나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34680 [1] 전라남도 나주시 중앙동 86-30 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 중앙동 소재 '나주버스터미널' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 상업용건부지 등이 소재하여 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-12-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-12-18)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-23)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 조적쌓음 위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 토지 지상에 후첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 및 지상소재 수목 각 포함)
지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34680 (1)

소재지: 전라남도 나주시 중앙동 86-30

용도: 단독주택

감정가: 42,389,810원

토지면적: 275.00㎡ (약 83.19평)

토지지분: 68.75㎡ (약 20.79평)

건물면적: 84.19㎡ (약 25.47평)

건물지분: 21.05㎡ (약 6.37평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO (농업협동조합 관련)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 전라남도 나주시 중앙동 소재 '나주버스터미널' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 상업용 건부지가 소재하여 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 형태 및 이용상태: 대상 토지는 사다리형의 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로가 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 강제경매 (갑3)입니다.

경매신청 채권자: 본 건은 농업협동조합 관련 기관의 강제경매로 진행 중입니다.

등기부상 권리관계 요약:

* 소유권은 1979년 9월 29일 이윤범에게 이전되었으며, 이후 2025년 12월 12일 상속으로 이인성 외 4명에게 이전되었습니다.

* 현재 진행 중인 강제경매 (2025타경34680)는 2025년 12월 19일에 개시되었습니다.

특이사항: 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되며, 공유자우선매수 신고가 접수되었습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 대상 물건은 단독주택과 상업용 건물이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 이는 향후 지역 개발 시 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

주변 개발 가능성: 물건 소재지는 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 노후된 주거 지역의 정비 및 개발 사업 추진이 예상됩니다. 또한, 개발촉진지구로도 지정되어 있어 광범위한 지역 개발 계획의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 환경: 나주버스터미널 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 주변은 주거지와 상업 시설이 혼합되어 있어 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

주택 상태: 건물은 목조 기와지붕 단층 단독주택으로, 1975년 1월 4일 사용 승인되었습니다. 건물 외벽은 조적쌓음 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있으며, 일반적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 건물의 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

편의시설: 나주버스터미널이 인근에 소재하여 대중교통 이용 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 본 건은 토지 및 건물 지분만 매각 대상이므로, 전체 소유주와의 협의 및 향후 명확한 경계 설정, 이용 관계 정립 등에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

공유자우선매수권: 공유자우선매수 신고가 있으며, 이는 법적으로 공유자가 우선적으로 해당 지분을 매수할 수 있는 권리입니다. 단, 본 건은 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있다는 특별 매각 조건이 있습니다. 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본 건의 낙찰은 무효가 되며 입찰에 투입된 비용을 회수하는 데 시간이 소요될 수 있습니다.

제시외 건물 및 수목: 일괄매각 대상에 제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 및 지상 수목이 포함됩니다. 이러한 부속 물건들에 대한 철거, 이전 또는 활용 방안을 고려해야 하며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 물건지는 도시지역 내 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 더불어 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 주거환경개선지구, 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 배수구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당되어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 문화재 관련 규제를 받을 가능성이 높습니다.

건축물 노후화: 1975년에 건축되어 상당 기간이 경과한 건물로, 리모델링 또는 신축 시 건축 관련 법규 및 안전 기준을 충족해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 중앙동에 위치한 단독주택 지분 매각 건으로, 나주버스터미널 인근에 자리하고 있어 기본적인 편의 시설 접근성이 양호합니다. 주거환경개선지구 및 개발촉진지구 지정은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대하게 하는 요소입니다. 그러나 토지 및 건물 지분 매각이라는 특성, 공유자우선매수권 행사 가능성, 제시외 건물 및 수목 포함, 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인한 이용 제한 등 잠재적 리스크를 충분히 인지해야 합니다. 노후된 건물 상태 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

입지 잠재력: 나주시 중심 상업 및 주거 지역에 속해 있어 향후 개발 시 지가 상승 여력이 있습니다.

지역 개발 호재: 주거환경개선지구 및 개발촉진지구 지정으로 인한 도시 재생 및 인프라 개선이 기대됩니다.

지분 투자 기회: 시세보다 저렴하게 취득 시, 향후 전체 소유권을 확보하거나 지분 가치 상승을 통한 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 42,389,810원으로 책정되었습니다. 최근 나주시 중앙동 일대 단독주택 및 토지 시세 분석 결과, 유사 물건의 시장 가치는 지역 특성 및 개발 잠재력을 고려할 때 감정가 수준에서 형성될 가능성이 있습니다. 특히, 지분 매각으로 인한 낙찰 가능성, 공유자우선매수권 행사 위험, 제반 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

추천 예상 입찰가: 35,000,000원 ~ 40,000,000원

(단, 본 금액은 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으며, 공유자우선매수권 행사 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

임차인 관련 주의 문구

임차인 현황 보고서상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 건물감정평가요항표에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 인수 대상이 되는 임차인이 있는지 여부는 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다. 금액이 미상인 경우라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 저항 및 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.