나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32082 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 154 신일아파트 104동 10층 1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 소재 "전주신흥고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 예수병원, 학교 등이 혼재하는 다가공원 주변 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 북측 인근으로 버스승강장 소재 간선도로(서원로)가 진행함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 중 10층 1005호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다소 완만한 경사지에 위치하는 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(신흥중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역( 예수대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조 례> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경32082 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 154 신일아파트 104동 10층 1005호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 중 10층 1005호

사용승인일: 1995년 11월 7일

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

토지면적: 34.45㎡ (약 10.42평)

1.3. 가격 정보

감정가: 88,000,000원 (8천8백만원)

1.4. 공부상 현황

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가에 소재하며, "전주신흥고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 예수병원, 학교 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 북측 인근으로 버스 승강장이 있는 간선도로(서원로)가 통과합니다. 동측 및 서측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 교통 환경이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(신흥중고등학교, 예수대학교), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을4. 근저당권 (한국주택금융공사, 2012년 5월 18일 접수, 채권액 418,000,000원)이 본 건의 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위이거나, 말소기준권리 이후에 설정되었으나 매각으로 인해 소멸되는 권리들은 다음과 같습니다.

* 갑1. 소유권이전 (노영근, 1995년 11월 29일)

* 을4. 근저당권 (한국주택금융공사, 2012년 5월 18일) - 말소기준권리

* 갑3. 임의경매 (한국주택금융공사, 2025년 12월 24일)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등을 상세히 확인해야 합니다.

3.6. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 418,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 전주신흥고등학교, 예수병원, 예수대학교 등이 위치하고 있어 교육 및 의료 시설 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 상업 시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 주거지대 특성

본 물건이 속한 지역은 아파트단지와 주택이 혼재된 다가구 주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 주차 시설

총 198대의 주차 공간(지상 3대, 지하 18대)을 확보하고 있습니다. 다만, 가구당 주차 대수는 다소 부족할 수 있습니다.

5.3. 설비 내역

위생 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 혐오시설

주변 시설에 대한 검색 결과, 해당 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장 상의 특이사항

제공된 건축물표제부 요약 정보에 따르면, 건물 표제부 상의 주용도가 "단독주택"으로, 사용승인일이 1943년으로 기재된 부분이 있습니다. 하지만, 일반적인 아파트 정보 및 사용승인일(1995년)과 건물 구조 등을 고려할 때, 이는 토지의 기존 건물이나 일부 정보의 오류일 가능성이 높으며, 본 건은 정상적인 아파트 용도로 사용 및 거래되고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 등기부상 권리관계 확인 시 이와 같은 공부상 불일치 여부가 낙찰 후 인수사항이 될 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 명도 진행 시 협조 가능성 등을 사전에 파악해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역(2곳), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 증축 시 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 중화산동에 위치한 신일아파트 104동 10층 1005호로, 60㎡ 면적의 아파트입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 건축물대장상의 일부 정보(주용도, 사용승인일)가 현재의 아파트 용도와 상이한 부분이 있어 명확한 확인이 필요합니다. 또한, 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

전주 시내 주요 도로인 서원로에 인접하여 교통이 편리하며, 학교, 병원, 상업시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

8.2. 권리관계의 명확성

본건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 권리상 인수되는 위험이 적습니다.

8.3. 실거주 및 투자 가치

60㎡의 적정 면적으로, 실거주 목적이나 소형 투자 물건으로 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(60㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 6월 22일에 9,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 6월 5일과 20일에 각각 8,000만원, 8,300만원의 보증금(전세 추정) 거래가 있었습니다.

본 건의 감정가는 8,800만원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 유사 면적의 거래 사례가 9,500만원임을 고려할 때, 감정가 8,800만원은 현재 시세보다 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로는 감정가 수준에서 시작하여 9,000만원 ~ 9,800만원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계의 추가 확인, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.