나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1312 [1] 대구광역시 북구 동변동 697 유니버시아드선수촌 103동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 동변동 소재 '동변중학교' 남측 인근에 위치하는 '유니버시아드 선수촌 제103동 제14층 제1404호' 단위세대로서 주위일대는 대규모 아파트 단지, 근린생활 시설, 학교, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하고 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층, 지상15층건 중 (제103동) 제14층 제1404호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, '아파트'부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 4차선 도로, 동측 및 남측으로 왕복 2차선 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 표시 1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~25m)(보조 간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 택지개발지구(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 현장조사시 거주인 및 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 마감상태 등을 확인하지 못하여 동류형 구분건물의 일반적인 평면도, 마감상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경1312 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 북구 동변동 697 유니버시아드선수촌 103동 14층1404호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

203,000,000원

1.5. 면적

* 토지 지분: 50.86㎡ (약 15.38평)

* 건물 면적 (전용 면적): 84.58㎡ (약 25.59평)

분양 면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았으나, 상기 면적과 유사한 수준으로 추정됩니다.

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 동변동 소재 '유니버시아드 선수촌 제103동 제14층 제1404호' 단위 세대입니다. '동변중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활 시설, 학교, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하고 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 중 103동 14층에 위치하고 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 바닥재 및 타일 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 이용상태

아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

급배수, 위생, 도시가스 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류 및 중로3류 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역(제3종 구역), 택지개발지구(택지개발사업 완료) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2004년 2월 11일 접수된 우리은행의 근저당권(채권최고액 203,500,000원)입니다.

3.1. 2. 소멸될 권리

말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(우리은행 근저당, 웰컴저축은행 가압류, 하나카드 가압류, 경북 가압류, 우리은행 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.1. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 내부 확인: 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 동유형 구분건물의 일반적인 평면도 및 마감 상태를 참고하였습니다.

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 상태이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 속한 '유니버시아드 선수촌' 단지는 대규모 아파트 단지로서, 지역 내 주거 중심지 역할을 하고 있습니다. 주변에 근린생활 시설, 학교 등이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변 근린생활 시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

'동변중학교'가 인근에 위치하며, '상대보호구역' 및 '절대보호구역'으로 지정된 교육환경 보호 구역 내에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통

인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로 접근성이 우수하여 차량 이동 시에도 용이한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

5.4. 단지 정보

본건이 속한 '유니버시아드선수촌1단지'는 2003년 12월 사용 승인된 아파트 단지로, 총 10개동 775세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등이 있으며, 총 1060대의 차량을 주차할 수 있는 공간(지하 전기차 충전기 10대 포함)이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제와는 다른 내부 구조나 마감 상태로 인해 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임차인 현황에서 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 보증금 인수액은 없으나, 점유자와의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 개발 제한 구역

비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 주거용 아파트로서의 직접적인 영향보다는, 지역 개발 및 환경적 측면에서 참고할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 동변동에 위치한 '유니버시아드 선수촌' 아파트로, 대규모 단지가 주는 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 2003년 준공으로 연식은 있으나, 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자 및 명도 과정에서 유리한 요소입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임대차 관계의 불확실성은 입주 및 명도 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 가치: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 꾸준한 주거 수요 기대.

* 양호한 교육 환경: 인근 학교 및 보호 구역 지정으로 인한 교육 인프라.

* 편리한 교통 접근성: 시내외 주요 도로 접근성이 용이함.

* 권리 및 명도 부담 적음: 인수되는 임차인 보증금이 없으며, 후순위 권리 소멸로 권리 관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 거래 사례를 보면, 본건과 유사한 면적(약 84.58㎡)의 아파트는 2026년 6월 210,000,000원, 2026년 7월 270,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 203,000,000원으로, 최근 실거래가 하단부에 해당합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 최고 실거래가(270,000,000원)와 감정가(203,000,000원) 및 하단부 실거래가(210,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 경쟁 상황 및 현장 여건에 따라 달라질 수 있습니다. 다만, 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 감안하여, 감정가 대비 소폭 상승한 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.