나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43213 [1] 경기도 평택시 평택동 35-10 평택코아루두드림 4층414호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 평택동 "평택역"동북측인근에 위치하며 주위는 각종 상업,근린 생활시설,도시형 생활주택 및 공공시설 등이 혼재하는 평택역세권내 일반상업지역임.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 평택역세권내 중심지부근으로 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕18층(지하5층)규모의 주상복합건물임. -외벽:강화유리 및 석재마감 -내벽:벽지,타일 등 마감 -창호:하이샷시창

이용상태

도시형생활주택용도임.

설비내역

급배수,위생설비,도시가스,소화전설비,승강기(현대11인승 2대)설비 등을 갖추고 있으며 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단지의 가장형토지로 주상용복합부지로 이용중이며 접면도로 및 주위와는 등고평탄함.

인접 도로상태등

남동측으로 소로2류의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 소로2류(폭8-10미터 접함) 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> *토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26 - 26.8.25, 국토부공고 제2025-1058호 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상 2)본건에는 "주택임차권(임차권자:권도훈)등기"가 있음.

물건 비고

2026.06.01.자 주택도시보증공사로부터 확약서(우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 따라서 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43213 (1)

소재지: 경기도 평택시 평택동 35-10, 평택코아루두드림 4층 414호

용도: 도시형생활주택

감정가: 87,000,000원

토지면적: 3.84㎡ (약 1.16평)

건물면적: 21.65㎡ (약 6.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 평택시 평택동 "평택역" 동북측 인근에 위치하며, 각종 상업, 근린 생활시설, 도시형 생활주택 및 공공시설 등이 혼재하는 평택역세권 내 일반상업지역임.

교통 상황: 차량의 진출입이 용이하고 평택역세권 내 중심지 부근으로 교통 여건은 양호한 편임.

도로 상태: 남동측으로 소로2류(폭 8-10미터)의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 일반상업지역. 가축사육제한구역. 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약 허가구역(2025.8.26 - 2026.8.25)으로 지정됨.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025.12.16 접수, 갑10)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 없음)

주요 권리 내역:

* 을1: 주택임차권 (권도훈, 보증금 105,000,000원)

전입/확정일자: 2022.01.17

대항력: 없음

비고: 2026.06.01. 주택도시보증공사로부터 확약서 제출됨. 해당 확약서에 따라 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함. 따라서 본 건 매각으로 임차권은 말소될 예정이며, 임차인의 보증금은 인수되지 않음. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부채권 총액: 105,000,000원 (임차인 보증금, HUG 채권액 113,474,863원)

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 평택역 역세권 내 일반상업지역으로, 다양한 상업시설, 근린생활시설, 업무시설, 주거시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 활발한 상권을 형성하고 있음.

주변 시설: 각종 금융기관, 병원, 음식점, 쇼핑시설 등 생활 편의시설 이용이 용이함. 주변에 술집, 음식점 등으로 인한 야간 소음 발생 가능성이 있으며, 주차 공간이 다소 부족할 수 있다는 의견이 있음. 혐오시설에 대한 별도 검색으로는 특정 시설이 확인되지 않았으나, 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있음을 참고할 필요가 있음. 정확한 확인은 현장 답사를 통해 이루어져야 함.

1.4. 생활정보

건물 정보:

건축년도: 2016년 (사용승인 2019.04.08)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 4층 414호

난방방식: 개별난방 (도시가스)

엘리베이터: 현대 11인승 2대

편의시설: 주변 상업시설 접근성이 우수하여 마트, 병원, 은행 등 이용 편리.

교통: 평택역 인근으로 대중교통 이용 편리 (지하철 1호선, 시내/외 버스). 차량 이동 용이.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 선순위 임차권이 존재하나, 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 못할 경우 발생할 수 있는 예외적인 상황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (주의: 현재 임차인의 보증금은 105,000,000원으로, 감정가 87,000,000원보다 높으며, HUG의 채권액 113,474,863원과 비교하여 배당 우선순위 및 배당률을 신중하게 파악해야 합니다. 그러나 대항력 포기 확약으로 인해 실질적 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.)

외국인 주택 취득 제한: 본건 토지는 외국인 주택 취득 제한 구역에 해당되므로, 외국인 낙찰 시 관련 법규 준수 필요.

주변 소음 및 주차: 주변 상업 시설로 인한 야간 소음 발생 가능성과 일부 주차 불편 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 평택역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

건축된 지 약 8년(사용승인 기준)으로 비교적 신축이며, 구조 및 설비 상태 양호함.

가장 큰 특징은 선순위 임차인이 존재하나, 대항력과 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인에게 부담이 없다는 점임. 이는 권리 분석상의 큰 이점임.

다만, 감정가가 HUG의 채권액보다 낮고, 임차인의 보증금도 높다는 점은 배당 과정에서 고려될 수 있으나, 임차인의 대항력 포기로 인해 매수인의 직접적인 인수 위험은 없음.

부동산 강제경매 물건으로, HUG가 채권자이므로 경매 절차 진행에 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 평택역 중심 상업지구에 위치하여 임대 수요 및 미래 가치 상승 기대.

신축급 소형 주택: 1~2인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 평형은 꾸준한 임대 수요 예상.

권리 관계 명확: 임차인의 대항력 포기로 인한 인수 부담 제로.

준신축 건물: 2016년 준공으로 유지보수 비용 부담 적음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 87,000,000원

최근 매매 사례 분석:

2025.11. 08: 46.1㎡ (약 13.9평) - 93,000,000원 (범규빌, 2016년식)

2026.03. 03: 53.04㎡ (약 16.0평) - 85,000,000원 (일서빌라, 1993년식)

2026.07. 07: 53.04㎡ (약 16.0평) - 83,000,000원 (일서빌라, 1993년식)

본건은 전용면적 21.65㎡ (약 6.55평)으로, 주변 사례보다 면적이 작으나 신축 연차(2016년 준공) 및 역세권 입지를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

임차인 인수 보증금 0원임을 감안할 때, 감정가의 95% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 82,650,000원 ~ 91,350,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.