나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51537 [1] 경기도 성남시 수정구 고등동 614 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 고등동 소재 '왕남초등학교' 남서측 인근에 위치하며
주위는 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하고 북측 인근에는 아파트단지가 소재
함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은
보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 각지로서 남서측으로 폭약 10미터 내와와 북측으로 폭약 8미터 내외의 포장
도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고등), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제5구역(전술)
(비행안전제5구역), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물 감정평가요항표 (6)란"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건으로
외벽 : 적벽돌치장쌓기 등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임, 위 페인팅 및 인테리어 등 마감
창호 : 칼라샷시, 1층 강화유리 창호임.

이용상태

지1층 및 1층 : 근린생활시설
2층, 3층 : 층별 다가구주택(2가구)
4층 : 다가구주택(1가구)

[별첨 ""건물개황도"" 참조]

설비내역

급매수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보장치 등이
되어있음.

부합물 및 종물

4층에 제시외건물(판넬조, 테라스 약 9㎡)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 등 미상임.
② 본 건물 중 일부 공간은 ""주택임차권""이 등재되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경51537 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 고등동 614 (신주소: 경기도 성남시 수정구 청계산로4길 21)

용도: 다가구주택, 근린생활시설

감정가: 4,723,508,958원

토지 면적: 337.90㎡ (약 102.2평)

건물 면적: 664.65㎡ (약 201.0평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO (한준희)

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 성남시 수정구 고등동 소재 '왕남초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주상용 건물, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

본 물건은 성남고등공공주택지구 내에 위치하며, 강남 및 판교 신도시와 인접한 지리적 이점을 가집니다.

1.2. 2. 교통 및 도로

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측으로 폭 약 10m, 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고등)에 속합니다.

소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 접합 구역입니다.

가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제5구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

토지 등기부 채권 총액은 2,166,100,000원입니다.

건물 등기부 채권 총액은 3,461,600,000원입니다.

말소기준권리는 토지의 경우 을4(근저당권, 강점순, 2023-05-19 접수, 말소), 건물의 경우 을1(근저당권, 우리은행, 2020-08-06 접수, 말소)입니다.

1.3. 2. 임차인 분석

* 고지해: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-03, 대항력 없음.

* 김대영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-02-07, 대항력 없음.

* 변녕미: 보증금 400,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-31, 확정 2022-08-31, 배당 2024-11-18, 대항력 없음.

* 오미나: 보증금 50,000,000원, 차임 1,363,636원, 전입 2021-02-24, 대항력 없음.

* 윤나경: 보증금 483,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-10-07, 확정 2020-10-07, 배당 2024-11-05, 대항력 없음.

* 주식회사앱스트랙트: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-11, 대항력 없음.

* 최소정: 보증금 472,500,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-27, 확정 2020-08-10, 배당 2024-09-11, 대항력 없음.

* 한준희: 보증금 450,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-10-15, 확정 2020-08-27, 배당 2025-02-05, 대항력 없음.

1.3. 3. 인수/소멸 권리

본 경매 절차에서는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

1.4. 상권 및 생활정보

1.4. 1. 상권 분석

본건은 주상용 건물, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

성남고등공공주택지구 개발 사업이 진행 중이며, 이는 지역 가치 상승 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

1.4. 2. 생활 편의 시설

교육: 왕남초등학교가 인근에 위치합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스정류장 이용이 편리합니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

주거 환경: 신규 공공주택지구 조성과 함께 쾌적하고 현대적인 주거 환경이 조성되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 법규 및 규제

비행안전제5구역(전술): 본건은 비행안전구역에 속해 있어 항공기 운항과 관련된 안전 규제로 인해 건축 행위 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 이로 인해 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있으며, 이는 재산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

공공주택지구: 공공주택지구로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발 계획에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

과밀억제권역: 수도권 내 과밀억제권역에 해당하여 건축 및 개발에 따른 추가적인 제한이나 부담금이 발생할 수 있습니다.

1.5. 2. 물건 특이사항

중복사건, 유동화물건: 특수 물건에 해당하여 일반 물건보다 복잡한 권리관계나 예상치 못한 특이사항이 존재할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

제시외 건물: 4층에 판넬조 테라스(약 9㎡)가 소재하며, 일괄매각 대상에 포함됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 성남시 수정구 고등동에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설로, 감정가는 약 47.2억 원입니다.

성남고등공공주택지구 개발 예정지에 속해 있어 향후 발전 가능성이 있는 지역에 위치하고 있습니다.

부동산강제경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다수의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없어 명도 관련 부담이 비교적 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 비행안전제5구역 지정으로 인한 건축 및 개발 제한 사항은 반드시 확인하고 투자 결정을 내려야 할 중요한 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 강남과 판교 인근의 교통 요지이며, 성남고등공공주택지구 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

건물 용도: 다가구주택과 근린생활시설 복합 용도로 임대 수익 및 다양한 활용이 가능합니다.

권리관계: 말소기준권리 외 인수될 권리가 없어 권리 분석상 안전한 투자가 가능합니다.

명도: 대항력 없는 임차인으로 구성되어 있어 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계는 0원입니다.

감정가는 4,723,508,958원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 비행안전구역 지정으로 인한 개발 제한, 공공주택지구 내에서의 건축 규제, 시장 상황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본 물건의 경우 비행안전구역이라는 명확한 제약 조건이 존재하므로 이를 감안한 충분한 시장 조사와 현장 답사를 통한 면밀한 분석이 필수적입니다.

향후 낙찰가 결정에 있어 비행안전구역으로 인한 잠재적 가치 하락 가능성을 최우선으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 명도 비용, 취득세, 수리비 등 부대 비용을 포함한 총 투자 비용을 산출하여 수익률을 면밀히 검토해야 합니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 감정가 및 각종 리스크 요인을 고려한 합리적인 범위 내에서 투자 가치를 평가하고, 시장 상황에 맞는 전략적 접근이 필요함을 강조합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.