나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32208 [1] 대구광역시 달서구 진천동 131 동백맨션 101동 8층807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 "대구지하철1호선 월배역" 남측 인근에 위치하는 '동백맨션 제101동 제8층 제807호' 단위세대로서, 부근일대는 아파트, 근린생활시설, 시장 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 제8층 제807호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위 페이팅 등 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 - 바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감 - 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 유사 토지로서,'아파트 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-21)(2017.2.21)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한사항은 대구광역시남부교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호(2): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역(2017-02-21)(2017.2.21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사 항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한사항 은 대구광역시남부교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적 이용상황 및 사용자재 등을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 참여시 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32208 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 진천동 131 동백맨션 101동 8층807호

용도: 아파트

감정가: 216,000,000원

토지면적: 39.42㎡ (약 11.92평)

토지지분: 39.42㎡

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.92㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (대구서부지원 2025타경32208 (1) 사건 기준)

2. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 "대구지하철1호선 월배역" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 시장 및 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성이 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 8월 13일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을18)입니다. 본 경매물건은 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 특별히 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 등기부등본 요약 상 '집합건물 등기부 요약'에 기재된 전유부 정보에서 '102동 807호'로 표시되어 있으나, 물건의 소재지 및 감정평가 요약에는 '101동 8층 807호'로 기재되어 있어 중대한 내용상 불일치가 존재합니다. 이는 권리분석 및 물건 확인 시 반드시 확인이 필요한 사항입니다.

건축물대장상의 주요 용도와 관련하여 총괄표제부에는 '공동주택(아파트, 근린생활시설)'로, 표제부에는 '노유자시설(경로당)'로 기재된 불일치가 존재합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 동백맨션 아파트는 자체적인 단지 내 상가 및 주변의 근린생활시설, 시장과 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대구지하철 1호선 월배역과의 접근성이 좋다는 점은 상권 활성화 및 지역 가치 상승에 긍정적인 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

아파트명: 동백맨션

주소: 대구광역시 달서구 진천동 131 (월배로32안길 35)

준공년도: 1990년 10월 23일

총 세대수: 318세대

총 동수: 3개동

최고층: 13층

주차대수: 총 231대 (지상 5대, 지하 14대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

주변 교통: 대구지하철 1호선 월배역 인근

주변 교육시설: 인근 초등학교, 중학교, 고등학교 소재 (구체적 학교명은 추가 확인 필요)

주변 편의시설: 시장, 근린생활시설, 마트 등

6. 잠재적 리스크

내부확인 불가: 감정평가서에 따르면 폐문 및 이해관계인 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없었습니다. 이는 도배, 장판, 내부 시설물의 상태, 누수, 결로, 불법 개조 여부 등 물건의 실질적인 가치를 파악하는 데 큰 제약이 됩니다.

동수 불일치: 등기부등본상의 전유부 정보와 물건의 소재지 정보 간에 동수(102동 vs 101동) 불일치가 확인되었습니다. 이는 법적 소유권 및 물건의 실제 위치와 관련된 중대한 오류일 수 있으며, 경매 참여 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

건축물대장 용도 불일치: 총괄표제부의 '공동주택'과 표제부의 '노유자시설' 용도 불일치는 건물 사용 용도 및 관련 법규 적용에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

건물 노후화: 1990년 준공된 아파트로, 건물의 전반적인 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 동백맨션 아파트는 대구지하철 1호선 월배역 인근에 위치한 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 감정평가 단계에서 내부 확인이 불가능했다는 점과, 등기부상 동수 불일치 및 건축물대장상 용도 불일치 등 중대한 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들은 물건의 실질적인 가치와 향후 발생할 수 있는 문제들에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

1. 지하철 1호선 월배역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리합니다.

2. 안정된 주거 지역에 위치하며, 주변 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

3. 최근 동일 면적(84.92㎡)의 실거래가가 1억 5천만원으로, 감정가(2억 1천 6백만원) 대비 상당한 시세 차이가 존재하여 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 내부 상태 및 권리 관계 확인 후 신중한 접근 필요)

4. 건물 노후화에 따른 리모델링 또는 재건축 가능성도 장기적인 투자 관점에서 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2억 1천 6백만원입니다.

최근 동일 면적(84.92㎡)의 실거래가는 2026년 5월 7일 1억 5천만원으로 확인됩니다.

전용 66.96㎡ 면적의 경우, 2026년 3월 30일 1억 6천 6백만원, 2026년 3월 26일 1억 6천만원, 2026년 4월 15일 1억 4천 5백만원에 거래되었습니다.

감정가와 최근 동일 면적 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재하며, 특히 84.92㎡ 면적이 66.96㎡ 면적보다 낮은 가격에 거래된 점은 추가적인 분석이 필요합니다.

내부 확인 불가, 동수 및 건축물대장 용도 불일치 등의 중대한 리스크를 고려할 때, 감정가보다는 실거래가 수준에 근접한 가격으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 1억 5천만원에서 1억 7천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 예상 입찰가는 제시된 정보와 최근 시세, 그리고 물건의 실질적인 상태 및 권리 관계를 면밀히 조사한 후에 최종 결정해야 합니다. 내부 미확인으로 인한 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.