나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67240 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 영동리 400-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 영동리 소재 "거먹골마을" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근 또는 본건까지 차량의 진출입이 가능하나, 노선버스정류장까지의 거리 등을
고려시, 대중교통이용편의도는 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1-26, 28, 30-36, 39-44, 46-48) : 대체로 부정형 및 장방형의 토지로서 "자연림"상태로
이용중임.
기호(27) : 대체로 부정형의 토지로서 현황 "법면"임.
기호(29) : 대체로 부정형의 토지로서 "단독주택 건부지"로 이용중임.
기호(37,45) : 대체로 부정형의 토지로서 "도로"로 이용중임.
기호(38) : 대체로 부정형의 토지로서 "도로"로 구획된 상태임.

인접 도로상태

기호(3,18,27,29,36): 본건 기호(37,45) 토지를 통하여 접근이 가능함.
기호(1,2,4-17,19-26,28,30-35,38-44,46-48): 지적도상 맹지이나 대체로 비포장도로가
본건을 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4-9,12-14,20,21,23) : 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(일부제한구역),
배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
특별대책지역임.

기호(3,22) : 농림지역(농림지역), 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역
(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역,
공장설립승인지역, 특별대책지역임.

기호(10): 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역,
임업용산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

기호(11,15,16,18,24,25,28,30-36,38,40-44,46-48) : 보전관리지역(보전관리),
성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역),
배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

기호(17) : 농림지역(농림지역), 보전관리지역(보전관리), 성장관리계획구역(성장관리지역
(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지,
준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

기호(19) : 농림지역(농림지역), 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역(일부제한구역),
배출시설설치제한지역, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
특별대책지역임.

기호(26,39) : 보전관리지역(보전관리), 생산관리지역(생산관리), 성장관리계획구역
(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역,
준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

기호(27) : 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역(일부제한구역),
배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

기호(29,37) : 보전관리지역(보전관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),
가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
공장설립승인지역, 특별대책지역임.

기호(45) : 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역(일부제한구역),
배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(29) 토지상 타인 소유의 제시외 건물이 소재하며 이에 구애없이 토지만 평가함.
지상권 감안한 가격은 비고란에 별도 기재하였으며 경매진행시 유의하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호(27)은 공부상 임야로 기재되어 있으나 현황 법면임.
본건 기호(38)은 공부상 임야로 기재되어 있으나 도로로 구획된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록29 지상에 소재하는 소유자 불명의 제시외 건물이 소재하나 평가 및 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임
3. 목록3 지분 매각임
4. 목록27. 공부상 ‘임야’이나 현황은 ‘법면’임
5. 목록29. 단독주택 건부지로 이용중임
6. 목록37. 45. ‘도로’로 이용중임
7. 목록38. 공부상 지목 ‘임야’이나 현황은 ‘도로’로 구획정리된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 성남지원 2024타경67240 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 영동리 400-2

용도: 임야

토지면적: 297,031.00㎡ (약 89,849.12평)

토지지분: 296,038.7884㎡ (약 89,551.14평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

1.3. 감정평가정보

감정가: 10,142,052,060원

토지감정요항표:

위치 및 주위환경: "거먹골마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건 인근 또는 본건까지 차량의 진출입이 가능하나, 노선버스정류장까지의 거리를 고려 시, 대중교통 이용 편의도는 불편시됨.

형태 및 이용상태: 기호(1-26, 28, 30-36, 39-44, 46-48)는 대체로 부정형 및 장방형의 토지로서 "자연림"상태로 이용중임. 기호(27)는 대체로 부정형의 토지로서 현황 "법면"임. 기호(29)는 대체로 부정형의 토지로서 "단독주택 건부지"로 이용중임. 기호(37,45)는 대체로 부정형의 토지로서 "도로"로 이용중임. 기호(38)은 대체로 부정형의 토지로서 "도로"로 구획된 상태임.

인접 도로상태: 기호(3,18,27,29,36)는 본건 기호(37,45) 토지를 통하여 접근 가능함. 기호(1,2,4-17,19-26,28,30-35,38-44,46-48)는 지적도상 맹지이나 대체로 비포장도로가 본건을 통과하고 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 영동리에 위치하며, "거먹골마을" 남서측 인근에 자리하고 있음. 주변은 주로 자연림으로 형성되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있음.

2.2. 교통

차량 진출입은 용이하나, 대중교통 이용 편의도는 다소 불편할 것으로 예상됨. 가장 가까운 노선버스정류장까지의 거리가 고려되어야 함.

2.3. 접근성

국지도 88호선이 인근을 지나며, 광주시와 양평군을 잇는 주요 도로망과 연결됨. 해당 도로는 현재 확·포장 공사가 진행 중으로, 향후 교통 편의성이 개선될 것으로 전망됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을8 근저당권(수지신용협동조합, 채권최고액 2,600,000,000원)임 [cite: LISTED IN PROVIDED DATA, NO INDEX].

