나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2066 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 1688-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~4)는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 소재 '신도1교차로' 북서측 인근에 위치하며 부근일대는 농경지 및 단독주택 등이 혼재함. 기호(5~9)는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 소재 '운진항' 북동측 원거리에 위치하며 부근일대는 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~4) 본건 및 본건 인근까지 차량진입가능하며 동측 인근에 지방도(1132번)가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨. 기호(5~9) 본건 및 본건 인근까지 차량진입가능하며 북측 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,4)은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '전'으로 이용중임. 기호(2,3)은 인접도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '폐원 및 전'으로 이용중임. 기호(5)는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, '전'으로 이용중임. 기호(6~9)는 인접도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2,4) 지적도상 맹지임. 기호(3) 남서측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접함. 기호(5,6,8) 남측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접함. 기호(7) 지적도상 동측으로 폭 약 2~3m 내외의 도로에 접함. 기호(9) 서측으로 약 5m 내외[지적도상 약 8m]의 포장도로 및 남측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(2023-01-30), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 기호(5~9) 자연녹지지역 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 기호(3) 지상에 제시외건물(ㄱ), '기호(2,4) 및 2225번지' 삼지상에 제시외물건(ㄴ) 및 '기호(2,3) 및 1675번지' 삼지상에 제시외물건(ㄷ)이 소재함. [제시외건물(ㄱ) 내부에는 파이프조 비닐하우스시설이 소재함. ]

공부와의 차이

기호(1,4)은 공부상 지목이 '과수원'이나 현황 '전'임. 기호(2,3)은 공부상 지목이 '과수원'이나 현황 '폐원 및 전'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 기호(1~4) 지상에 자생수목이 소재하며 기호(3) 지상에 '대문'이 소재함.

물건 비고

-일괄매각
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)
-본 건 지상에 매각에서 제외되는 제시외 창고, 비닐하우스가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2066 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

물건명세서 작성일: 2026년 5월 12일

1.2. 물건 현황

용도: 과수원 (현황: 전, 폐원 및 전)

매각대상: 토지매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물매각제외)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 면적 정보

토지면적: 7891.00㎡ (약 2387.1평)

토지지분: 7891㎡

건물면적: 0㎡ (건물매각제외)

건물지분: 0㎡

1.4. 감정가

총 감정가: 886,548,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

기호(1~4)는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신도리 소재 '신도1교차로' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지 및 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

기호(5~9)는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 소재 '운진항' 북동측 원거리에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

기호(1~4)의 경우, 본건 및 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 동측 인근에 지방도(1132번)가 소재하여 제반 교통사정은 보통시됩니다.

기호(5~9)의 경우, 본건 및 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 북측 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통시됩니다.

2.3. 도로상태

기호(1,2,4)는 지적도상 맹지입니다.

기호(3)은 남서측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접합니다.

기호(5,6,8)는 남측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접합니다.

기호(7)은 지적도상 동측으로 폭 약 2~3m 내외의 도로에 접합니다.

기호(9)는 서측으로 약 5m 내외(지적도상 약 8m)의 포장도로 및 남측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시, 1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(2023-01-30), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)

기호(5~9): 자연녹지지역, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부 요약에 따르면, 1969년 5월 17일 소유권 이전(고병선)을 시작으로 김용철, 김채진으로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리인 수협은행의 근저당권(2017년 9월 26일, 12억 원) 및 지상권 설정이 말소되었으며, 수협은행의 임의경매(2025년 12월 17일) 또한 말소되었습니다.

등기부채권 총액은 1,200,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인현황

임대관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 법정지상권 관련

목록 3. 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 이로 인해 제한받는 목록 3.의 가격은 392,518,900원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

물건지 주변은 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 농업 활동과 주거 기능이 공존하는 지역입니다.

신도1교차로 및 운진항 인근에 위치하여 지역 접근성이 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 일부 존재하며, 대정읍 또는 서귀포시 시내로 이동 시 보다 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 대정읍 일대 교육 시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 의료시설

인근 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 서귀포시 지역 의료 서비스를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.

제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 따른 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '전' 또는 '폐원 및 전'으로 이용 중입니다.

6.2. 건물 관련

본 건 지상에 매각에서 제외되는 제시외 창고, 비닐하우스가 소재하고 있습니다.

제시외건물(ㄱ) 내부에는 파이프조 비닐하우스시설이 소재합니다.

6.3. 법률 관련

목록 3. 지상에 매각에서 제외하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

6.4. 기타

기호(1,2,4) 지적도상 맹지입니다.

임대관계가 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍에 위치한 과수원(현황: 전, 폐원 및 전)으로, 총 면적 7891.00㎡ (약 2387.1평)에 대해 886,548,000원으로 감정평가되었습니다.

주변은 농경지와 단독주택이 혼재되어 있으며, 차량 접근성은 보통입니다.

권리관계는 대부분 말소되어 깨끗한 편이나, 일부 토지가 맹지이며, 매각 제외되는 제시외 건물이 존재하고 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 주의해야 합니다.

특히 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 미제출할 경우 입찰 보증금을 몰수당할 수 있으므로 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 넓은 면적의 토지입니다.

* 계획관리지역 및 자연녹지지역으로 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 현재는 농지로 이용 중이나, 향후 용도 변경 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사, 현장 방문을 통한 가치 평가, 법률 전문가의 면밀한 권리 분석 및 잠재적 리스크에 대한 종합적인 판단 후 결정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 참여 시에는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사와 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.