나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13095 [1] 울산광역시 동구 서부동 257-4 현대패밀리서부아파트 107동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 서부동 소재 '녹수초등학교' 남동측에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층 지상15층 건물로서 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참조)

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

단지 내외 가로망상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13095 (1)

소재지: 울산광역시 동구 서부동 257-4 현대패밀리서부아파트 107동 6층603호

용도: 아파트

감정가: 100,000,000원

토지면적: 26.05㎡ (약 7.88평)

건물면적: 49.79㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트명: 현대패밀리서부1차

사용승인일: 1992년 6월 19일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층 지상15층

1.1. 입지조건

위치 설명: 본건은 울산광역시 동구 서부동 소재 녹수초등학교 남동측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

도로상태: 단지 내외 가로망 상태가 양호함.

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

주요 권리관계:

* 임차인: 최현우

보증금: 110,000,000원

전입일자: 2022-09-16

확정일자: 2022-09-16

대항력: 있음

말소 여부: 인수 (매수인에게 인수되는 권리임)

비고: 물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금 전액이 배당되지 아니할 경우 잔액은 매수인에게 인수됨.

기타 등기사항: 소유권 이전, 압류(기흥세무서장, 2025-12-17), 강제경매(주택도시보증공사, 2025-12-19) 등이 등기되어 있음. 압류(기흥세무서장)가 말소기준권리로서, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치함.

편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

잠재적 문제 시설: 본건 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 조사하였으나, 직접적으로 언급되거나 확인된 혐오시설은 파악되지 않았음.

1.4. 생활정보

교육시설: 녹수초등학교가 남동측에 위치하여 도보 통학이 가능함.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 유치원 등이 갖추어져 있음.

주차: 총 1675대 주차 가능 (지상 4대, 지하 44대, 그 외 기계식 주차)

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 최현우 씨의 보증금 110,000,000원이 낙찰자가 인수해야 할 금액일 가능성이 높음. 이는 해당 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 발생함.

시장 가치 대비 부담: 최근 실거래가(85,000,000원) 및 감정가(100,000,000원) 대비 인수해야 할 임차인 보증금(110,000,000원)이 더 높아, 실질적인 자본 부담이 큰 상황임. 이는 순자산 가치가 마이너스(-) 상태임을 시사함.

건물 노후화: 1992년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 교육 및 교통 환경이 양호한 편임. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높아, 이는 현재 시세(약 85,000,000원)를 초과하는 부담임. 낙찰자는 이 추가적인 채무를 감당해야 하므로, 투자 시 상당한 재정적 위험이 수반될 수 있음. 신중한 접근이 요구되는 물건임.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역: 울산 동구의 기성 시가지에 위치하여 주거 수요가 꾸준한 지역임.

저평가 가능성: 인수되는 보증금 부담을 고려했을 때, 낙찰가가 시장 가치보다 현저히 낮을 경우 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대할 수 있으나, 현실적으로는 매우 어려운 상황임.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적 및 동(107동)의 최근 실거래가는 85,000,000원입니다. 감정가는 100,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시, ‘인수 보증금’을 제외하고 계산하도록 지시되었으나, 본건의 경우 인수되는 임차인 보증금 110,000,000원이 현재 시장가(약 85,000,000원)보다 높아, 실질적인 투자 가치가 마이너스 상태입니다.

따라서, 시장가치 대비 인수해야 할 보증금이 과도한 상황이므로, 일반적인 투자 관점에서 유효한 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

현실적으로는, 본건에 대한 입찰을 고려하기보다는 추가적인 자금 부담이 없는 다른 물건을 검토하는 것이 현명할 수 있습니다. 만약 투자를 강행한다면, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 현재 가치를 초과하지 않도록 매우 보수적으로 접근해야 하며, 이는 거의 0원에 가까운 입찰가를 의미할 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, 시장 가격에 기반하여 입찰가를 제시하자면, 최근 실거래가 수준을 고려하여 80,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 고려될 수 있습니다. 그러나 이는 앞서 언급한 110,000,000원의 인수 보증금과는 별도로 고려되는 금액이며, 실제 총 매입 비용은 이를 훨씬 상회하여 재정적 손실이 확실시됨을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.