나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13049 [1] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 20층2018호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "롯데마트 울산점" 서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조( 철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 20층 2018호로서 외벽: 치장석붙임,몰탈페인팅 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

승강기설비, 옥내소화전설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통입니다

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 기타: 없습니다

물건 비고

2026. 7. 22.자 채권자 겸 주택임차권[을구 순위 3번 주택임차권등기(2024.9.20. 등기, 임대차보증금 130,000,000원, 전입일자 2022.9.15., 확정일자 2022.8.30.)]의 승계인인 주택도시보증공사 제출 ‘대항력포기확약서’에 의하여 배당금으로 임대차보증금반환 채권 전액을 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하므로 감정평가액을 최저매각가격으로 하는 매각기일을 지정함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 주소: 울산광역시 남구 신정동 684-1, 신정오펠리움플러스 20층 2018호

* 사건 번호: 울산지방법원 2025타경13049 (1)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 137,000,000 원

* 토지 면적: 5.33㎡ (약 1.61평)

* 건물 면적: 36.68㎡ (약 11.10평, 전용면적 기준)

* 건축년도: 2018년

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, 인근에 롯데마트 울산점이 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택 등이 형성된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 주변 가로망 상태는 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

* 혐오 시설 유무: 주변에 롯데마트 등 편의 시설이 밀집해 있으며, 특별히 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 보존 등기: 대한토지신탁주식회사 (2018.05.10)

* 말소 기준 권리: 우리금융캐피탈 가압류 (2024.03.28, 26,097,537원)

* 현재 진행 중인 경매: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.12.15, 135,288,795원)

* 기타 권리: 압류 (북구, 2026.03.18)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 임대차 보증금: 130,000,000원

* 전입일자: 2022.09.15

* 확정일자: 2022.08.30

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해, 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권이 없습니다.)

* 인수되는 임차보증금: 0원 (주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하여, 매각으로 임차권 등기는 말소될 예정이며, 매수인은 보증금을 인수하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 롯데마트 울산점이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 위치하고 있습니다. 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 주요 업종: 건물 내에는 업무시설, 제1종 및 제2종 근린생활시설 등이 복합적으로 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 롯데마트 울산점 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통한 다양한 쇼핑, 외식, 문화 생활이 가능합니다.

* 교통 편의: 도심 지역에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 시내외 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 주변이 아파트 단지 및 주택가와 어우러져 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 저항 가능성: 임차인의 보증금 인수 의무는 없으나, 실제 이사 과정에서 명도에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 권리 관계의 복잡성: 다수의 채권 및 압류가 존재하나, 말소 기준 권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. HUG의 대항력 포기로 인해 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산 남구의 중심상업지구에 위치한 신축급 오피스텔로, 롯데마트 등 생활 편의시설이 인접하여 입지 조건이 우수합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기하고 잔존 임대차 보증금 반환 청구권을 포기함에 따라, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확한 물건입니다. 20층 고층에 해당하며, 건물 연식 대비 감정평가액 및 주변 시세를 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 임차보증금 인수 부담 면제: 매수인의 실질적인 인수 금액을 낮추는 가장 큰 요인입니다.

* 우수한 입지: 롯데마트 인접, 교통 편리, 다양한 편의시설 접근성

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 적음

* 고층 희소성: 20층 고층으로 조망권 및 선호도 높음

* 감정평가액이 최저매각가격: 추가적인 가격 하락 없이 입찰 가능

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 종합해 볼 때, 본건과 동일한 '신정 오펠리움 플러스' 오피스텔은 2026년 1월 130,000,000원(11층), 2026년 3월 128,000,000원(13층), 2026년 7월 120,000,000원(11층)에 거래되었습니다. 본건은 20층 고층으로, 최저매각가격인 137,000,000원을 기준으로 하여 138,000,000원 ~ 145,000,000원 사이에서 경쟁이 예상됩니다.

본건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 최저매각가격 이상으로 적극적인 입찰이 가능합니다. 20층이라는 장점을 고려하여 140,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.