나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8114 [1] 광주광역시 북구 신안동 478-5 1층103호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 상가는 광주광역시 북구 신안동 소재 전대입구사거리 북측 인근에 위치하고 주위는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 상가 소재 건물까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물로서 외벽 : 돌붙임, 드라이비트 내벽 : 인테리어치장, 타일붙임, 복합판넬 창호 : 새시창

이용상태

7개의 룸으로 이루어진 마사지샵으로 보이나 평가시점 현재 사용중단 상태입니다.

설비내역

본건 상가의 전유부분에 위생설비와 샤워시설, 천장매립형 시스템에어컨, 화재감지기 및 스프링클러설치되어 있고 공용부분에 위생설비와 승강기, 화재경보설비, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 상가 소재 토지는 장방형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 상가 소재 토지 북동측으로 폭 약8m의 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 상가 소재 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보 호구역(전남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토 지구획정리사업법>입니다.

공부와의 차이

본건 상가의 집합건축물대장상의 용도는 '미용원'이나 사용중단 상태인 마사지샵입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

조사시점 7개의 룸으로 구분되어진 마사지샵으로, 현재 영업중단 상태로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경8114 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 광주광역시 북구 신안동 478-5 1층103호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물 내 1층 103호

* 용도: 판매시설 (공부상 미용원, 실제 마사지샵으로 조사됨)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 및 구성

* 토지 면적: 50.98㎡ (약 15.42평)

* 건물 면적: 165.60㎡ (약 50.09평)

* 특이사항: 토지 및 건물 일괄매각으로, 제시외 면적 없음.

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 526,000,000원

* 채권 최고액 (등기부채권 총액): 360,000,000원 (2016-05-13 기준 국민은행 근저당)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 전대입구사거리 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 주상혼용지대로서 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있으며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 상가가 소재한 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근 지역에는 대중교통 수단이 운행 중인 시가지에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 인접 도로

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역(전남대학교), 토지구획정리사업지구(사업완료).

* 인접 도로: 북동측으로 폭 약 8m의 소로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 2015-11-20 고명숙, 2016-05-13 김경순 (매매 470,000,000원)

* 근저당: 2016-05-13 국민은행 (360,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 2025-12-22 국민은행 (301,020,164원) - 본건 경매 개시 결정

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

* 말소기준권리인 국민은행 근저당(2016-05-13)보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 본건에 대한 별도의 임차인 신고 내역 및 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 등기부상 특이사항은 없으나, 현장 조사 시 지상권 등 등기 외 권리가 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다. (물건명세서 상 '지상권개요: '으로 표기되어 있으나 구체적인 내용은 없음)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 업종 현황

* 본건은 공부상 '미용원'으로 등재되어 있으나, 실제로는 7개의 룸을 갖춘 마사지샵으로 조사되었습니다.

* 현재는 영업이 중단된 상태입니다.

4.2. 상권 특징

* 주상혼용지대에 위치하여 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있습니다.

* 전대입구사거리 인근으로 유동인구 및 접근성이 확보될 수 있는 위치입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 주변에 상업시설, 주거시설, 전남대학교 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

* 건물 내 위생설비, 샤워시설, 시스템에어컨, 화재감지기 및 스프링클러 등이 설치되어 있습니다.

* 공용부분에는 승강기, 화재경보설비, 지하주차장이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 영업 중단 상태

* 현재 영업이 중단된 상태로, 향후 재개 시 필요한 초기 투자 및 마케팅 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부와 실제 이용 현황 차이

* 공부상 용도(미용원)와 실제 이용 현황(마사지샵)이 상이하여, 향후 용도 변경 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 현재는 영업 중단 상태이므로 즉각적인 문제는 없을 것으로 보임)

6.3. 주변 환경

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 상가로서, 전대입구사거리 인근의 상권 및 교통의 이점을 가지고 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 소유권 이전 및 말소기준권리 분석상 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 현재 영업이 중단된 상태이며 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 있어, 재개 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 향후 업종 변경 또는 리모델링을 통해 잠재적 가치를 높일 수 있는 기회가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전대입구사거리 인근으로 배후 수요 확보 및 접근성이 좋습니다.

* 건물 상태: 철근콘크리트 구조의 비교적 최신 건물(2004년 사용승인)입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정으로 권리 분석이 용이합니다.

* 잠재적 활용 가치: 현재 영업 중단 상태이나, 리모델링 및 업종 변경을 통해 수익성 증대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 526,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 보수적인 접근을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (금액은 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정 필요)

* 예상 입찰가 범위: 420,800,000원 ~ 473,400,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.