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 존재할 가능성이 있으며, 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명함 [cite: LISTED IN PROVIDED DATA, NO INDEX].

3.3. 임차인 현황

임차인: 양인숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-25

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

임차인: 이순길

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-25

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항 (매각물건명세서)

중복병합사건, 공동담보 물건으로 경매 진행됨 [cite: LISTED IN PROVIDED DATA, NO INDEX].

목록29 토지 지상에 소유자 불명의 제시외 건물이 소재하나, 본 매각에서 제외됨. 이는 최저매각가격에 영향을 미치는 요소임 [cite: LISTED IN PROVIDED DATA, NO INDEX].

목록3은 지분 매각임 [cite: LISTED IN PROVIDED DATA, NO INDEX].

목록27은 공부상 '임야'이나 현황은 '법면'임 [cite: LISTED IN PROVIDED DATA, NO INDEX].

목록29는 '단독주택 건부지'로 이용 중임 [cite: LISTED IN PROVIDED DATA, NO INDEX].

목록37, 45는 '도로'로 이용 중임 [cite: LISTED IN PROVIDED DATA, NO INDEX].

목록38은 공부상 지목 '임야'이나 현황은 '도로'로 구획정리된 상태임 [cite: LISTED IN PROVIDED DATA, NO INDEX].

4. 상권분석

본 물건은 자연림 지역에 위치한 임야로, 상업적 기능의 상권 분석보다는 해당 지역의 개발 가능성 및 토지 이용 현황을 중심으로 분석할 수 있음. 인근의 영동리에는 '만물상(민속공예품) 거리'가 형성되어 있어 독특한 상권의 특징을 보이며, 드라이브 코스로도 활용되고 있음. 또한, 퇴촌면은 자연 휴양지로 인기가 높아 관련 시설들이 분포하고 있음.

5. 생활정보

본건 인근에는 "거먹골마을" 등 자연마을이 분포하고 있으며, 과거 시골의 정취를 느낄 수 있는 곳으로 알려져 있음. 지역적으로는 퇴촌면 일대에 다양한 음식점과 카페, 그리고 퇴촌 스파그린랜드와 같은 휴양 시설이 위치하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있음. 다만, 대중교통 접근성은 다소 낮은 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

복수의 근저당 및 임의경매, 강제경매 개시 결정이 등기되어 있음. 말소기준권리 이후의 권리들은 원칙적으로 소멸될 예정이나, 법정지상권 성립 가능성은 별도 검토가 필요함. 중복병합사건으로 권리관계 파악에 유의해야 함 [cite: LISTED IN PROVIDED DATA, NO INDEX].

6.2. 공부상 차이

목록 27번 토지는 공부상 임야이나 현황은 법면으로, 목록 38번 토지는 공부상 임야이나 현황은 도로로 이용되고 있어 공부와의 차이가 존재함 [cite: LISTED IN PROVIDED DATA, NO INDEX].

6.3. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제한이 따름 [cite: LISTED IN PROVIDED DATA, NO INDEX]. 이는 향후 개발 및 활용에 중요한 고려사항이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 영동리에 위치한 대규모 임야의 일부 지분 매각 물건입니다. 자연림 지역에 속해 있으며, 인근 "거먹골마을"이 있는 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 현재 차량 진출입은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편한 상황입니다. 권리관계는 복잡하며, 법정지상권 성립 가능성 및 제시외 건물 존재 등 추가적인 확인이 필요한 부분이 있습니다. 또한, 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항들은 본 물건의 가치 및 활용에 영향을 미칠 수 있습니다. 향후 국지도 88호선 도로 확·포장 공사가 완료되면 접근성이 개선될 여지가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 임야로서의 잠재적 가치: 넓은 면적을 보유하고 있어 향후 개발 또는 합병을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 향후 교통 인프라 개선: 국지도 88호선 확·포장 공사가 진행 중으로, 완료 시 접근성이 크게 향상될 수 있습니다.

* 자연환경 및 휴양지 인접: 주변의 수려한 자연환경과 퇴촌면의 관광 자원(스파, 계곡 등)은 지역적인 매력을 더합니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사, 현장 확인, 권리관계에 대한 정밀 분석 및 법률 검토가 필수적입니다. 본 물건은 지분 매각이며, 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물 존재(가격 제한 요인), 공부상 지목과 현황 차이, 다수의 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 감정가 10,142,052,060원 대비, 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수할 권리가 없고 임차인의 인수 보증금 또한 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적인 비율을 적용하여 산정할 수 있으나, 정확한 판단을 위해서는 전문가의 심층 분석이 요구됩니다.

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