나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10122 [1] 대구광역시 중구 도원동 9 힐스테이트도원센트럴 105동 39층3905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 달성동 소재 <달성공원역> 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 공원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도3호선이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지6층 지상47층 건 중 39층 3905호 단위세대로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

(가) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 평탄하게 조성되어 있는 부정형 토지로서, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 30미터, 남측 및 동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경10122 (1)

* 소재지: 대구광역시 중구 도원동 9 힐스테이트도원센트럴 105동 39층3905호

* 구분: 오피스텔

* 건물명: 힐스테이트 도원 센트럴

* 감정가: 311,000,000원

3. 면적 정보

* 토지면적: 12.28㎡ (약 3.71평)

* 토지 지분: 12.2775㎡

* 건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.72평)

* 건물 지분: 84.97㎡

* 토지/건물 제시외 면적: 없음

4. 매각 정보

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO (농협 추정)

1.1. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

* 본건은 대구광역시 중구 도원동에 위치하며, 지하철 3호선 <달성공원역> 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 공원, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호합니다.

* 주위 환경은 전반적으로 보통 수준입니다.

* 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도시철도 3호선 <달성공원역>이 인접해 있어 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 중심상업지역

* 용도지구: 방화지구, 시가지경관지구(중심)

* 기타: 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

* 법적 제한: 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

1.2. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2024년 8월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 등기부상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 예정으로 기재되어 있어 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금 또는 차임이 있는 임차인은 현재 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재된 부분이 있어, 이에 대한 최종적인 확인이 반드시 필요합니다. (일반적인 오피스텔 경매에서는 매각으로 소멸되는 것이 원칙이나, 해당 문구에 대한 주의 및 확인이 요구됩니다.)

3.3. 등기부 현황 요약

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (을1), 주식회사포인대부 (을3)

* 가압류: 대구신용보증재단 (갑5), 기술보증기금 (갑6)

* 임의경매: 동대구농업협동조합 (갑7)

* 등기부상 총 채권액 합계: 606,831,732원

3.4. 임차인 현황

* 본건에 등기된 임차인은 없으며, 임대 관계는 파악되지 않는 상태입니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우는 없습니다.

1.3. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 대구광역시 중구 도원동은 대구 도심에 속하며, 아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

* <달성공원역> 인근으로 유동인구가 꾸준하며, 지역의 중심 기능을 수행하는 상권입니다.

4.2. 상권 활성화 요소

* 도심 위치에 따른 풍부한 배후 수요 (직장인, 거주민).

* 편리한 교통망으로 외부 유입 용이.

* 다수의 근린생활시설 및 편의시설 분포로 인한 생활 편의성 증대.

1.4. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대형 마트, 백화점 등 쇼핑 시설 접근도 용이합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

* 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률상의 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 달성공원 등 휴식 및 여가 공간이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 확인 리스크

* 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 부분은 반드시 최종 확인이 필요합니다. 해당 권리가 실제로 존재하고 인수 대상이라면 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 공실 및 임대 리스크

* 최근 신축 오피스텔 공급 증가로 인해 공실률 상승 가능성이 존재합니다.

* 공실 발생 시 임대 수익률 저하 및 투자금 회수 지연의 위험이 있습니다.

6.3. 부동산 시장 변동성

* 전반적인 부동산 시장 침체, 금리 변동 등 거시 경제 요인에 따라 시세 하락 가능성이 있습니다.

6.4. 건축물 관련 사항

* 건물은 2024년 4월 사용 승인되었으나, 등기부상 신탁말소 및 근저당 설정이 2024년 8월에 이루어졌습니다. 이는 일반적인 절차일 수 있으나, 거래 과정에 대한 추가적인 이해가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 중구의 핵심 입지에 자리한 신축 오피스텔로서, 뛰어난 교통과 생활 편의성을 자랑합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, '지상권' 관련 명세서 기재 사항에 대한 철저한 검토가 최우선 과제입니다.

* 최근 시세 데이터를 고려할 때, 감정가 대비 높은 낙찰가를 기대해 볼 수 있으며, 투자 및 실거주 목적 모두 고려할 만한 가치가 있습니다.

* 다만, 시장 변동성과 공실 위험성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2024년 준공된 최신 건물로 상품성이 우수합니다.

* 도심 중심 입지: 대구광역시 중구에 위치하여 풍부한 배후 수요와 높은 투자가치를 지닙니다.

* 편리한 교통: 지하철 3호선 <달성공원역> 및 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 쾌적한 주변 환경: 공원, 상업시설, 주거시설이 조화롭게 어우러져 생활 만족도가 높습니다.

* 권리관계 명확성: 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 권리 취득이 가능합니다 (지상권 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 11월: 31,500만원 (84.92㎡, 43층)

* 2025년 11월: 31,500만원 (84.92㎡, 29층)

* 2026년 1월: 32,000만원 (84.97㎡, 42층)

* 최근 거래가는 315,000,000원에서 320,000,000원 사이를 형성하고 있으며, 본건(84.97㎡, 39층)은 이 시세 범위 내에 포함됩니다.

* 감정가는 311,000,000원으로, 최근 실거래가보다 다소 낮게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원 (임차인 현황 없음)

* 최근 실거래가 최고가: 320,000,000원 (84.97㎡, 42층)

* 본건의 39층이라는 점과 최신 거래가를 고려할 때, 320,000,000원 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 경매 특성상 경쟁률 및 추가 상승 가능성을 감안하여 보수적으로 산정합니다.

* 권장 입찰가 범위: 315,000,000원 ~ 330,000,000원

* 본 보고서의 예상 적정 입찰가는 325,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.