나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1059 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1111 대방디엠시티 203동 29층2902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 소재 "전주혁신동주민센터" 서측 인근에 위치 하는「대방디엠시티 제203동 29층 2902호」로서, 주위는 고층아파트와 이 고층아파트 등을 배후지로 하는 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지대로 형성되어 있으며, 주거환경은 양호 합니다.

교통상황

본건 아파트단지 남측과 서측으로 전주 일반버스가 운행하는 기지로와 안전로가 각각 지 나고 있음으로, 도로연계계통이나 구조 및 대중교통 편의성 등으로 보아 일반적인 교통상 황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕43층 중 29층 2902호로서 외 벽 : 세멘몰탈위 수성페인트 마감 내 벽 : 타일붙임 및 벽지 도배 등 창 호 : 샷쉬 2중창 구조

이용상태

현황 "오피스텔"로 이용 중입니다.

설비내역

단위 세대에 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이, 공용설비로서 승강기 설비, 소방설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 대체로 유사 장방형의 지세 평탄한 토지로서 현황 "상업용 및 오피스텔용 토지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

3면이 도로와 접하며 주출입은 남측과 북측으로 접한 출판로를 주진출입로로 이용하고 있 습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(중심상업지역), 제1종지구단위계획구역(전북전주?완주혁신도시), 대로1류 (폭 35m∼40m)(대1-1)(접함), 대로3류(폭 25m∼30m)(대3-3)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m) (중1-12)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(중1-12)(접함), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주 거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상업구역(2020-11-17)<연구개발특구 의 육성에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1059 (1) 사건번호를 가진 본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1111번지에 소재한 대방디엠시티 203동 29층 2902호 오피스텔입니다.

감정평가액은 319,000,000원이며, 토지 면적은 16.99㎡ (약 5.14평)이고 건물 면적(전용면적)은 84.89㎡ (약 25.68평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농협은행입니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특수물건 정보에서도 이 점이 강조되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 소재 "전주혁신동주민센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 고층 아파트와 이를 배후지로 하는 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통 상황으로는 단지 남측과 서측으로 전주 일반버스가 운행하는 도로가 인접해 있으며, 도로 연계성과 대중교통 이용 편의성이 높아 일반적인 교통 상황은 편리한 편입니다.

토지는 3면이 도로와 접하고 있으며, 주출입로는 남측과 북측으로 접한 출판로를 이용합니다.

토지 이용 계획상 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로 1류, 3류, 중로 1류와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상업구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 11월 1일에 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리로는 소유권이전 등기(갑2, 갑3), 농협은행의 근저당권(을3), 주식회사 케이비손해보험의 가압류(갑4), 농협은행의 임의경매개시결정(갑5) 등이 있습니다.

다만, 임차인 현황에 따르면 박기형 씨가 대항력 있는 임차인으로 존재합니다. 보증금은 20,000,000원, 차임은 1,200,000원이며, 전입일자 및 확정일자는 2023년 10월 31일입니다.

'인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시된 임차인의 보증금 20,000,000원 또는 기타 권리관계는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'이라고 명시되어 있으나, 임차인 정보와의 상이함에 유의해야 합니다.)

이해관계인 부재로 임대관계 및 기타 상세 사항은 조사되지 못했습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 전주혁신도시의 중심상업지역으로, '전주혁신동주민센터'와 인접하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

주변에 고층 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 잠재적 임차 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

부동산 종합 정보에 따르면, 토지는 상업용 및 오피스텔용으로 이용 중이며, 대로변에 위치하여 3면이 도로와 접하는 등 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 고층 아파트 단지 배후의 주거지대에 속하여 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

남측과 서측으로 운행하는 버스 노선 이용이 편리하며, 주요 도로와 인접해 있어 차량 이동 역시 용이합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트구조의 평스라브지붕 43층 중 29층에 위치하며, 외벽은 수성페인트, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 샷시 2중창으로 되어 있습니다.

단위 세대에는 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있으며, 공용 설비로는 승강기, 소방설비, 지하주차장 시설 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력 있는 임차인' 박기형 씨의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 '인수 보증금 합계: 0원' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'이라는 정보와 상반될 수 있어, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

이해관계인 부재로 임대관계 및 기타 상세 사항을 조사하지 못하여, 현재 임대 현황 및 계약 조건 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

본 물건이 속한 대방디엠시티는 43층 규모의 대단지로, 전체 단지의 관리 상태, 공실률, 입주민 만족도 등이 개별 호실의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주혁신도시의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로서, 편리한 교통망, 양호한 주거 환경, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다.

그러나 '대항력 있는 임차인' 존재로 인한 보증금 인수 가능성 및 이에 대한 정보의 불일치는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 전주혁신도시 중심상업지역 내 위치하여 직주근접성이 뛰어나고 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

교통 편리성: 주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 용이하여 임차인 확보에 유리합니다.

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 노후도가 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있어 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

잠재적 가치: 혁신도시의 지속적인 발전과 함께 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 319,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 10일 (18층): 300,000,000원 (84.8853㎡)

* 2026년 5월 28일 (10층): 353,000,000원 (84.8853㎡)

* 2026년 5월 9일 (15층): 329,000,000원 (84.8077㎡)

최근 거래가 평균: 약 327,333,333원

본 물건은 감정가(319,000,000원) 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있으며, 최근 거래 평균가와 유사한 수준을 보입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원 인수 가능성이 리스크로 존재하지만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려하고, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

따라서, 최근 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 325,000,000원에서 335,000,000원 범위로 제시할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.