나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22378 [1] 경상남도 거제시 아주동 320-22 혜성골든타운 1동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 "아주초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 14층건 중 1층101호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

"아파트"로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기설비, 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "아파트용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 남서측, 북서측 및 북동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(아주초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22378 (1)

소재지: 경상남도 거제시 아주동 320-22 혜성골든타운 1동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 40,000,000원

토지면적: 28.92㎡ (약 8.75평)

건물면적: 52.81㎡ (약 15.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부산시수산업협동조합 (등기부상 확인)

아파트명: 혜성골든타운

건축연도: 1993년

물건 정보: 1동 1층 101호

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 "아주초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 완경사지에 위치한 부정형 토지로서, 아파트 용도의 건부지로 이용 중입니다.

남서측, 북서측 및 북동측으로 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로, 중로 등이 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부산시수산업협동조합의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

등기부상 소유권 이전 내역은 유인환, 거제순복음교회, 박해미 순으로 확인됩니다.

말소기준권리는 2015년 06월 10일 접수된 부산시수산업협동조합의 근저당권(채권금액 81,900,000원)입니다.

이후 서민금융진흥원의 가압류(2024년 01월 16일, 6,243,699원)가 있었으나, 이는 말소 예정 권리입니다.

본 경매개시결정은 2025년 12월 23일 접수된 부산시수산업협동조합의 임의경매(채권금액 57,156,501원)에 근거합니다.

등기부채권 총액은 약 88,143,699원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 사항은 없는 것으로 보입니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 취득 시 모든 권리관계는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 아주동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 도심 지역입니다.

아주초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

아파트 단지 자체는 1993년에 건축되어 연식이 있으나, 주변의 개발 상황에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 혜성골든타운 아파트 1동 1층 101호입니다.

해당 아파트는 총 2개 동, 207세대로 이루어져 있으며, 1993년 2월 9일에 사용 승인되었습니다.

최고 14층 높이의 건물이며, 본건은 1층에 위치합니다.

지상 주차 3대, 지하 주차 8대를 포함하여 총 78대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

전기차 충전기는 지상에 2대 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 조사 불가: 감정평가 시 현장 방문 시 폐문·부재로 인해 내부 조사가 불가능했습니다. 따라서 공부상 정보, 외부 관찰 및 유사 물건의 일반적인 상태를 종합하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

감정가와 시세 차이: 감정평가액 40,000,000원 대비 최근 매매 사례(2026년 3월~5월)에서 유사 면적의 거래 가격이 46,500,000원에서 83,000,000원까지 형성되어 있어, 감정가가 시세보다 낮을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담이나 매각 차익 실현에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 노후화: 1993년에 건축되어 30년 이상의 연식을 가진 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 아주동에 위치한 혜성골든타운 아파트로, 초등학교 인근에 자리하고 있어 생활 환경은 무난한 편입니다.

권리분석상 인수되는 권리나 임차인이 없어 비교적 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

다만, 내부 상태를 확인할 수 없어 투자에 대한 불확실성이 존재하며, 감정가와 최근 시세 간의 차이가 커 신중한 접근이 필요합니다.

그럼에도 불구하고, 낮은 감정가로 인해 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재적 투자 가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

저평가 매력: 감정가가 최근 거래 시세보다 현저히 낮아, 성공적으로 낙찰받을 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

명확한 권리관계: 모든 기존 권리가 말소되는 조건으로 매각되므로, 권리 인수 부담이 없습니다.

생활 편의성: 초등학교가 인접하고 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 혜성골든타운 아파트의 거래 가격은 면적 및 층수에 따라 2026년 3월 46,500,000원(전용면적 약 73㎡)부터 2026년 5월 66,000,000원(전용면적 약 79㎡), 2026년 4월 83,000,000원(전용면적 약 85㎡)까지 다양하게 형성되어 있습니다.

본건의 건물면적은 52.81㎡ (약 15.97평)으로, 이는 최근 거래된 전용면적(약 73~85㎡)보다 작은 면적입니다.

최근 매매 거래 평균 면적(약 79㎡)에 대한 평균 가격(약 816,000원/㎡)을 적용하면, 유사 면적의 시장 가치는 약 64,500,000원으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 40,000,000원으로, 이는 최근 시세 대비 매우 낮은 수준입니다.

만약 본건의 실제 전용면적이 52.81㎡라면, 최근 거래된 평균 가격 비율(약 816,000원/㎡)을 적용했을 때 추정 가치는 약 43,100,000원 내외로 볼 수 있습니다.

이러한 정보와 감정가, 그리고 내부 확인 불가라는 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 상회하면서도 시장 상황을 반영한 수준으로 책정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 48,000,000원으로 제안합니다. (이는 감정가의 약 120% 수준이며, 실제 시장 가치보다는 낮은 보수적인 추정치입니다.)

주변 시설 분석: 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.