나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1638 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2768-2 반도유보라4차아파트 113동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "증산중학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 지상28층 중 8층 802호로서. (사용승인일 : 2014.10.28) 외벽 : 치장석 붙임, 몰탈 위 페인트 등. 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

공부상 아파트이며, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 불가하여 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였음.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1638 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건지 정보

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2768-2 반도유보라4차아파트 113동 8층802호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕, 지상 28층 중 8층 802호

사용승인일: 2014년 10월 28일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 480,000,000원

토지면적: 57.50㎡ (약 17.40평)

토지지분: 57.497㎡ (약 17.40평)

건물면적: 93.85㎡ (약 28.39평)

건물지분: 93.8513㎡ (약 28.39평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "증산중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

제 차량의 출입이 용이하며, 인근 가로망 상태는 보통으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(2025-01-16) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2015년 1월 26일 접수된 한국외환은행의 근저당권(117,500,000원)입니다.

이후 접수된 하나은행의 근저당권 2건과 하나은행의 임의경매 개시결정 등기 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 374,300,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 유무

임차인 박인철이 확인되나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력이 없습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 인근에 편의시설이 다수 분포되어 있을 것으로 예상되며, 생활 편의는 양호할 것으로 보입니다.

4.2. 아파트 단지 정보

본건이 속한 양산반도유보라4차 아파트는 총 1210세대, 16개동으로 구성되어 있으며, 2014년 10월 28일에 사용승인되었습니다.

지상 주차 3대, 지하 주차 23대로 총 26대의 주차가 가능하며, 단지 내 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 있습니다.

총 주차대수: 1534대 (지하 자동주차 1523대, 지상 자동주차 11대).

최고층은 29층이며, 본건은 113동 8층입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북측 인근에 "증산중학교"가 위치하고 있으며, 주변으로 초등학교 및 고등학교 등 교육시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (검색 결과, 증산초등학교, 증산중학교, 증산고등학교가 인근에 위치합니다.)

5.2. 편의시설

본건 인근은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

5.3. 기타 생활 편의시설

아파트 단지 내 커뮤니티 시설이 잘 갖추어져 있으며, 인근 지역 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여 외관 및 탐문조사에 의해 감정평가 되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 물금읍에 위치한 아파트로, 비교적 신축(2014년 준공)이며 주변 학군 및 생활 편의 시설이 양호한 지역에 속해 있습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적대의 아파트가 4억 9천만원대에 거래된 사례가 있어 시세는 양호한 편입니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소 예정으로 인수되는 부담은 없습니다.

임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 내부 확인이 불가하여 정확한 상태는 확인이 필요하며, 이는 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 양산시 물금읍 택지지구 내에 위치하여 주거 환경 우수.

* 단지: 반도유보라4차, 비교적 신축이며 총 1210세대 대단지.

* 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음.

* 명도: 임차인 대항력 없음, 보증금 0원으로 명도 용이 예상.

* 시세: 최근 실거래가 대비 감정가 수준 및 투자 가치 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 480,000,000원이며, 최근 유사 면적(93.85㎡)의 실거래가는 2026년 7월 11일 16층 매물이 497,000,000원에 거래되었습니다.

인수되는 권리나 보증금이 없는 점, 대항력 없는 임차인 등을 고려할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 시세 및 물건 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 490,000,000원에서 510,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

주변 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 상에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.