나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30297 [1] 전북특별자치도 남원시 금동 198-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) 토지는 전북특별자치도 남원시 금동 소재 "춘항골공설시장" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 시 중심지 간선도로 후면 단독주택지대로서 간선도로변으로 각종 근린 생활시설 및 공공시설, 시장 등이 소재함. 일련번호(3) 토지는 전북특별자치도 남원시 향교동 소재 "항교동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 시내 간선도로 후면 단독주택지대로서 간선도로변으로 소규모 근린생활시설, 공공시설, 아파트단지가 산재함.

교통상황

일련번호(1) 토지는 인근까지 소형 차량의 출입이 가능하고 시내버스 승강장이 인근에 소재하며, 간선도로에서의 접근성등 제반 교통여건은 다소 불편한 편임. 일련번호(3) 토지는 소형 차량의 통행이 가능하고 시내버스 승강장이 인근에 소재하며, 간선도로에서의 접근성등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 토지는 자루형 토지로서 단독주택용 건부지로 이용중임. 일련번호(3) 토지는 세장형 토지로서 단독주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) 토지는 남동측으로 노폭 약 1.5미터 정도의 세멘 포장도로에 접하고 노면 상태는 보통임. 일련번호(3) 토지는 동측으로 노폭 약 3미터 정도의 세멘 포장도로에 접하고 노면 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(10층이하), 가축사육제한구역(2018-12-14) (절대금지지역(금동))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008- 12-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2022-03-02)<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축 분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 일련번호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2020-05-18), 고도지구(8층이하), 가축사육 제한구역(2018-12-14)(절대금지지역(향교동))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강 ·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) : 목조 판넬지붕 단층으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽: 벽지마감 등 창호: 목재창임. 4-가) : 벽돌조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 적벽돌 노출쌓기 및 몰탈위 돌붙임. 내벽: 벽지마감 등, 창호: 샷시 및 목재 2중창임. 4-나) : 시멘트블록조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅마감, 내벽: 몰탈위 페인팅마감, 창호: 목재창임.

이용상태

2) : 주택으로 이용중임. 4-가) : 주택으로 이용중임. 4-나) : 변소로 이용중임.

설비내역

2) : 기본적인 위생설비 및 유류온수 보일러설비 되어있음. 4-가) : 기본적인 위생설비 및 도시가스 보일러설비 되어있음.

부합물 및 종물

후면, "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㅁ) 소재함.

공부와의 차이

기호2) 건물의 공부상 소재지번이 198-2번지이나 현황은 198-2, 197-23, 197-30번지 지상에 소자함. 기호2) 건물의 공부상 지붕이 "시멘트기와지붕"이나 현황은 "판넬지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.
2.목록1.은 인접지와 지적경계 불분명, 정확한 경계 확인을 위하여는 별도의 측량 필요 가능성 있음.
3.목록2.의 공부상 소재지번이 198-2번지 이나, 현황은 198-2, 197-23, 197-30번지 지상에 소재함.
4.목록2.는 공부상 '시멘트기와지붕'이나, 현황은'판넬지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남원지원 2025타경30297 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 곽대신

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 남원시 금동 198-2번지 (신 주소: 전북특별자치도 남원시 고샘길 15-13)

용도: 단독주택

건물 구조: 목조 판넬지붕 단층 (주택), 벽돌조 슬래브지붕 단층 (주택), 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 (변소). 제시외 건물 포함.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 22,171,600원

토지 면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

건물 면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

제시외 건물 면적: 9.60㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

주위는 남원시 중심지 간선도로 후면의 단독주택지대로서, 간선도로변으로 각종 근린생활시설, 공공시설, 시장 등이 소재하고 있습니다. 본 물건은 "춘항골 공설시장" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량의 출입이 가능하며, 시내버스 승강장이 인근에 소재합니다. 다만, 간선도로에서의 접근성 등 제반 교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일련번호(1) 토지: 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(10층 이하), 가축사육제한구역(절대금지지역), 역사문화환경보존지역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 일련번호(3) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(8층 이하), 가축사육 제한구역(절대금지지역), (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 갑구 1순위에는 김춘남 소유권 이전(1998-03-07)이, 을구 1순위에는 곽대신 근저당(2020-06-04, 300,000,000원)이 등재되어 있습니다.

