나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1204 [1] 전북특별자치도 순창군 풍산면 대가리 513-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 순창군 풍산면 대가리 소재 '옥산지' 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 농경지, 축사, 단독주택 및 임야 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1) - 유사사다리형 평지로서, 기준시점 현재 '주거용건부지 등'으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호1) - 북측 및 동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) - 보전관리지역, 보전관리지역(2019-10-30) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

부합물 및 종물성격의 제시외건물(㉠,㉡)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) - 일반철골구조 기타지붕 3층 건물로서, 외벽: 돌붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 바닥: 장판 및 타일 등 마감, 창호: 새시창호 및 강화유리 등임.

이용상태

단독주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 전기설비 및 난방설비 등이 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

일련번호 2(가) - 부합물 및 종물성격의 제시외건물(㉠,㉡)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:-.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 매각 포함.
3. 북측 및 동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 도로에 접함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남원지원 2025타경1204 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 변OO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 전북특별자치도 순창군 풍산면 대가리 513-3 (신주소: 전북특별자치도 순창군 향가로 477-13)

토지면적: 3241.00㎡ (약 980.4평)

건물면적: 270.62㎡ (약 81.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 297.00㎡ (별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물구조: 일반철골구조 기타지붕 3층 단독주택

건축일자: 2019년 10월 30일 사용승인

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 729,808,000원

등기부채권 총액: 468,096,083원 (말소기준권리 이후 등기된 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 순창군 풍산면 대가리 소재 '옥산지' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

인근 지역은 농경지, 축사, 단독주택 및 임야 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

다만, 북측 및 동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 도로에 접하고 있어, 차량 통행 및 접근 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다. (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 순창새마을금고 근저당권 (2020년 11월 03일 접수, 204,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음' 명시)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 임야 등과 단독주택이 혼재하는 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업적 상권의 형성은 제한적입니다.

주변 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 읍/면 소재지로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

주변 환경은 자연 친화적인 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 전원생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

다만, 생활 편의 시설 및 문화 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적이므로, 이에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

건물 등기부에는 등재되지 않은 제시외 건물(㉠, ㉡)이 토지상에 소재하고 있습니다. (면적: 297.00㎡)

이 제시외 건물은 매각에 포함되나, 실제 용도, 불법 건축물 여부, 철거 가능성 등 법적, 실무적 검토가 반드시 필요합니다. 명도 과정에서 추가적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 도로 접합 상태

북측 및 동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 도로에 접해 있어, 차량 진출입 시 불편함이 있을 수 있으며, 건축 관련 법규 적용 시에도 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

토지 이용 계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

인근에 축사 등이 혼재한다고 언급되어 있으나, 혐오시설 여부는 직접적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 시세 분석

7.1. 주변 유사 물건 시세

본 물건의 감정가는 729,808,000원으로, 넓은 토지 면적(약 980평)과 비교적 신축(2019년 준공) 건물이라는 점을 고려한 것으로 보입니다.

하지만 순창군 풍산면 대가리 지역의 최근 단독주택 및 토지 실거래가 관련 상세 정보는 제한적입니다.

검색된 자료에 따르면, 순창군 내 유사 면적의 토지나 전원주택 매물의 가격대는 다양하며, 2천만 원대(토지)부터 수억 원대(주택)까지 분포하고 있습니다. (예: 농림지역 265평 토지 2천만 원, 복흥면 204평 대지/밭 전원주택 2억 원)

본건의 넓은 토지 면적과 신축 건물 상태가 시세에 긍정적으로 작용할 수 있으나, 정확한 시세 파악을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 거래 사례, 공시지가, 건축물 현황 등을 종합적으로 분석하는 심층 조사가 필수적입니다.

7.2. 가격 동향

농촌 지역 부동산의 가격은 지역적 특성, 수요 공급, 개발 계획 등에 따라 영향을 받습니다. 순창군 풍산면 대가리 지역은 비교적 한적한 농촌 지역으로, 전원생활을 목적으로 하는 수요가 있을 수 있으나, 전반적인 부동산 시장 동향을 함께 고려해야 합니다.

8. 예상 입찰가 및 투자 의견

8.1. 예상 입찰가 산정

인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

본 물건의 감정가는 729,808,000원입니다. 법원 감정가는 시세보다 높게 책정될 수 있으므로, 이를 고려한 접근이 필요합니다.

제시외 건물(297㎡)의 존재 및 이에 대한 법적, 실무적 문제점을 고려해야 하며, 이는 잠재적 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

주변 유사 부동산 시세 정보를 종합적으로 분석하되, 본건의 개별적인 장단점(넓은 토지, 신축 건물 vs. 제시외 건물, 좁은 도로)을 면밀히 평가해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 시장 상황을 반영한 보수적인 입찰가 산정을 권고합니다. (예상 입찰가 범위는 조사 후 구체화 필요)

8.2. 종합 의견

본건은 넓은 토지와 비교적 신축인 단독주택이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계도 경매로 소멸될 것으로 예상되어 부담이 적은 편입니다.

그러나 등기되지 않은 제시외 건물의 존재, 일부 좁은 도로 접합 상태, 가축사육제한구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

향후 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

8.3. 투자 포인트

넓은 토지 면적과 비교적 최신(2019년 준공)의 단독주택.

전원생활, 주말 주택, 또는 농가 활용 등 다양한 가능성.

매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 적음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.