나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10120 [1] 대구광역시 동구 입석동 935-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔감정 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 대구광역시 동구 입석동 소재 ‘입석초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근 은 단독주택, 아파트 및 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상 토지까지 차량의 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 접근성 등에서 제반교 통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지임.

인접 도로상태

대상 토지는 남서측으로 폭 약 3m 막다른도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역 (2022-12-26), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 군용비행장 소 음대책구역 제3종구역, 중점경관관리구역, <추가기재> 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람 , 지적재조사사업 완료(토지정보과)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상 건물(2)는 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물(사용승인일자: 1991.12.21)로서 외벽: 치장타일 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 내벽: 벽지 및 타일 마감 바닥: 바닥재 및 타일 마감 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상 건물(2)는 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

대상 건물(2)는 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 종물 및 부합물로 추정되는 제시외건물 (ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경10120 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 동구 입석동 935-15

용도: 단독주택

감정가: 213,857,120원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일자: 1991.12.21

1.3. 면적 정보

토지면적: 129.60㎡ (약 39.20평)

토지지분: 129.60㎡ (약 39.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.88㎡ (약 40.79평)

건물지분: 134.88㎡ (약 40.79평)

건물 제시외면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 토지는 대구광역시 동구 입석동에 소재하며, '입석초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 아파트 및 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

대상 토지는 남서측으로 폭 약 3m의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역(12층이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종, 제3종 구역, 중점경관관리구역, 하천구역 등으로 지정되어 있습니다. (추가 기재사항은 관련 부서 문의 필요). 또한, 지적재조사사업이 완료된 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 고다현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-27

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 김기준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-20

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

3.2. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부상 권리 분석

토지 등기부상 권리내역을 분석한 결과, 말소기준권리인 근저당권(을9, 2019.12.03. 접수, 대구경북능금농업협동조합, 84,000,000원)보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

경매개시결정 등기(갑5, 2025.12.16. 접수, 주식회사영진에셋, 50,000,000원)가 말소기준권리보다 후순위로, 본 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

압류 및 추가 근저당권 등 모든 등기부상 권리 사항은 말소기준권리 이하의 순위이므로, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 데이터 분석)

제공된 JSON 데이터는 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 포함하고 있습니다. 해당 물건은 단독주택으로, 비교 대상과는 유형이 다소 다르나 지역 내 부동산 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

* 상명(마) 연립 (1983년 건축): 전용면적 41.57㎡, 2026년 4월 14일 9,600만원에 거래.

* 상명(다라) 연립 (1983년 건축): 전용면적 53.185㎡, 2026년 4월 16일 7,600만원에 거래.

* 동해아트빌 다세대 (2002년 건축): 전용면적 75.38㎡, 2026년 4월 8일 10,500만원에 거래.

이 시세는 비교 대상의 면적 대비 가격으로, 본건 단독주택의 넓은 토지 면적(129.60㎡) 및 건물 규모(134.88㎡)를 고려할 때, 단순 비교는 어렵습니다. 일반적으로 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영됩니다.

4.2. 지역 내 가격 동향 (과거 자료 참고)

2005년 대구시는 단독주택 최고 표준가격을 중구 동인동 4억 8천만원으로, 최저가격을 동구 입석동 주택의 760만원으로 공시한 바 있습니다. 이는 매우 오래된 자료로 현재 시세와는 큰 차이가 있습니다.

4.3. 토지 가격 동향

2018년 기준으로 대구 동구 입석동은 1,590필지에 총면적 198.6만 ㎡를 차지하며, 대지 비율은 11.0%였습니다. 이는 지역 내 토지 이용 현황을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대상 물건지 인근에는 '입석초등학교'가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주변에 근린상가들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

지역 상권 정보와 함께, 동구청에서 제공하는 숙박시설 정보 등을 통해 지역 내 상업 및 편의시설의 분포를 파악할 수 있습니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 유무

현 시점의 검색 결과만으로는 인근에 직접적인 혐오시설(예: 산업폐기물 처리장, 대규모 축사 등)이 보고된 바 없습니다. 다만, 토지이용계획상 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 비행기 소음 관련 사항을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건축물 사용승인일자가 1991년으로, 약 30년 이상 경과한 건물로 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지이용 제한

대상 토지는 군용비행장 소음대책구역, 비행안전구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 신축이나 증축 시 건축 행위에 제약을 받을 수 있습니다.

6.3. 임대차 현황

임대관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계 확인에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 이 점은 리스크 요인이 아닙니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 입석동의 단독주택으로, 입석초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다. 특히, 129.60㎡의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없으며, 제시외 건물(20.00㎡)도 포함하여 매각됩니다. 다만, 건물 노후화와 일부 토지이용 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다. 주변 시세는 주로 연립, 다세대 주택 기준으로 파악되었으나, 본건 단독주택의 넓은 토지 면적을 고려할 때 감정가 대비 시세 차익 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

129. 60㎡의 토지 면적은 단독주택으로서의 활용 가치뿐만 아니라, 향후 재건축이나 리모델링 시 상당한 이점을 제공할 수 있습니다.

8.2. 제시외 건물 포함 매각

별도로 존재하는 20.00㎡의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 있어 추가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

8.3. 권리상 안전성

등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 시 권리상의 부담 없이 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 213,857,120원입니다. 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매가를 분석한 결과, 해당 면적 대비 가격은 다양하게 형성되어 있습니다. 본건의 경우 단독주택으로서 넓은 토지 면적(129.60㎡)과 건물 면적(134.88㎡)을 고려할 때, 토지 가치가 중요한 부분을 차지할 것으로 예상됩니다.

최근 인근 지역의 단독주택이나 토지 시세 조사를 바탕으로 추정했을 때, 본건의 적정 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상회할 것으로 판단됩니다. 또한, 제시외 건물 포함, 권리상 안전성 등을 고려하면 경쟁 입찰 시 감정가의 110% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 235,000,000원에서 256,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가와 시장 상황, 경쟁자의 수를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.