나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32231 [1] 대구광역시 달서구 도원동 1438 대곡사계절타운 303동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동 소재 '대곡중학교' 북동측 인근에 위치하며,주위로는 아파트단지,각종 근린생활시설 등으로 형성된 공동주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 제 차량의 진출입은 용이하며,인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 0층건 중 제303동 제16층 제1603호호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 바닥 : 장판지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,열병합에 의한 지역난방설비,승강기설비,화재탐지설비,소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약35m,동측으로 노폭 약25m,서측으로 노폭 약12~15m정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도원동 1438 :도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32231 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사아이엠뱅크 (갑18, 2025-12-19 접수)

1.2. 부동산 기본정보

소재지: 대구광역시 달서구 도원동 1438 대곡사계절타운 303동 16층 1603호

용도: 아파트

토지면적: 52.62㎡ (약 15.92평)

건물면적: 116.95㎡ (약 35.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 254,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 도원동에 위치하며, '대곡중학교' 북동측 인근에 소재합니다. 주위로는 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 공동주택지대로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하고 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 보행자전용도로, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)의 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구(택지개발사업완료)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 이전: 박현근 (1997-11-10), 김양희 (2008-02-12), 박영희 (2015-03-09, 매매)

근저당권: 대구은행 (2019-01-29, 120,000,000원), 대구은행 (2021-12-30, 120,000,000원) - 모두 말소되었습니다.

가압류: 근로복지공단 (2024-06-13), 대구신용보증재단 (2025-03-27), 신용보증기금 (2025-04-03), 하나은행 (2025-04-03), 서울보증보험주식회사 (2025-05-19), 중소기업은행 (2025-05-22) - 모두 말소되었습니다.

임의경매개시결정: 주식회사아이엠뱅크 (2025-12-19, 240,000,000원)

등기부채권 총액: 6,325,704,654원

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 1월 29일 접수된 대구은행의 근저당권(을10)으로 확인됩니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 낙찰자가 인수할 수 있으며, 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 지상권 등)에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 아파트 단지 주변으로는 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 대곡사계절타운

주소: 대구광역시 달서구 도원동 1438

사용승인일: 1997년 9월 20일 (준공 29년차)

총 동수: 14동, 총 세대수: 1208세대

최고층: 20층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설

총 주차대수: 약 1,845대 (지하 1,007대, 지상 838대)

5.2. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 0층건 중 제303동 제16층 제1603호

난방방식: 열병합에 의한 지역난방설비

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

현재 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 명시되어 있습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 점유자가 존재하거나, 임대차 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있어 추가적인 확인 및 명도 절차에 대한 대비가 필요합니다.

6.2. 혐오시설 인접 여부

주변 지역을 분석한 결과, 인근에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 정보는 확인되지 않았습니다. 주로 주거 및 근린생활시설 위주의 환경입니다.

7. 종합 의견

본건 대구광역시 달서구 도원동 소재 대곡사계절타운 303동 1603호는 주변 학군 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하고 있습니다. 교통 접근성이 우수하며, 아파트 단지로서의 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 현황이 미상으로 명도 과정에서 주의가 필요할 수 있습니다. 준공 연차가 29년으로 다소 노후된 점은 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 편리한 교통 여건

* 단지 규모가 크고 배후 수요가 탄탄한 아파트

* 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적음

* 감정평가액이 최근 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 평가됨

9. 예상 입찰가

감정가: 254,000,000원

최근 실거래가 분석 (116.95㎡ 기준):

* 2026년 4월 3일: 272,000,000원

* 2026년 6월 22일: 266,000,000원

평균 시세: 약 269,000,000원

본 건의 감정가(254,000,000원)는 최근 실거래가(약 266,000,000원 ~ 272,000,000원)보다 낮게 책정되어 있습니다. 임차인 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하더라도, 인수하는 권리가 없고 시세 대비 저평가된 점을 감안할 때 적극적인 입찰이 가능합니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.