* 이후 신용보증기금, 국민은행, 배유선 등의 채권 압류 및 곽대신(근저당권자)의 임의경매 개시결정(2025-12-19)이 등재되어 있습니다.

* 건물 등기부 현황도 토지 등기부와 동일한 권리 내역을 가집니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: SHENSHUZI (한국명: 심숙자)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2015-09-24

* 대항력: 있음

* 임차인은 2015년 9월 24일에 전입하여 대항력이 있으며, 이는 2020년 6월 4일에 설정된 근저당보다 앞서는 권리입니다.

3.3. 권리 인수 여부

* 본 건은 채권자 곽대신(근저당권자)의 임의경매로 진행됩니다.

* 매각으로 인해 을구에 등재된 근저당, 채권 압류 등은 소멸될 예정입니다.

* 임차인 심숙자 씨는 대항력이 있으나, 경매 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 해당 보증금은 매각 대금에서 우선 변제될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보 (JSON 분석)

* 제공된 최근 매매 정보는 "벨라지오1동"이라는 연립주택(2019년 준공, 전용면적 약 45㎡)으로, 최근 매매가는 1억 7백만원에서 1억 2천만원 수준입니다.

* 본 물건은 단독주택이며, 건축물대장상 사용승인일이 1969년으로 매우 오래된 건물임을 감안할 때, 제시된 연립주택의 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 시장 및 근린 시설

* "춘항골 공설시장"이 인근에 위치하여 장보기 등 생활 편의성이 양호합니다.

* "향교동행정복지센터" 등 공공시설과 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 시장, 상점, 관공서 등이 있어 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

* 제시된 정보 내에서 교육시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건별 특이사항

* 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로, 현장 확인 시 주의가 필요합니다.

* 토지(목록1)의 경우, 인접지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해 별도의 측량이 필요할 수 있습니다.

* 건물(목록2)은 공부상 지번(198-2번지)과 현황 지번(198-2, 197-23, 197-30번지)에 차이가 있으며, 공부상 지붕 재질('시멘트기와지붕')과 현황('판넬지붕') 간에도 차이가 존재합니다.

6.2. 법규 및 토지 이용 제한

* 일반상업지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축 등 허가제한지역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 및 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남원시 금동의 도심지역에 위치한 단독주택으로, 시장 및 행정복지센터 등 편의시설 접근성이 양호합니다. 오래된 건물 연식과 토지 경계 불분명, 현황과 공부상 차이 등의 단점이 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 법적으로 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 감정가는 2,217만원으로 매우 낮게 책정되어 있으나, 이는 건물의 노후화, 면적 대비 가치, 또는 토지 이용 제한 등 복합적인 요인에 기인한 것으로 보입니다. 잠재적 리스크 요인들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가가 매우 낮게 책정되어 있어, 활용 방안에 따라 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 도심지 입지: 시장, 관공서 등 편의시설 접근성이 양호한 도심지 내 단독주택 부지입니다.

* 토지 활용 가능성: 비록 많은 제한이 따르지만, 단독주택지대로서의 토지 활용 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 22,171,600원

* 건축물대장상 건물 사용승인일(1969년)을 고려할 때, 건물의 가치는 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

* 주변 연립주택 매매가는 1억 7백만원 ~ 1억 2천만원 수준이나, 본건은 단독주택이며 건물 노후도가 매우 높아 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 권리분석상 인수할 보증금이 없어, 순수하게 토지 및 건물 가치와 경매 비용, 명도 비용 등을 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제시된 감정가가 매우 낮은 편이므로, 최저매각가격(감정가의 70~80%) 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 권리분석상 특이사항(토지 경계 불분명, 공부와의 차이, 주변 개발 제한 등)과 건물 노후도를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 감정가 대비 60~80% 수준에서 시작하여, 시장 상황 및 본건의 실제 상태를 현장 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

* 보수적인 추정치: 15,000,000원 ~ 20,000,000원.

* *주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 데이터를 기반으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.