나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13114 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-10 센트로스테이션 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 '울산역' 남동측 인근에 위치하는 센트로 스테이션 1층 113호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 및 상업나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상7층건 내 1층 113호로서, 외벽: 복합 판넬마감 등, 내벽: 세멘 몰탈 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 승강기시설, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 업무시설(근린생활시설, 오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-12-11)(접합) 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시개발구역<도시개발법> 중점경관관리구역(2024-06-13) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없 음.

물건 비고

현황 '공실'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13114 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-10 센트로스테이션 1층 113호

용도: 근린상가

감정가: 302,000,000원

토지면적: 21.75㎡ (약 6.58평)

건물면적: 33.52㎡ (약 10.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOO (등기부상 근저당권 및 임의경매는 경남은행이 설정함)

특이사항: 도시개발구역

2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리에 소재하며, '울산역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 및 일반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태 및 주차장 시설 역시 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (경남은행, 2018년 8월 2일, 382,800,000원)

등기부채권 총액: 382,800,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

주의사항: 임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 울산역 역세권지구 내에 위치하며, 제1종근린생활시설로 이용 가능한 상가입니다.

건물명칭은 '센트로 스테이션'이며, 철근콘크리트 구조의 지상 7층, 지하 1층 건물 내 1층 113호입니다.

주변 상권은 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

최근 KTX 울산역 역세권 복합특화단지 개발이 활발히 추진되고 있으며, 경제자유구역으로 지정되어 첨단 산업 및 주거, 상업 기능이 집약될 예정입니다.

5. 생활정보

편의시설:

* 울산역 인근으로 교통 및 접근성이 양호합니다.

* 주변에 각종 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 다양한 숙박시설(모텔, 펜션 등)이 인근에 위치하고 있습니다.

혐오시설:

* 주변 지역에서 동물 장묘시설 건립 추진으로 인한 주민 반발 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성이나 인접성에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 그 외 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

현황 공실: 본 물건은 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황이 파악되지 않아 인수 및 명도 관련 잠재적 리스크가 있을 수 있습니다.

도시개발구역: 도시개발구역으로 지정되어 향후 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있으나, 현재로서는 불확실성이 존재합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용되고 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 KTX 울산역 역세권의 핵심 지역에 위치하며, 대규모 복합특화단지 개발이라는 긍정적인 개발 호재를 안고 있습니다. 이에 따라 미래 가치 상승 잠재력이 높다고 판단됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 단기적인 수익 창출에 있어 주의가 필요한 부분입니다. 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

KTX 울산역 역세권 대규모 개발 사업지 내 위치 (미래가치 상승 기대)

울산역과의 접근성이 뛰어나 임차 수요 확보에 유리한 입지.

도시개발구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가 302,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 공실 위험, 명도 난이도, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 공실 상태임을 감안하여 적정 수준의 수익률을 확보할 수 있는 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.