나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32238 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 302 강창동서아파트 102동 13층1313호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 소재 ‘다사고등학교’ 북측 인근에 위치하는 ‘강 창동서아파트’ 제102동 제13층 제1313호 단위세대(전유면적 84.92㎡)로서 부근은 아파트 단 지, 학교, 단독주택 및 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 대구도시철도2호선 다사역 및 버스승강장 이 소재하는 등 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 제102동 제13층 제1313호(계단식, 남향) 단위세대로 건축물대장상 사용승인일자는 1993년 10월 23일이며, - 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 - 내벽 : 벽지 및 타일 마감 - 바닥 : 바닥재 및 타일 마감 - 창호 : 새시창호 등의 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수설비 등 위생설비, 지역난방설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 남동향 완경사지대에 위치한 2필지 일단의 부정형의 토지로서 아파트부지로 이 용 중임.

인접 도로상태등

대상 단지는 남동측으로 접한 왕복7차선(왕선로) 포장도로를 주진입로로 이용하고 있으며, 서측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지(1): 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-08-26)(접합), 가축사육제한구역, 상 대보호구역(다사고등학교, 왕선중학교, 왕선초등학교, 우주호유치원, 해맑은 유치원), 배출시설설치제한지역임. 대상 토지(2): 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-08-26)(접합), 가축사육제한구역, 상 대보호구역(다사고등학교, 왕선초등학교, 해맑은유치원), 배출시설설치제한지 역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

전입세대확인서에 나타나는 임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경32238 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 302 강창동서아파트 102동 13층1313호

감정가: 150,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

건축 연도: 1993년 (2026년 기준 33년차)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 45.18㎡ (약 13.67평)

토지 지분: 45.1815㎡

건물 면적 (전용 면적): 84.92㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.92㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 소재 ‘다사고등학교’ 북측 인근에 위치하는 ‘강창동서아파트’ 102동 13층 1313호 단위세대입니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 단독주택 및 근린상가 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 대구도시철도 2호선 다사역 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

간선도로와의 접근성이 우수하여 시내외 이동이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 총 채무액은 196,332,383원입니다.

말소기준권리는 2022년 4월 13일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다.

매각으로 인해 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 해당 물건에는 지상권이 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 분석

전입세대확인서 상 임대차 관계가 미상인 전입자(이영희) 1명이 확인됩니다.

해당 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로, 2024년 11월 27일에 전입하였으며 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 임대차 관계가 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 권리

인수 보증금 합계: 0원

단, 임대차 관계가 미상인 전입자가 존재하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

아파트 단지 인근에 근린상가가 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대구도시철도 2호선 다사역 인근으로 상업 지역이 형성되어 있어, 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

인근 근린상가와 다사역 주변의 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

물건지 북측 인근에 다사고등학교가 위치하며, 왕선중학교, 왕선초등학교, 우주호유치원, 해맑은유치원 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 의료 시설

대구 달성군 다사읍 매곡리 및 인근 다사역 지역에 종합병원, 의원, 치과, 한의원 등 다양한 의료 시설이 분포하고 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다. 주변에 혐오시설에 해당하는 대규모 시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 전입자

전입세대확인서상 임대차 관계가 미상인 전입자가 존재합니다. 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 또는 시간 지연이 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 건축 연도

1993년 준공된 아파트로 2026년 기준 33년차에 해당합니다. 노후화에 따른 내부 시설의 노후화 및 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타

등기부상 다수의 채권 및 권리 설정 기록이 있었으나, 말소기준권리로 인해 대부분 소멸될 예정입니다. 다만, 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 복잡성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 특히, 주변의 우수한 교육 환경과 근린 상가 이용 편의성이 장점입니다. 1993년식으로 연식이 있으나, 최근 실거래가를 바탕으로 시세 파악이 가능하며, 권리 관계는 대부분 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 전입자 존재는 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 시세차익 가능성: 2026년 5월 및 6월 84.92㎡ 면적이 1억 2천만원에서 1억 3천 5백만원 사이에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 1억 5천만원 대비 저가 매수 기회를 노려볼 수 있습니다.

* 역세권 입지: 대구도시철도 2호선 다사역 인근에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 양호한 생활 환경: 인근 학교 및 편의시설 이용이 편리하여 주거 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(84.92㎡)의 경우 2026년 5월 7층 물건이 1억 3,500만원, 2026년 6월 1층 물건이 1억 2,000만원에 거래되었습니다.

본건은 13층으로 층수 이점을 고려할 때 1억 2,000만원에서 1억 4,000만원 사이의 가치를 예상할 수 있습니다.

하지만, 임대차 관계가 미상인 전입자 존재로 인한 명도 비용 및 소요 시간 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 시세 하단인 1억 2,000만원에서 1억 3,000만원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.