴리의 원인 분석 및 감정가 산정의 적정성 검토가 반드시 이루어져야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 해밀동에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인)인 다세대주택으로, 행정중심복합도시 내에서 계획된 주거 환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

* 하지만, 가장 심각한 문제는 토지에 대한 별도 등기와 더불어 대전광역시가 제출한 교부청구서입니다. 이 부분은 물건의 법적 안정성에 큰 영향을 줄 수 있는 요소이므로, 철저한 조사를 통해 명확한 해결 방안이나 위험성을 파악해야 합니다.

* 더불어, 감정평가액이 주변 유사 부동산의 시장 거래가와 현저한 차이를 보이는 점은 입찰 결정에 있어 신중함을 요구합니다. 시장 가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 내부 상태 및 시설 면에서 우수할 것으로 기대됩니다.

* 행정중심복합도시의 잠재력: 세종시 개발 계획과 함께 지역 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 관리 및 처분이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 유사 단지인 '라포르테세종'(2022년 건축, 전용면적 84.62㎡)이 2024년 10월 15일 7억 6500만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건(건물면적 75.58㎡)의 시장 가격을 추정해보면, ㎡당 약 904만원 선으로 산정 시 약 6억 8천만원에서 7억 8천만원 수준의 시세로 볼 수 있습니다.

* 그러나 본건의 감정가는 14억 4800만원으로, 현재 파악된 시장 시세보다 약 2배 가량 높게 책정되어 있습니다.

* 또한, 토지 별도등기 존재 및 대전광역시의 교부청구서 제출은 상당한 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 불확실성은 입찰가 산정에 매우 신중해야 함을 시사합니다.

* 따라서, 제시된 리스크 요인과 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 50% ~ 65% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 7억 5천만원 ~ 9억 5천만원.

* 반드시 유의해야 할 점은, 토지 별도등기와 대전광역시 교부청구서의 내용에 따라 법적 리스크가 해소되지 않거나 추가적인 부담이 발생할 경우, 본 입찰가 제시는 무의미해질 수 있습니다. 따라서 본 물건에 관심을 두신다면, 해당 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 법률 자문을 최우선으로 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.