나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2074 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 1106 휴스토리애월 제103동 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 소재 "물메초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 농촌 취락지대입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 제반 교통사정 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위슁글지붕 4층 구조 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 새시창 등.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

수산리 1106 : 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

수산리 1106 : 본건 동측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2023-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-다세대 주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경2074 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 용OOOOOO (용담새마을금고)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 상세

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 1106, 휴스토리애월 제103동 제3층 제302호

건물명: 휴스토리애월

용도: 다세대주택

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 215,000,000원

토지면적: 84.25㎡ (약 25.49평)

건물면적: 61.46㎡ (약 18.59평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 소재 "물메초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 농촌 취락지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 본건 동측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 설정되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 7월 20일 접수된 용담새마을금고의 근저당권입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 위에 언급된 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

4. 건물 및 토지 정보

4.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 슁글지붕 4층 건물 중 제3층 제302호입니다.

외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시창 등이며, 위생 및 급배수 설비, 보일러 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

4.3. 건축물 현황

건축물 총괄표제부에 따르면, 해당 부지(수산리 1106번지)는 총 대지면적 2022㎡, 연면적 1770.36㎡ 규모의 공동주택(24세대)이며, 총 주차 대수는 26대입니다.

건축물 표제부상 103동은 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 건축 면적은 191.97㎡이며, 총 8세대가 거주하고 있습니다. 본건은 해당 동의 3층 302호입니다.

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보(2026년 4월 23일 거래, 오렌지펜션, 애월읍 수산리 1239-1번지)를 분석한 결과, 유사 규모(약 51~53㎡ 전용면적)의 연립주택 매매가가 약 12,429만원에서 12,886만원 수준으로 파악됩니다.

이를 평당 가격으로 환산하면 약 234만원 ~ 240만원/㎡ 입니다.

본건 건물 면적 61.46㎡(약 18.59평)에 적용 시, 약 14,598만원(61.46㎡ * 237.9만원/㎡) 수준의 시세가 추정됩니다.

5.2. 시세와의 괴리

본건의 감정가는 215,000,000원으로, 분석된 주변 유사 물건의 시세(약 14,600만원)와 약 6,900만원 가량의 상당한 차이가 발생합니다. 이는 감정 시점, 물건의 개별 가치, 혹은 시장 상황 변동 등의 요인으로 인한 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

6.2. 주변 편의시설

단지 주변으로 물메초등학교가 위치하며, 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 확인의 어려움

감정평가 시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 확인이 어려웠다는 점은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

7.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 명도 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7.3. 주변 시세 대비 높은 감정가

추정된 시장 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

제주 특별자치도 제주시 애월읍이라는 장점과 물메초등학교 인근의 주거 환경을 가지고 있습니다.

8.2. 물건 특성

휴스토리애월은 2016년 준공된 신축급 다세대주택으로, 최신 설비(승강기 등)를 갖추고 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 제주 애월읍의 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 신축급 건물을 갖추고 있습니다. 다만, 감정가와 주변 시세 간 상당한 괴리가 존재하며, 감정 시 내부 확인이 어려웠던 점, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 보유하고 있습니다. 신중한 현장 조사와 시세 분석을 통해 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

10. 예상 입찰가

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

주변 시세 분석 결과 약 14,600만원 수준의 시세가 추정되나, 본건의 감정가는 21,500만원입니다.

이는 약 36% 가량 높은 수준입니다.

따라서, 본건의 실제 가치를 면밀히 파악하고, 권리 분석상 인수되는 비용이 없다는 점을 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크를 감안할 때, 주변 시세 및 감정가 사이의 합리적인 지점, 예를 들어 감정가의 80%~90% 선인 약 17,200만원 ~ 19,350만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려할 수 있으나, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 추가적인 시장 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.