나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22377 [1] 경상남도 통영시 북신동 702 진우일성타운 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 북신동 소재 '충무고등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 701호로서, (사용승인일: 1992.03.31) 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 벽: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 등을 확인하지 못하였으나 현황 아파트로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 노폭 약 12~15미터 내외, 북측 및 남측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22377 (1)

* 소재지: 경상남도 통영시 북신동 702 진우일성타운 7층 701호

* 용도: 아파트

* 감정가: 187,000,000원 (18,700만원)

* 건물 면적: 130.03㎡ (약 39.33평) / 전용 면적: 59.53㎡ (약 18.01평)

* 토지 면적: 34.62㎡ (약 10.47평) (토지지분)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 신OOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 통영시 북신동 소재 '충무고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

* 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상황은 서측 및 동측으로 약 12~15미터, 북측 및 남측으로 약 8~10미터의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역이며, 다양한 폭의 소로 및 중로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 20일 접수된 한산농업협동조합의 근저당권(금120,000,000원)입니다.

* 이후 등기된 소유권이전 및 가압류, 강제경매 권리들은 모두 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 북신동 지역은 아파트 단지와 상업 시설이 밀집한 곳으로, 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근에 충무고등학교가 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 소규모 상권의 유동 인구가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 편의시설로는 마트, 병원, 식당 등이 분포하고 있을 것으로 추정됩니다.

* 혐오시설 검색 결과: 주변 지역 지도 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 사용승인일은 1992년 3월 31일로, 비교적 오래된 아파트입니다.

* 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 7층 701호에 해당합니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 진우일성타운은 총 180세대로 구성되어 있으며, 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다 (총 45대).

* 관리사무소 연락처: 055-646-2467.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건은 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가했습니다. 탐문조사 결과 아파트로 이용 중인 것으로 파악되었으나, 내부 하자나 관리 상태는 현장에서 직접 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현황 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 권리분석상 임차인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다.)

* 건축된 지 30년 이상이 경과하여 전반적인 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:' 항목이 있으나 구체적인 내용이 없어, 잠재적인 권리 부담이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 통영시의 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수하는 권리가 없는 점은 긍정적입니다.

* 다만, 건물의 노후화, 내부 미확인 상태, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 감정가 18,700만원 대비 최근 실거래가가 낮은 편이므로, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 통영시 내 주요 시설(충무고등학교) 인근에 위치하여 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

* 권리관계가 깔끔하여 명도 리스크가 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 적정 입찰가를 잘 산정할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 7층 아파트로, 층수 면에서의 큰 문제는 없어 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 187,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (전용 59.53㎡ 기준):

* 2026년 1월 (12층): 122,000,000원

* 2026년 6월 (5층): 125,000,000원

* 2026년 7월 (3층): 99,000,000원

* 본 물건은 7층에 해당하며, 최근 거래된 5층(12,500만원) 및 12층(12,200만원) 거래 사례를 고려할 때, 7층의 적정 시세는 약 11,800만원 ~ 12,300만원 수준으로 예상됩니다.

* 최근 전세 거래(2024년 5월, 7층)가 보증금 2,000만원, 월세 45만원으로, 이를 바탕으로 환산 시 매매가는 11,000만원 ~ 12,000만원 범위로도 볼 수 있습니다.

* 감정가는 최근 시세보다 약 40% 이상 높게 책정되어 있습니다.

* 내부 미확인, 건물 노후화, 잠재적 권리(지상권) 부담 가능성 등 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

* 권리관계가 명확하고 인수할 임차인이 없다는 점을 감안하되, 내부 미확인 리스크와 건물 노후화를 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 약 10,500만원 ~ 11,500만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.