나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51929 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 225-1 청우리치빌 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다누 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 ""초월고등학교"" 남서측 인근에 위치하며 부근으
로 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층건 다세대주택 중 3층 302호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

위생 급.배수설비, 개별 난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m
미만)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도확인요(초월고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시
설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:최기실)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 225-1번지에 소재한 청우리치빌 3층 302호 다세대주택입니다. 사건번호는 성남지원 2025타경51929 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층 302호에 해당합니다.

전용면적은 51.69㎡ (약 15.63평)이며, 토지 지분 면적은 55.364㎡ (약 16.74평)입니다.

건물 전체 연면적은 658.03㎡, 대지권 면적은 609㎡입니다.

건축물 사용 승인일은 2015년 01월 27일입니다.

1.3. 감정가 및 매각물건 명세

감정평가액은 158,000,000원 (1억 5,800만원)입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 초월고등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본 건 북측으로는 로폭 약 4-6미터 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(초월고등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 건의 말소기준권리는 2022년 06월 23일에 접수된 주식회사대한채권관리대부의 가압류(갑6)입니다.

등기부채권 총액은 약 245,045,732원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리보다 후순위인 을구 임차권(을3) 및 기타 갑구 권리(갑7, 갑8)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인이 있습니다.

해당 임차인(최 )은 2021년 09월 29일에 전입하였고, 보증금은 225,000,000원, 차임은 0원입니다.

확정일자는 2021년 08월 27일이며, 배당신고일자는 2023년 10월 12일입니다.

공부상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(양도전: 최 )로부터 2026년 06월 09일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 본 경매 절차에서 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전 (백승길) - 2015.03.23

* 을3: 주택임차권 (최기실), 225,000,000원, 말소 - 2023.10.12

* 갑5: 소유권이전 (김명석) - 2021.10.13

* 갑6: 가압류 (주식회사 대한채권관리대부), 20,045,732원, 말소 - 2022.06.23 (말소기준권리)

* 갑7: 압류 (은평구), 말소 - 2024.04.24

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사), 225,000,000원, 말소 - 2025.04.04

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 주노빌리지(2018년 건축, 53.39㎡): 2026년 5월 10일, 160,000,000원

* 크로바빌(2014년 건축, 54.87㎡): 2026년 5월 14일, 122,000,000원

* 라임하우스1동(2016년 건축, 68.89㎡): 2026년 5월 4일, 207,000,000원

4.2. 시세 분석

본건 청우리치빌 302호는 전용면적 51.69㎡ (약 15.63평)입니다.

건축연도가 유사하고 면적이 비슷한 주노빌리지(53.39㎡)가 1억 6천만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 1억 5,800만원은 시세와 부합하거나 약간 낮은 수준으로 평가됩니다.

크로바빌의 거래가는 상대적으로 낮게 형성되어 있으나, 건물 연식 등 차이가 있을 수 있습니다. 라임하우스는 면적이 더 넓어 가격이 높게 형성된 것으로 보입니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 적정 시세는 1억 5천만원대 후반에서 1억 6천만원대 초반으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

주변에 초월고등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 인접하여 생활 편의성이 좋습니다.

5.2. 교통 편의성

차량 진출입이 용이하고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.3. 임대 관계

내부 임대 관계는 미상이나, HUG 관련 임차인이 존재했었습니다. 다만, HUG의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 있는 권리는 포기된 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련 위험

HUG 임차인 관련하여 '임차보증금 우선변제권 주장 및 대항력 포기' 확약서가 제출되었고, 이에 따라 인수 보증금이 0원으로 처리됩니다. 법적으로 매수인이 인수할 임차인의 보증금 채무는 없으나, HUG와의 처리 과정에서 발생할 수 있는 행정적 절차는 고려해야 합니다.

6.2. 법규 및 제한 사항

본 건은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 해당합니다. 이러한 환경 및 도시계획 관련 규제는 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경이 양호하고 교통이 편리한 편입니다. HUG 보증 임차인 관련 위험이 해소되었으며, 감정가 대비 시장 가치가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 여러 환경 및 개발 제한 규제 사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증 관련 임차인의 대항력이 포기되어 매수인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주변 학교 및 편의시설 접근성이 좋고, 기본적인 주거 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 비교적 최근 거래된 유사 면적 물건과 유사한 수준의 감정가로, 시세 대비 합리적인 가격 접근이 가능합니다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 158,000,000원

주변 유사 면적(53.39㎡) 매매가: 160,000,000원 (2026년 5월)

본건은 전용면적 51.69㎡이며, 감정가는 158,000,000원입니다. 유사한 면적의 물건이 1억 6천만원에 거래된 점과, HUG 보증 관련 채무 인수 위험이 없는 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하거나 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 165,000,000원

추천 입찰가: 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.