나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8145 [1] 광주광역시 동구 금동 19-3 문화전당역오펠리움 18층1812호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금동 소재 문화전당역 남서측 인근에 위치하며, 부근은 각종 업무 및 상업시설과 편의시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 내 제18층 제1812호로서 외벽: 화강석붙임, 타일 등 마감 내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 오피스텔건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2차선 상당의 아스팔트포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2013-05-01), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역(2025-06-02),전통상업보존구역 (2019-11-28)(유통산업발전법),전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 대항력 있는 주택임차권등기 있음
- 주택임차권자보다 선순위로 배당받는 근로복지공단의 최우선 임금채권 10,000,000원이 있으므로 주의를 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경8145 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 금동 19-3 문화전당역오펠리움 18층1812호

* 건물 명칭: 문화전당역 오펠리움

1.2. 건물 및 토지 정보

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 4.45㎡ (약 1.35평)

* 건물면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 주요 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 내 제18층 제1812호

* 사용승인일: 2022년 02월 04일

* 건축물 주용도: 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(부동산중개사무소)

* 전용면적: 25.21㎡

* 분양면적: 정보 없음 (오피스텔의 경우 전용면적이 중요)

1.3. 경매 정보

* 감정가: 107,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 광주광역시 동구 금동 소재 문화전당역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 각종 업무 및 상업시설, 편의시설 등이 밀집된 도심 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

* 광주 지하철 1호선 문화전당역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 교통망이 우수합니다.

2.3. 주변 시설

* 국립아시아문화전당, 롯데백화점 등 문화 및 쇼핑 시설이 인접해 있습니다.

* 각종 금융기관, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 등기부상 권리로는 소유권이전1번신탁등기말소, 주택임차권, 압류, 강제경매 등이 존재합니다.

* 말소기준권리는 2025년 04월 22일 접수된 광주광역시의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김윤수 (김 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 10월 17일

* 배당신고일자: 2024년 11월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 매수인이 인수할 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리

* 말소기준권리: 2025년 04월 22일 접수된 광주광역시의 압류 (갑5)

3.4. 인수되는 권리

* 권리분석 결과, '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있으나, 물건명세서상 '대항력 있는 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않고 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다. 따라서 임차인 김윤수의 보증금 100,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

* 주택임차권자보다 선순위로 배당받는 근로복지공단의 최우선 임금채권 10,000,000원이 존재하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

* 본건은 2022년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호합니다.

* 문화전당역 초역세권에 위치하여 직장인 및 유동인구의 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 주변의 업무 및 상업 시설 발달로 인한 배후 수요가 탄탄합니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

* 본건의 전용면적은 25.21㎡입니다.

* 최근 실거래가 정보 분석 결과:

* 2024년 08월 02일 (25.21㎡, 8층): 8,300만원

* 2024년 12월 26일 (25.21㎡, 17층): 14,000만원

* 본건은 18층으로, 최근 17층 거래가 14,000만원임을 고려할 때 시세는 14,000만원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 감정가 107,000,000원은 최근 최고가 거래 사례보다 낮은 수준입니다.

4.3. 임대/매매 동향

* 역세권 신축 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 25.21㎡ 면적은 14,000만원 이상 시세 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 문화전당역 인근의 풍부한 상업시설 및 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리분석상 리스크

* 대항력 있는 임차인(김윤수, 보증금 1억원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 임차보증금 1억원을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 예상 입찰가를 산정할 때 매우 중요한 고려사항입니다.

* 임차인보다 선순위로 배당받는 근로복지공단의 임금채권 1,000만원이 존재하여 임차인의 배당액이 줄어들 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당되어 향후 건물 신축 및 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 문화전당역 인근에 위치한 역세권 신축 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 우수합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용하며, 이에 대한 철저한 분석과 주의가 요구됩니다. 임차인 보증금 인수 시 총 매수 비용이 시장 가치를 초과할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 문화전당역 초역세권: 안정적인 임대 수요 확보 용이.

* 신축 오피스텔: 낮은 관리비 및 건물 노후도 리스크 적음.

* 도심 상업지구: 풍부한 생활 인프라 및 직주근접 수요.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 107,000,000원

* 전용면적: 25.21㎡

* 최근 실거래가 (25.21㎡ 기준): 8,300만원 ~ 14,000만원

* 본건 18층으로, 17층 거래가 14,000만원을 고려 시 시세는 14,500만원 이상으로 추정됩니다.

* 주의사항: 물건명세서상 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 규칙에 따라, 본건의 시장 가치를 기준으로 보수적인 낙찰가율을 적용하여 산정합니다.

* 시장 가치(약 14,500만원)의 70~80% 수준으로 보수적으로 접근 시, 입찰가 범위는 약 10,150만원 ~ 11,600만원으로 예상됩니다.

* 가장 보수적인 접근을 고려하여 예상 입찰가를 110,000,000원으로 제시합니다.

* 종합 고려사항: 만약 임차인 보증금 100,000,000원을 실제로 인수하게 된다면, 총 실질 매수 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 예를 들어 110,000,000원에 낙찰받는다면 총 비용은 210,000,000원이 되어 시장 가치를 초과할 수 있습니다. 따라서, 입찰 시에는 인수 보증금 금액 및 변제 여부를 면밀히 확인하고, 총 매수 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.