나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13062 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 어음리 108-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수감정 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 어음리 소재 '울주도서관' 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 근린생활시설, 농경지, 공동주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보 통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 자제 지반 대체로 평탄하며, 현황 잡종지상태임.

인접 도로상태

지적공부상 남서측으로 지목 도로인 인접지가 있으나 폐도상태이며, 현황은 북측 및 동 측 인접지를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 문화공원, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-06-13).

제시목록 외의 물건

본 건 토지 일부 지상에 소재하는 소유자 미상의 창고는 제시외건물로 평가하였으며, 제시외건물 소재로 토지 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지가액을 감정평가명세표 비 고란에 별도 기재하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

공부상 지목 '답'이나 현황 '잡종지'상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1. 본 건 토지상에 소재하는 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 창고 8㎡)을 이 사건 매각에서 제외함. 한편, 최저매각가격은 위 제시외 건물로 인하여 받는 영향을 감안한 가격임.
2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 보증금 미반환). 한편, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 응찰시 관할 주무관서에 확인 요함.
3. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13062 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 어음리 108-5

토지면적: 707.00㎡ (약 213.8평)

용도 (현황): 잡종지 (공부상 지목: 답)

감정가: 407,646,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 어음리 소재 '울주도서관' 남서측 인근에 위치합니다. 부근 일대는 근린생활시설, 농경지, 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 지적공부상 본 건 남서측으로 지목 도로인 인접지가 있으나, 현황 폐도 상태입니다. 따라서 실제 차량 및 도보 접근은 북측 및 동측 인접지를 통하여 이루어집니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 11월 4일 범서농업협동조합의 근저당권(221,000,000원)입니다. 본 경매절차의 말소기준권리가 되며, 이보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

기타 권리:

* 2015년 11월 4일 범서농업협동조합의 지상권설정 (부동산 등기부 상으로는 말소 기재되었으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 추가 확인 필요)

* 2025년 9월 16일 울산세무서장의 압류 (말소 예정)

* 2025년 12월 16일 범서농업협동조합의 임의경매개시결정 (2025타경13062)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면, 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 특히, 제시외 건물 8㎡를 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하므로, 입찰 전 반드시 해당 권리의 정확한 내용과 인수 조건을 확인해야 합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건에는 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변 이용 현황: 본 건이 소재한 어음리 일대는 농경지와 함께 근린생활시설, 주택 등이 혼합된 지역입니다. 비교적 한적한 농촌 지역의 특성을 지니고 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 커뮤니티를 지원하는 시설들이 분포되어 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 '울주도서관'이 있으며, 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 편의 시설 접근성은 도시 지역에 비해 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '잡종지' 상태입니다. 이는 토지 이용에 있어 추가적인 확인 및 관련 법규 검토가 필요함을 의미합니다.

전용허가 및 원상회복 명령 가능성: 전용허가를 받지 않고 토지 현황이 변경된 경우, 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 입찰 전 관할 주무관서 확인이 필수적입니다.

제시외 건물 및 법정지상권: 본 건 토지상에 제시외 건물(경량철촉조 판넬지붕 단층 창고 8㎡)이 소재하며, 이는 매각에서 제외됩니다. 그러나 이 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 해당 지상권이 매각 후에도 인수될 가능성이 있어 토지 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

도로 접근성 문제: 지적도상 도로가 폐도 상태이므로, 북측 및 동측 인접지를 통한 통행이 이루어져야 합니다. 이는 향후 경계 분쟁이나 통행 방해 등의 리스크로 이어질 수 있습니다.

농지취득자격증명 제출 의무: 본 건은 농지이므로, 농지 취득 시 필수적으로 요구되는 농지취득자격증명을 매각결정기일 전까지 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로 각별한 주의가 필요합니다.

인근 지역 환경: 본 건 인근은 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 구체적인 혐오시설 정보는 파악되지 않았으나, 농업 활동과 관련된 환경적 요인이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 어음리 소재 토지로서, '울주도서관' 인근이라는 지리적 이점과 농경지 및 주택 등이 혼합된 지역적 특성을 가지고 있습니다. 그러나 공부상 지목과 현황의 불일치, 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 불분명한 법정지상권 인수 가능성, 폐도 상태인 인접 도로의 불편함, 그리고 농지취득자격증명 제출이라는 명확한 의무 사항 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 요건들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 거쳐 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

울주도서관 인근 입지: 지역 공공시설 인근에 위치하여 향후 개발 가능성 또는 활용 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

토지 이용 계획 검토: 현황 '잡종지'로서 향후 개발 또는 타 용도 변경 가능성이 있습니다. 다만, 이는 공부상 지목과의 차이, 관련 법규 검토 및 허가 절차 선행을 전제로 합니다.

보수적 접근을 통한 가치 확보: 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정한다면, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정은 복합적인 시장 분석 및 권리관계, 추가 비용 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 본 보고서만으로는 특정 금액 제시가 어렵습니다. 입찰 희망자는 제시된 감정가(407,646,000원)를 기준으로 하되, 위에 명시된 권리 인수(지상권), 토지 현황 및 관련 법규 검토, 도로 접근성 문제 해결 예상 비용, 농지취득자격증명 확보 비용, 그리고 기타 제반 비용 등을 면밀히 분석하여 잠재적 위험을 최소화하는 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.